雙方談判數(shù)月有余，最近一個月更有密集交流。

不過，作為賣家的中天金融頗為強勢：

出售的資產(chǎn)包中，貴陽的中天·未來方舟項目報價超過50億元；不僅如此，交易一旦達成，買家需要立即支付巨額定金。這在收并購案例中不常見。

一旦達成，靠中天金融的成全，這家浙系房企將拿下成立以來最大單的一筆收購。買下的也是“不可承受之重”。

貴陽在房地產(chǎn)市場赫赫有名是因一個個超級大盤。

貴陽有一半的房子由他開發(fā)。所以，這位祖籍四川合江，在貴州土生土長的男人，又有“羅半城”的稱號。中天城投也是貴州本土唯一一家房地產(chǎn)上市公司。

這是在貴陽近郊一個夢幻般的超級造城計劃：總占地15000畝，建筑體量約1300萬方，規(guī)劃居住人口達17萬，有540米的貴州第一高樓、百萬級商業(yè)、主題公園等等。相當恢弘。

但距離完工，中天·未來方舟還需要投入至少幾百億。且目前項目河?xùn)|的地塊還處在一級開發(fā)狀態(tài)。

再簡單想想，未來等著的還是個大工程。

不過，即便不考慮政策變化、人口、銷售去化、競爭等變量，開發(fā)商承擔著市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市升級改造的職責，本就對資金和運營能力是極高的考驗。

過往十幾年里，作為城鎮(zhèn)化先鋒的開發(fā)商在貴陽志不在造樓，而是造城、造鎮(zhèn)。到了眼下，當各地更傾向于豆腐塊式土地出讓時，貴陽更多還留有

大盤模式的發(fā)展印記。

最早追溯到2018年，為了湊錢收購華夏人壽21-25%的股權(quán)，中天金融差點就要跟地產(chǎn)徹底說拜拜：以“置出地產(chǎn)”的名義，它將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包作價246億元，出售給金世旗產(chǎn)投。

賣盤計劃最終落空。2018年底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又回歸上市公司體系內(nèi)。隨后，原合作伙伴碧桂園（2007.HK）、浙商產(chǎn)融相繼退出金世旗產(chǎn)投。

后來，中天金融的個別地產(chǎn)項目還是在兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)間易了主。

賣歸賣，不得不說羅玉平確實是個對局勢嗅覺敏銳的商人。

當十幾年前，地產(chǎn)業(yè)像是站在風(fēng)口上飛著的豬那會，羅玉平把握住了貴陽城鎮(zhèn)化發(fā)展機遇。

2014年，借著彼時貴州正在如火如荼開展“引金入黔”行動，中天系的發(fā)展天平向金融業(yè)傾斜。2017年，當時的中天城投干脆更名為“中天金融”。

當然，不去細盤背后的債務(wù)，這些土地儲備中的多數(shù)也可以是肥肉，畢竟靠貴陽大盤模式下獲取的土地，成本價低，毛利率高。

把中天金融地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過往三年的毛利率拎出來看，分別是36%、39.8%和44.8%。足夠令同行羨慕。

只不過，這些土地儲備中已經(jīng)辦理土地證的，面積不到1/4。

跟羅玉平同一時期發(fā)家的肖春紅有痛的教訓(xùn)。肖春紅的宏立城建造了轟動中國的第一神盤“貴陽花果園”，但沒能在國外造出第一神盤——印度尼西亞的加達新城。

踩著鋼絲繩發(fā)展的羅玉平曾一次又一次成功過：

比如，2006年以1.9億元收購總資產(chǎn)12.7億元的世紀中天。再比如，2015年起斥資20億元左右買下總資產(chǎn)超過300億的中融人壽，等等。

但他最大的一次押注，還沒成功。2017年，年銷售額不到200億元的中天系，要以310億元收購明天系千億體量的華夏人壽。

因為直至今日，中天系能否參與華夏人壽市場化重組，要等，且打個問號。若不等，之前付的70億定金可能就打了水漂。

中天金融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這幾年發(fā)展減緩：銷售面積、銷售金額、竣工面積、回款等都呈現(xiàn)下降趨勢。

在大本營貴陽，市場占有率同樣出現(xiàn)下滑。不說別的，那個承載著中天系造城集大成的貴陽迪拜項目，開發(fā)進度已經(jīng)晚于預(yù)期。

而羅玉平和他的中天系接下來也未必等得起。

事實上，任何一家高速運轉(zhuǎn)的企業(yè)都潛藏多方面財務(wù)困難：可能是不能及時回款，可能是一筆巨額開支……哪怕只是短暫的流動性失衡，在短時間內(nèi)籌措現(xiàn)金也很不容易。

習(xí)慣在高速公路上開快車后，需要慢下來檢查，發(fā)動機性能是否良好，安全氣囊、車胎、方向盤等零件是否有隱患。速度、安全及高效三者之間，必須有一次次的權(quán)衡和抉擇。

其一，雖然發(fā)家地浙江公開市場，拿地沒有太高利潤可言，中天金融資產(chǎn)包里的地單從成本價上聞著香。但，畢竟此前沒有參與過貴陽的大盤模式開發(fā)。新手上路，不小心就是車禍現(xiàn)場。

其二，以住宅開發(fā)為主，根本談不上擅長運營成片的商業(yè)。

無數(shù)房企經(jīng)歷過從神話到噩夢的輪回。血的教訓(xùn)有富力地產(chǎn)（02777.HK），萬達那77家酒店，就算是打6折買的又能怎么樣？不能發(fā)揮出最大化效益的買入，是累贅和包袱。

機會主義的態(tài)度，要不得。閉著眼睛收并購時代，已成過去式。過往以小博大的路徑依賴，不適合了。

或許如何竭力遏制內(nèi)心非理性沖動，以一種不急不躁的心態(tài)持續(xù)成長，才是最后的贏家。