房地產(chǎn)股權(quán)并購是房地產(chǎn)項目并購最常用的一種方式，其具有交易成本低、程序相對簡單、不受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制等特點。它實質(zhì)是通過成為目標(biāo)公司股東的方式，以目標(biāo)公司為房地產(chǎn)項目載體，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)和收益。

然而，通過股權(quán)受讓方式成為目標(biāo)公司的股東后，目標(biāo)公司過去的經(jīng)營、資質(zhì)、人員、負債、稅費、處罰、糾紛等問題，都將影響受讓方未來的收益情況。因此，在股權(quán)并購的房地產(chǎn)項目中，前期法律盡職調(diào)查一定要盡可能的全面審查和提示風(fēng)險。

按照通常盡職調(diào)查報告編寫情況，相對應(yīng)盡調(diào)核查的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)至少包括以下內(nèi)容：

（一）目標(biāo)公司的基本情況

1、營業(yè)執(zhí)照載明的信息；

2、對外投資和分支機構(gòu)情況；

3、用章情況（包括公章、財務(wù)章、合同章、項目章等）；

4、商業(yè)信用和榮譽情況（銀行授信額度、信用評級、征信報告、行業(yè)榮譽等）；

5、公司章程及各項制度。

（二）目標(biāo)公司股東及股權(quán)情況

1、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東信息（明晰資產(chǎn)關(guān)系及目標(biāo)公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況）；

2、實際控制情況（了解決策權(quán)限和實際控制情況）；

3、股權(quán)限制情況。

（三）目標(biāo)公司的歷史沿革

1、目標(biāo)公司的設(shè)立、變更（包括股東、董監(jiān)高、章程、年檢、資質(zhì)、許可批準(zhǔn)和備案情況）；

2、目標(biāo)公司股東資格情況；

3、目標(biāo)公司的設(shè)立、變更等審批權(quán)限和特別程序；

4、目標(biāo)公司出資的資產(chǎn)評估、驗資程序；

5、目標(biāo)公司注冊資本真實、足額，是否存在出資不到位、抽逃出資等情形（貨幣出資、非貨幣出資情況）。

（四）目標(biāo)公司的規(guī)范運作

1、目標(biāo)公司的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖及部門職責(zé)；

2、目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)與資質(zhì)、許可、備案等匹配性情況；

3、內(nèi)部控制制度健全和執(zhí)行情況；

4、目標(biāo)公司資金管理和控制情況；

5、目標(biāo)公司的獨立性情況（從業(yè)務(wù)、人員、財務(wù)、資產(chǎn)、機構(gòu)等情況綜合判斷）

（五）目標(biāo)公司關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)交易情況

1、全面核查關(guān)聯(lián)方情況，是否存在影響本次交易的因素或潛在糾紛；

2、關(guān)聯(lián)方資金占用情況（配合財務(wù)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)隱藏債務(wù)）；

3、關(guān)聯(lián)交易情況及關(guān)聯(lián)交易審批程序是否嚴格有效；

4、通過財務(wù)資料、訪談、網(wǎng)絡(luò)檢索等方式綜合判斷是否存在未披露的關(guān)聯(lián)交易（如未披露的關(guān)聯(lián)擔(dān)保、借款）。

（六）目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)

1、財務(wù)報表、銀行賬戶信息、存款情況；

2、目標(biāo)公司的主要房產(chǎn)情況（具體核查要點在后文房地產(chǎn)專項核查章節(jié)中論述）；

3、目標(biāo)公司主要無形資產(chǎn)情況；

4、長期對外投資情況（是否涉及到先轉(zhuǎn)出再并購的情況）；

5、固定資產(chǎn)情況；

6、目標(biāo)公司對其主要資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)是否受限情況；

7、其他重要資產(chǎn)情況，如租賃的房屋、土地等。

（七）重大債權(quán)債務(wù)

1、目標(biāo)公司房地產(chǎn)相關(guān)的合同及履行情況說明；重大借款、抵押擔(dān)保合同，相應(yīng)條款審查，并適當(dāng)核查協(xié)議中對股權(quán)收購等重大限制是否存在前置許可條件；

