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YY | 2021公募REITs：政策梳理、產(chǎn)品的發(fā)行與上市交易

YY評(píng)級(jí)

2022-02-18 10:36 3941 0 0

2020年40號(hào)文件標(biāo)志境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正式開始，后續(xù)緊跟一系列政策文件，完成了整個(gè)政策框架和業(yè)務(wù)規(guī)則的制訂。

作者：rating狗

來源：YY評(píng)級(jí)（ID:YYRating)

摘要

出于盤活存量資產(chǎn)，打通投融資渠道的目的，我國(guó)公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始。2020年40號(hào)文件標(biāo)志境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正式開始，后續(xù)緊跟一系列政策文件，完成了整個(gè)政策框架和業(yè)務(wù)規(guī)則的制訂。

首批9個(gè)公募REITs發(fā)行上市已7個(gè)月，資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路。（1）從發(fā)行情況看，流動(dòng)盤占比相對(duì)較少，占總份額的40%；產(chǎn)品受到投資者積極的認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)下平均配售率為14.51%，公眾投資配售率平均為6.27%。（2）二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)“先抑后揚(yáng)”，收益率與股票、債券相關(guān)度小；日均換手率在1.5%左右，遠(yuǎn)高于美國(guó)REIT市場(chǎng)的0.7%水平，短線交易明顯。（3）從后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況看，除倉(cāng)儲(chǔ)物流依舊表現(xiàn)優(yōu)秀外，其他類型資產(chǎn)第四季度的收入水平都要劣于第三季度?？傮w來看，投資者持有的收益還是主要來自二級(jí)市場(chǎng)上的增值，“股”性突出。

第二批公募REIT只有兩只：華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT，整體看底層資產(chǎn)優(yōu)秀，建信中關(guān)村REIT的現(xiàn)金流分派率處于園區(qū)類前列。第二批公募REITs認(rèn)購(gòu)“火爆”，網(wǎng)下和網(wǎng)上的配售率均不足3%；上市前幾日溢價(jià)率最高達(dá)38%、40%，之后企穩(wěn)，但收益率仍高于REITs同類的其他產(chǎn)品。整體看，受益于底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金分派率較高（建信中關(guān)村REIT）以及投資者情緒的高漲，第二批REITs表現(xiàn)亮眼。

高漲情緒下，我們?nèi)詰?yīng)回歸產(chǎn)品本身價(jià)值，公募REITs“債性”突出，底層現(xiàn)金流才是價(jià)值的支撐。

本文是2021年回顧，但是隨著2022年股票的殺跌，REITs一騎絕塵，更需要在高估值的位置去做好防守。

圖表速覽

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“YY評(píng)級(jí)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： YY | 2021公募REITs：政策梳理、產(chǎn)品的發(fā)行與上市交易

投資股票二級(jí)市場(chǎng)

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蔣陽(yáng)兵
蔣陽(yáng)兵，資產(chǎn)界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士，具有獨(dú)立董事資格，深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事，深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)，深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員，深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師，深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員，中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話：18566691717
劉韜
劉韜律師，現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士，中國(guó)政法大學(xué)在職研究生，美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域：公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國(guó)?；鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù)，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。專業(yè)領(lǐng)域：企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。
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