作者：齊精智

房地產(chǎn)合作開發(fā)中，依照約定不參與商品房建造，沒有依法在土地使用證和規(guī)劃建設(shè)等建造許可證簿上進行登記的合作開發(fā)方，不能僅以合作開發(fā)合同，依照物權(quán)法第三十條的規(guī)定在建造事實行為成就時原始取得房屋所有權(quán)。齊精智律師提示房屋分配協(xié)議內(nèi)容，只有依照相應(yīng)程序確認(rèn)后，才能產(chǎn)生物權(quán)效力。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、僅依據(jù)合作開發(fā)合同的物權(quán)歸屬約定，不足以證實其屬物權(quán)法規(guī)定的合法建造人，不能對抗執(zhí)行。

裁判要旨：崇立實業(yè)公司與佳佳房地產(chǎn)公司之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，崇立實業(yè)公司有權(quán)另案向佳佳房地產(chǎn)公司主張基于合作開發(fā)合同產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利。但在其提交證據(jù)不足以證明其為相關(guān)審批手續(xù)載明的合法建造主體、投資事實、占有權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與佳佳房地產(chǎn)公司合作開發(fā)合同關(guān)系，不屬于《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人。

案件來源：（2016）最高法民終763號。

二、聯(lián)合開發(fā)協(xié)議內(nèi)部債權(quán)關(guān)系，不足以對抗公示物權(quán)。 

裁判要旨：本案中，根據(jù)已查明事實，開發(fā)公司系案涉房屋所在土地的《土地使用權(quán)證》上所載土地使用權(quán)人，案涉房屋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》亦由開發(fā)公司取得，依《物權(quán)法》上述規(guī)定，案涉房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)公司。  趙某主張其對案涉房屋享有可排除強制執(zhí)行的權(quán)益，但其主張的依據(jù)為其與開發(fā)公司之間所簽聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，該協(xié)議是其與開發(fā)公司之間的內(nèi)部關(guān)系，在未對案涉土地或房屋進行變更登記或經(jīng)生效裁判文書確權(quán)之前，趙某享有的僅是對開發(fā)公司的債權(quán)。在法律未另行規(guī)定情形下，該債權(quán)不足以對抗前述權(quán)屬證書的公示性。

 案件來源：最高人民法院（2017）最高法民申2004號“趙某與某開發(fā)公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見《再審申請人趙培凱與被申請人利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司、一審第三人東營市潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長李明義，代理審判員方芳、于蒙），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（201703/71:126）。

 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)的土地實際權(quán)利人不能要求排除名義權(quán)利人的債權(quán)人對土地使用權(quán)的強制執(zhí)行。

 裁判要旨：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目中，雙方協(xié)議約定項目所有收益歸實際出資一方所有，但土地使用權(quán)仍登記在另一方名義下的，實際出資的一方為土地使用權(quán)人的實際權(quán)利人，未出資的一方僅為名義權(quán)利人。該實際權(quán)利人有權(quán)要求排除名義權(quán)利人的債權(quán)人對土地使用權(quán)人的執(zhí)行。

案件來源：廈門市卓富商貿(mào)有限公司、陜西興慶熙園物業(yè)管理有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2017）最高法民申1904號]

四、開發(fā)商的房產(chǎn)被執(zhí)行時掛靠人不得以所有權(quán)提出執(zhí)行異議。

裁判要旨：個人以掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方式，進行開發(fā)、承包活動，進而進行房地產(chǎn)開發(fā)。后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為執(zhí)行程序中的被執(zhí)行人，其名下開發(fā)的房產(chǎn)被強制執(zhí)行，個人以其系掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、內(nèi)部承包為由主張對項目開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)而提出異議之訴。我國法律法規(guī)禁止個人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段進行房地產(chǎn)開發(fā)。被執(zhí)行人取得土地使用權(quán)證書并進行登記房產(chǎn)權(quán)屬，該被執(zhí)行人為房產(chǎn)所有權(quán)人，個人的掛靠行為違法，即使被執(zhí)行人認(rèn)可個人的所有權(quán)主張，也不能對抗被執(zhí)行人的債權(quán)人，該個人無權(quán)提出執(zhí)行異議之訴。

案件來源：（2011）贛民一終字第7號。

五、合作開發(fā)一方合同債權(quán)，不能排除對建造主體執(zhí)行。

裁判要旨：金錢債權(quán)人申請執(zhí)行被執(zhí)行人作為建造主體建造的房產(chǎn)，案外人以其與被執(zhí)行人系合作開發(fā)關(guān)系，作為非建造主體依合作協(xié)議享有被查封房產(chǎn)權(quán)屬為由提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行的，不予支持。

案件來源：《依房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體的金錢債權(quán)人申請對建成房屋強制執(zhí)行時，合作開發(fā)合同另一方當(dāng)事人請求排除執(zhí)行的處理》（司偉，最高院民一庭；劉偉，黑龍江高院），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》

綜上，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中非登記方不能排除法院強制執(zhí)行。

齊精智律師，陜西明樂事務(wù)所高級合伙人，北大法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，公司股權(quán)、借貸擔(dān)保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專業(yè)律師，微信號qijingzhi009。

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