作者：桿姐

看完地產(chǎn)大咖招商蛇口旗下小弟招商局置地的2021年業(yè)績公告（詳見《不會做很大的招商局置地》，2022年3月22日），本期杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目，終于該說說招商蛇口了。

近期房企、物企年度業(yè)績密集發(fā)布，桿友有特別想看的房企、物企年報，請迎留言告訴我。

01營收較快增長，利潤卻下滑

招商蛇口的年報披露，2021年，其實(shí)現(xiàn)1606.43億元營收，同比增加23.93%；

不過，歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比卻是減少15.35%。

（1）報告期內(nèi),公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。

總結(jié)起來，一方面是市場變了，毛利率下滑；一方面減值影響；同時轉(zhuǎn)讓投資收益減少。

而且我們看，所有片區(qū)的的毛利率全部下滑的，無一幸免。

特別華東和西南區(qū)域，毛利率下滑超4個點(diǎn)。

02業(yè)務(wù)能力豐富，難抵寫字樓、酒店出租率不景氣

不過，和一般房企比起來，招商蛇口的業(yè)務(wù)更加豐富，布局核心城市，韌性總體要強(qiáng)很多。

如年報披露的，招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，是招商局集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。

按照招商蛇口的介紹，該司以“成為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”為目標(biāo)，從城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級三個角度入手，為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)。

比如在全國郵輪港口方面，網(wǎng)絡(luò)化布局與商業(yè)模式復(fù)制，實(shí)現(xiàn)“船、港、城、游、購、娛”一體化聯(lián)動管理，構(gòu)建集旅游地產(chǎn)、母港經(jīng)濟(jì)、郵輪產(chǎn)業(yè)于一身的高端旅游服務(wù)生態(tài)圈，目前已初步完成在深圳、廈門、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。

打造世界級超大型會展綜合體——深圳國際會展中心為標(biāo)桿，為杭州、重慶等城市的會展項目提供代建、運(yùn)營、咨詢等專業(yè)服務(wù)……

其他產(chǎn)業(yè)聚集、園區(qū)運(yùn)營、各類住宅、商業(yè)項目等也是非常多。

而且招商蛇口重倉核心城市，年報說2021年，在劃定的“強(qiáng)心30城”中權(quán)益地價投入占總投資額的90%，重點(diǎn)布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位于國家重點(diǎn)城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%。

這保證了價格和基本的利潤。

不過即便如此，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)在上述不錯的城市，招商蛇口的商業(yè)綜合體出租率總體還行，但寫字樓出租率依舊不算太好。

如上圖，也有不錯的，但有不少的出租率低于70%，且其城市層級并不低。

這大概不是招商蛇口的原因，而是和宏觀經(jīng)濟(jì)局面、部分樓宇的區(qū)位及周邊等有關(guān)。

同樣，通過年報，杠桿地產(chǎn)看到，招商蛇口旗下的酒店營收和年均出租率就更差。

如上圖，14家酒店，有10家左右年均出租率低于60%，20%左右，甚至低于20%的也大有人在，你說這生意怎么做？

全球黑天鵝持續(xù)影響，我們商旅方面的嚴(yán)厲管制如果持續(xù)，可以想見如何改善？

只能說2020年太慘了，希望2022年能更好恢復(fù)一些吧。

03融資優(yōu)秀，部分現(xiàn)金流數(shù)據(jù)異動

債務(wù)狀況，從年報看，招商蛇口還是很穩(wěn)健的。2021年末，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.94%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25。

招商蛇口主要融資中，銀行是絕對大頭，這保證了較低的平均利率和可以使用的周期較長。

如上圖，最低利率1.30%，最高的7.05%——當(dāng)然這個還是有點(diǎn)高了。不過，總體不高。

住宅開發(fā)項目權(quán)益銷售額1658億元，近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額不為負(fù)。

不過有趣的是，杠桿地產(chǎn)看到，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2021年為259.77億元，2020年為276.22億元，下滑5.96%。

同時，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-242.77億元，2020年為-48.18億元，下滑403.87%年，年報解釋說購建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營公司投資及墊款增加。

然后籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-111.61億元，2020年為78.94億元，下滑41.39%，主要是歸還借款及合作方墊款增加。

最后杠桿地產(chǎn)看到，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額-96.12億元，2020年為147.93億元，下滑164.98%，因為購建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營公司投資及墊款增加。

小結(jié)一下，招商蛇口是一家不錯的公司，當(dāng)然在特殊背景下，也遇到了一些問題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 優(yōu)質(zhì)如招商蛇口，也遇到了問題|地產(chǎn)年鑒④