時(shí)至今日，鴻坤二代接班人趙偉豪，這個(gè)90后的年輕人打破腦袋也想不出，4年前年輕人夸口下的“大目標(biāo)”，成為今日自己給自己挖的坑，引起了一樁嚴(yán)重危機(jī)，他所學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)等知識(shí)統(tǒng)統(tǒng)沒了用武之地。

2017年年會(huì)，鴻坤第二代當(dāng)家人趙偉豪，喊出了2023年達(dá)成四個(gè)千億的目標(biāo)。四個(gè)千億是指：鴻坤地產(chǎn)和鴻坤產(chǎn)業(yè)兩大板塊各千億目標(biāo)，另外不動(dòng)產(chǎn)管理規(guī)模1000億，物業(yè)管理規(guī)模1000億。

彼時(shí)，鴻坤地產(chǎn)2017年的銷售額僅261億。

2017年年底前，子承父業(yè)，兒子趙偉豪成了鴻坤地產(chǎn)帝國(guó)的實(shí)際控制人。

目標(biāo)喊出去，覆水難收，后悔不是趙氏父子的作風(fēng)，畢竟他們從來都是神秘且高調(diào)的。

曾經(jīng)安居京城的鴻坤，開始走出西紅門大本營(yíng)，開足馬力，并購(gòu)和拿地并舉，殺入了安徽、海南、天津、廊坊、張家口等地。

趙彬也始終在為兒子的接棒努力奔走著。

憑借豐富的土儲(chǔ)和政策紅利，還有幾年前積攢下來的朋友圈，趙彬不遺余力。其中不乏一些大佬，比如優(yōu)客工場(chǎng)的毛大慶、龍湖的袁春等，都曾為這家小而美的房企站過臺(tái)。

其實(shí)，早在2015年下半年，鴻坤就開始推行合伙人制。鴻坤創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)趙彬表示，通過合伙人制度，鴻坤將打造一個(gè)開放式的平臺(tái)。鴻坤合伙人典型代表之一毛大慶，將鴻坤集團(tuán)這種合伙人＋模式形容為船和小艇的關(guān)系。

同時(shí)，為了培養(yǎng)兒子快速成長(zhǎng)，趙彬挖來袁春執(zhí)掌地產(chǎn)板塊，準(zhǔn)備沖規(guī)模。同時(shí)，趙彬讓兒子拜袁春為導(dǎo)師。頓時(shí)，父親對(duì)兒子殷切期盼的畫風(fēng)，讓所有中國(guó)人動(dòng)容。

袁春對(duì)這位徒弟贊賞不已，稱趙偉豪是一位很有天賦的管理者。

但好景不長(zhǎng)，一年多以后，弘陽的曾老板請(qǐng)?jiān)撼燥?，希望他幫助弘陽奔赴千億之約。弘陽2021年前10個(gè)月合約銷售額為740.4億元，至少比鴻坤有可能更超千億。

作為鴻坤的創(chuàng)始人，父親趙彬不止于地產(chǎn)，彼時(shí)的趙彬還是玩轉(zhuǎn)資本的高手，這個(gè)特殊身份就是億潤(rùn)投資董事長(zhǎng)。

億潤(rùn)投資于2007年即成功發(fā)起中國(guó)北方地區(qū)第一支有限合伙基金，實(shí)現(xiàn)收益超過300%，多個(gè)項(xiàng)目成功上市。比較知名的有優(yōu)客工場(chǎng)、藍(lán)色光標(biāo)等。

2020年，港股掀起一波物業(yè)上市潮，鴻坤看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，將旗下物業(yè)板塊運(yùn)作上市，上市平臺(tái)名為“燁星集團(tuán)”。趙彬終于還是孵化出了自己的第一家上市公司。

優(yōu)客工場(chǎng)納斯達(dá)克上市之路雖頗為艱辛，但結(jié)果還是好的。敲鐘現(xiàn)場(chǎng)，雖然未見其父趙彬，但其子趙偉豪親自到場(chǎng)祝賀。

而慶慶哥新的營(yíng)生包子鋪，在開業(yè)儀式中，曾經(jīng)優(yōu)客工場(chǎng)的投資人、慶慶哥的好友趙彬先生，并未出現(xiàn)。畢竟2019年鴻坤年會(huì)時(shí)，慶慶哥還在趙彬的身旁。

樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道稱，截至2021年6月底，鴻坤億潤(rùn)投資已成功投資50余家企業(yè)，其中10余家企業(yè)順利上市，資產(chǎn)管理規(guī)模超100億。

但此次，鴻坤并未把億潤(rùn)投資裝進(jìn)上市主體內(nèi)。億潤(rùn)投資目前由趙彬妻子吳虹和趙偉豪分別持股96.04%和3.96%。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之路中，“快”幾乎就是利潤(rùn)的代名詞，很多房企把握到政策紅利，迅猛發(fā)展做大了規(guī)模；也有房企左右倒右手，同樣賺得盆滿缽滿。

只是，好日子終將會(huì)過去。

翻開硬幣的另一面，不少房企在途中倒下，再也沒有站起來。即便曾經(jīng)的錢根多到無以復(fù)加，也可能在上市前夜的最后一刻被踢掉。融資一邊是盛宴一邊則是危機(jī)。