2、目標(biāo)公司正在履行的重大合同以及合同履行情況；

3、目標(biāo)公司已履行完畢的合同是否存在潛在糾紛、合同條款是否存在疏漏；

4、目標(biāo)公司重大應(yīng)收、應(yīng)付款情況（適當(dāng)發(fā)函或通過訪談確定真實性）；

5、目標(biāo)公司是否存在因規(guī)劃、環(huán)保、勞動用工、稅務(wù)等原因產(chǎn)生重大債務(wù)。

（八）組織結(jié)構(gòu)及勞資關(guān)系

1、目標(biāo)公司的組織結(jié)構(gòu)、部門職能及高級管理人員情況（考慮股權(quán)收購?fù)瓿珊竽繕?biāo)公司結(jié)構(gòu)調(diào)整問題）；

2、目標(biāo)公司董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人任職情況（前期協(xié)議中涉及董監(jiān)高委派、高管任命的相關(guān)條款）；

3、目標(biāo)公司員工人數(shù)、人員結(jié)構(gòu)、工資發(fā)放、勞動合同簽訂情況（考慮存在解除勞動關(guān)系等情形的經(jīng)濟補償?shù)葐栴}，防范群體性勞動爭議）；

4、社保、公積金繳納情況及繳納憑證。

（九）財務(wù)、稅務(wù)及政策

1、目標(biāo)公司最近三年一期的財務(wù)報告，了解目標(biāo)公司基本財務(wù)情況；

2、核實目標(biāo)公司及子公司稅務(wù)登記及納稅基本情況，了解目標(biāo)公司及子公司稅收優(yōu)惠情況；

3、目標(biāo)公司房地產(chǎn)開發(fā)項目是否存在地方政策支持或限制，目標(biāo)公司發(fā)生重大事項變更時是否存在前置審批或許可要求。

（十）訴訟、仲裁、行政處罰、征信

1、近三年目標(biāo)公司涉及的已經(jīng)發(fā)生、正在發(fā)生或可預(yù)見的訴訟、仲裁、行政處罰等情況匯總及跟蹤；必要時需向相關(guān)法院或部門調(diào)取案件原始資料；

2、涉及目標(biāo)公司任何財產(chǎn)存在被查封、凍結(jié)及其他強制措施的情況，應(yīng)核查有關(guān)事項的全部原始資料，保持跟蹤。

3、目標(biāo)公司近三年及目前可預(yù)見的與第三方發(fā)生的爭議糾紛，以及與之相關(guān)的合同及往來文件；

4、核查目標(biāo)公司股東債務(wù)、征信、涉訴、執(zhí)行情況；

5、針對目標(biāo)公司未了爭議事項進行法律評估，判斷可能賠償?shù)臄?shù)額、可能受到的處罰和對目標(biāo)公司影響范圍。

不同類型的地產(chǎn)項目，都有其自身的特點。在地產(chǎn)項目資產(chǎn)調(diào)查時，除核查土地狀況、報建手續(xù)、施工狀況、權(quán)屬狀況等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目資產(chǎn)類型、并購方案、實施階段等情況，進行針對性核查，而非千篇一律的按流程套模板。

（一）不同類型的地產(chǎn)項目調(diào)查要點

1、住宅項目

核查要點：房屋預(yù)售許可證、房屋銷售合同條款、房屋銷售情況（預(yù)售/已售/待售）、資金流動情況、是否存在法律糾紛、銷售代理合同、工程款結(jié)算情況等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目

核查要點：（1）周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)查，含租金、運營、業(yè)務(wù)、消費人群類型等；（2）運營模式，如產(chǎn)權(quán)自持、租售并舉、產(chǎn)權(quán)出售等；（3）招商情況，包括：項目招商計劃、品牌入駐情況、招商合同簽署情況、招商代理協(xié)議等；（4）商業(yè)地產(chǎn)銷售情況；（5）商業(yè)地產(chǎn)運營情況，含商管公司基本情況、物業(yè)服務(wù)能力、服務(wù)范疇等；（6）目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項目定位。

例如，自持型商業(yè)地產(chǎn)盡調(diào)，需優(yōu)先考慮的是項目與收購方商業(yè)目的匹配性問題，重點核查租賃合同、物業(yè)管理合同、資金回籠情況以及配套商管能力和服務(wù)范疇。售后返租型商業(yè)地產(chǎn)盡調(diào)，則應(yīng)當(dāng)重點核查項目建設(shè)情況、前期融資合法性問題、開發(fā)商與投資者簽訂的房屋買賣合同、租賃合同的條款設(shè)置問題、涉及交易主體的債權(quán)債務(wù)和擔(dān)保情況、分割銷售的產(chǎn)權(quán)證劃分問題、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營控制權(quán)問題等。

3、工業(yè)地產(chǎn)項目

核查要點：（1）投資協(xié)議中的限制性條款，如是否存在限制轉(zhuǎn)讓，限制產(chǎn)業(yè)類型，對投資、強度、產(chǎn)值、稅收有明確要求等；（2）受讓程序合規(guī)性，如協(xié)議出讓需縣級以上人民政府審批、劃撥土地審批文件及出讓合同和價款是否支付完整；（3）是否存在以征地、拆遷款形式支付部分費用而未按合同全額繳納出讓款的情形；（4）是否存在延期開竣工、土地閑置、未有效開發(fā)等情形；（5）違章、違規(guī)、改擴建項目審批和處罰情況。

(二)不同階段的地產(chǎn)項目調(diào)查重點

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項目，盡調(diào)過程中應(yīng)當(dāng)重點核查項目土地情況及開發(fā)前期的審批備案手續(xù)。具體內(nèi)容包括：

（1）根據(jù)土地使用權(quán)取得方式，分類核查相關(guān)手續(xù)和審批手續(xù)合法性；如：出讓土地，核查國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證、土地出讓金支付收據(jù)等；以受讓、租賃或其他方式取得的農(nóng)用地、集體土地，核查農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地批文、轉(zhuǎn)讓（租賃）合同、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同、掛牌文件、價款支付憑證等；

（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，注意《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于全部支付出讓金、取得土地使用權(quán)證書、完成開發(fā)投資總額25%的限制條件；

（3）通過劃撥取得的土地使用權(quán)，重點核查劃撥土地的出讓審批手續(xù)、土地出讓金支付情況；

（4）通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，重點核查剩余土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)價值、目標(biāo)土地與區(qū)域規(guī)劃匹配性以及土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓是否存在附加條件限制；

（5）其他問題：目標(biāo)地塊取得方式及審批程序合法性；土地權(quán)屬和權(quán)利限制情況；是否存在權(quán)屬糾紛或爭議；目標(biāo)地塊的規(guī)劃條件、用途、現(xiàn)狀等是否滿足受讓方需要等。

2、在建工程

在建工程核查主要涉及四個方面的問題：（1）建設(shè)施工手續(xù)合法性、完備性；（2）在建工程與規(guī)劃匹配性；（3）在建工程相關(guān)重大合同履行情況（工程款，涉及優(yōu)先受償權(quán)問題）；（4）在建工程權(quán)利限制（租賃、抵押等情形）。

以在建工程為例，通常涉及的在建工程盡調(diào)資料情況如下：

3、房產(chǎn)      

針對于已竣工驗收的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，應(yīng)當(dāng)重點核查以下內(nèi)容：

（1）房產(chǎn)取得的相關(guān)文件，如受讓房產(chǎn)，核查轉(zhuǎn)讓協(xié)議/拍賣文件、支付憑證、成交確認書、評估報告、納稅憑證等；

（2）房管部門蓋章確認的房產(chǎn)基本信息、查封、抵押信息表及相關(guān)完整資料，如抵押合同、執(zhí)行裁定書等；

（3）參照在建工程資料清單，適當(dāng)核查房產(chǎn)建設(shè)、竣工審批備案的相關(guān)資料；

（4）房屋權(quán)屬證書：不動產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證；

（5）建設(shè)合同：房產(chǎn)項目施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、招投標(biāo)等重大合同，并核查合同金額結(jié)算情況；