隨著趙彬真正隱身，顯然，兒子趙偉豪并未交出滿意的答卷。領(lǐng)先指數(shù)1-10月銷售金額榜單中，并未出現(xiàn)鴻坤集團(tuán)的名字。

擁有經(jīng)濟(jì)學(xué)背景的趙偉豪，在執(zhí)掌鴻坤的4年來，并沒有像其他二代當(dāng)家人給企業(yè)帶來資本回血，而是被裹挾在民企高融資成本高負(fù)債、賣資產(chǎn)換血的潮流中，不能動(dòng)彈。

“鴻坤系”的地產(chǎn)板塊一直未能上市，限制了其從資本市場(chǎng)籌資的能力。其多次發(fā)行債券，以高額利息成本為代價(jià)維持流動(dòng)性。

7月，鴻坤完成“16鴻坤01”、“16鴻坤02”公司債券的本息兌付，合計(jì)兌付債券本金13億元。自此，鴻坤旗下還存續(xù)3筆債券，總規(guī)模9.20億元，除了上述提到的“19鴻坤01”，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”的到期日均為2022年。

此次停牌的18鴻坤01、18鴻坤03 分別籌資1.0億元、5.5億元，均用于償還有息負(fù)債。

鴻坤旗下還存續(xù)有一筆美元債，債券余額2.05億美元，到期日2022年10月8日，票息高達(dá)14.75%。另外，鴻坤在2019年9月還首次發(fā)行1.1億美元境外公募債券，發(fā)行期限為3年，2022年到期。

6月底，北京二中院判決查封鴻坤趙偉豪等2.57億元財(cái)產(chǎn)。目前，圍繞鴻坤有大量司法訴訟，相關(guān)裁判文書高達(dá)210份。

11月25日，上交所披露信息顯示，鴻坤地產(chǎn)旗下一筆3.44億元的債券回售達(dá)成了展期。也是11月25日，鴻坤旗下的廊坊公司再成被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的僅為10.43萬元。

這一系列的凍結(jié)資產(chǎn)、債務(wù)危機(jī)，將鴻坤地產(chǎn)推上風(fēng)口浪尖，也揭開了這家公司的資金困局，更遑論千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

過去5年，鴻坤其短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付債券和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債都在逐年增長(zhǎng)，但在手貨幣現(xiàn)金逐年降低，2016、2017、2018、2019、2020年分別為45.5、55.9、50.7、44.7、27.9億元。

借新還舊，籌資已經(jīng)無法覆蓋更多債務(wù)，并且現(xiàn)金越來越少。

公開信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產(chǎn)賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅3.04億元。而同期，該集團(tuán)有10.18億元的短期債務(wù)、25.81億元一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，此外還有長(zhǎng)期借款46.2億元，合同負(fù)債177.6億元，應(yīng)交稅費(fèi)26.2億元，負(fù)債總計(jì)達(dá)到455.5億元。

此外，對(duì)于百億房企來說，其銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為2.1億元、1.5億元、3.6億元，也處于不低的水平。

此刻對(duì)于資金的渴望，鴻坤比任何房企都有過之而無不及，希望通過上市來謀求解決。但物業(yè)上市后，籌集資金僅約1億元。截至2021年11月26日收盤，旗下物業(yè)上市公司燁星集團(tuán)總市值僅3.16億港元。地產(chǎn)板塊也面臨市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的斜眼，或短期內(nèi)無法上市。

如果在這次債券回售中，無法兌付的同時(shí)，又未能與投資者達(dá)成一致或轉(zhuǎn)售成功，這是否是明顯的違約信號(hào)呢？

鴻坤更需要面對(duì)的挑戰(zhàn)，是銷售業(yè)績(jī)和回款，這直接關(guān)乎它的現(xiàn)金流。

2017年－2021年上半年，其簽約金額分別為147.13億元、170.5億元、172.2億元、175.4億元、58.32億元。而按照千億目標(biāo)，至少需要每年都要達(dá)到42.45%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

再看回款，2019年銷售回款122.8億元，2020年銷售回款卻出現(xiàn)大幅下降，只有105.2億元。

來源：觀點(diǎn)

凈利率方面，2018年之后開始持續(xù)跳水式逐年下降，2020年跌破零點(diǎn)。

據(jù)紅郎整理，近年來，鴻坤在土地拓展上收獲不多。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下1宗地，土地面積8.79萬平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下3宗地，總土地面積19.04萬平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。

早期低成本的土地儲(chǔ)備，的確給鴻坤帶來不錯(cuò)的利潤(rùn)率。而隨著這兩年的政策調(diào)控加碼等多因素影響，房企盈利能力逐步下滑。但鴻坤的利潤(rùn)下降速度也超出一般房企。

銷冠100說，鴻坤2020年的毛利潤(rùn)只有500萬元。2021年上半年，鴻坤地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-6195.43萬元，同比減少約110.12%。毛利率為25.55%，同比下降53.47%。

市場(chǎng)情緒表明，房企在出現(xiàn)危機(jī)后的解決方式和態(tài)度至關(guān)重要。對(duì)鴻坤來說，它還需要拿出更多的誠(chéng)意和切實(shí)的措施，以防陷入債務(wù)違約的泥沼。

先活下去，再圖目標(biāo)吧！