（6）經(jīng)營合同：房屋物業(yè)服務(wù)（管理）、日常維護維修、委托運營合同及履行情況。

六、盡調(diào)中的法律風(fēng)險防范

（一）主要風(fēng)險提示

一份完整的盡職調(diào)查報告，包括釋義、引言、聲明與承諾、主要風(fēng)險提示、正文、后續(xù)工作安排等幾個部分。

通常來說，盡調(diào)報告的篇幅達到數(shù)十頁甚至上百頁，絕大部分為項目相關(guān)的事實羅列。對于投資者而言，全面的事實和信息堆砌需要大量的時間去分析，甚至過多冗雜的信息會干擾投資者本身精準(zhǔn)的商業(yè)判斷。

為了輔助投資者更好的把握交易重點、把控交易節(jié)奏、設(shè)定交易條件，律師（或法務(wù)）在撰寫“主要風(fēng)險提示”部分時，必須從專業(yè)角度作出精準(zhǔn)判斷，根據(jù)全文總結(jié)重點問題，并就相關(guān)事實、法律、風(fēng)險、應(yīng)對措施給予明確的分析和說明。

（二）風(fēng)險類別及應(yīng)對

股權(quán)并購類型的地產(chǎn)項目盡調(diào)中，一般不可避免的都會遇到目標(biāo)公司重大債權(quán)債務(wù)重組、重大合同履行和解除、目標(biāo)公司資產(chǎn)瑕疵等問題。這些問題，都可能會成為整個項目后期交易中遇到的實質(zhì)性障礙。

根據(jù)目標(biāo)公司實際情況和簽署的各類文本不同，所產(chǎn)生的風(fēng)險和解決措施都有所不同，這也為后續(xù)的交易談判、交易文本起草提供了重要支持。

根據(jù)以往的工作經(jīng)驗，筆者將盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險分為以下三類：

一、項目固有風(fēng)險。即通過現(xiàn)場資料收集、訪談、調(diào)查、分析發(fā)現(xiàn)的，目標(biāo)公司或資產(chǎn)存在的重大法律風(fēng)險。如目標(biāo)公司股東虛假出資、股權(quán)凍結(jié)質(zhì)押、目標(biāo)資產(chǎn)抵押查封、巨額借款或擔(dān)保等。

二、項目可預(yù)見風(fēng)險。即通過律師的專業(yè)性分析和判斷，可以預(yù)見到未來可能產(chǎn)生的糾紛或法律風(fēng)險。如：目標(biāo)公司與股東人格混同，一人股東的股東大額債務(wù)可能影響目標(biāo)公司；目標(biāo)公司項目規(guī)劃、消防、環(huán)評等手續(xù)瑕疵，未來存在行政處罰、罰款的風(fēng)險。

三、項目不可確定風(fēng)險。即因為資料不足或目標(biāo)公司提供虛假或片面性資料，律師無法相互驗證或準(zhǔn)確判斷相關(guān)問題，從而導(dǎo)致誤判或無法給予明確風(fēng)險衡量標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。如：目標(biāo)公司隱瞞大量關(guān)聯(lián)擔(dān)保事項；目標(biāo)公司決策權(quán)限變更；目標(biāo)公司或目標(biāo)項目所處區(qū)域政策調(diào)整。

針對以上三類風(fēng)險，在撰寫盡調(diào)報告過程中，律師需要提高警惕性，除對已查明的事實和風(fēng)險進行說明外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)未知風(fēng)險提出假設(shè)前提分析和待核查事實的安排分析，從而盡可能避免因盡調(diào)內(nèi)容、范圍受限而產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

如果在采用資料書面核查、人員訪談、函證、網(wǎng)絡(luò)檢索、第三方走訪等多種方式進行調(diào)查后，仍不能確定的事實，可以根據(jù)交易安排適當(dāng)建議目標(biāo)公司實際控制人或第三方出具聲明與承諾的方式進行兜底，以保障交易步驟的正常進行和后續(xù)交易文件中各節(jié)點設(shè)置的前提。