作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 給時(shí)間一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間，讓過(guò)去過(guò)去，讓開(kāi)始開(kāi)始。

2021年9月30日上午9時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)在港交所撤牌退市，結(jié)束了18年的港股旅程。

兩個(gè)月后，首創(chuàng)集團(tuán)旗下“北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司”召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布新品牌“首創(chuàng)城發(fā)”正式啟用。

更新后的首創(chuàng)城發(fā)，不僅承接了原有的上市平臺(tái)--首創(chuàng)置業(yè)，還注入了首創(chuàng)集團(tuán)旗下未上市的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺(tái)資產(chǎn)。

與此同時(shí)，剝離奧萊業(yè)務(wù)、調(diào)整人員架構(gòu)、注入資金資產(chǎn)、規(guī)劃業(yè)務(wù)版圖……這一年，首創(chuàng)重新起步。

對(duì)于未來(lái)，首創(chuàng)管理層提到，希望新平臺(tái)首創(chuàng)城發(fā)財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健，三條紅線全部轉(zhuǎn)綠，成為細(xì)分賽道的龍頭，同時(shí)資管業(yè)務(wù)能夠分拆上市。

早在2018年，首創(chuàng)置業(yè)就曾提出兩年晉升千億的目標(biāo)，即2018年銷(xiāo)售額保750億元沖800億元，2019年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)1000億元、2020年為1400億元。

但2018年，首創(chuàng)置業(yè)并未完成既定目標(biāo)，并在2019年放棄了沖千億的計(jì)劃，下調(diào)當(dāng)年目標(biāo)至800億元。

2020年，在新冠疫情沖擊下，首創(chuàng)置業(yè)再度將銷(xiāo)售目標(biāo)維持在800億元；2021年，首創(chuàng)置業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)仍舊鎖定800億元。

四年時(shí)間，首創(chuàng)擁有同一個(gè)目標(biāo)，但始終難以跨越，“800億”似乎成為首創(chuàng)在地產(chǎn)江湖的一道坎。

根據(jù)企業(yè)退市前公布的數(shù)據(jù)，截至2021年8月底，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約金額約人民幣467.9億元，同比增長(zhǎng)14.5%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約202.8萬(wàn)平方米。若要完成全年目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)在9-12月需要完成332.1億元銷(xiāo)售額，月度銷(xiāo)售指標(biāo)達(dá)到83.03億元。

在觀點(diǎn)指數(shù)此前公布的《2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額表現(xiàn)》當(dāng)中，首創(chuàng)以546.2億元排在第64位，挑戰(zhàn)依舊不小。

當(dāng)然，首創(chuàng)規(guī)模增長(zhǎng)主要受宏觀環(huán)境影響，近兩年，在“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策基調(diào)之下，行業(yè)增速逐步放緩，首創(chuàng)置業(yè)不可避免受到影響。

翻看企業(yè)財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，早期涉足多元化、布局戰(zhàn)略錯(cuò)位、存貨去化速度下降……都是拖累其地產(chǎn)主業(yè)的重要原因。

首創(chuàng)置業(yè)2013年底獲取首創(chuàng)鉅大平臺(tái)，并將其定位為主攻中國(guó)選定城市的奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及租賃的平臺(tái)。

布局多元業(yè)務(wù)，需要占用大量資金，本應(yīng)投入物業(yè)開(kāi)發(fā)的資源減少，規(guī)模增長(zhǎng)自然而然會(huì)受壓；另一方面，其與首創(chuàng)鉅大之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也一直牽制著首創(chuàng)的布局與發(fā)展。

自從獲取首創(chuàng)鉅大平臺(tái)之后，兩家企業(yè)就在解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題上花費(fèi)不少心思。彼時(shí)，雙方劃定17個(gè)城市給首創(chuàng)鉅大，首創(chuàng)置業(yè)承諾不進(jìn)入該17個(gè)城市從事任何物業(yè)項(xiàng)目。

值得注意的是，上述同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾僅限于地域，而不涉及業(yè)態(tài)上的規(guī)定，當(dāng)時(shí)首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大同樣持有奧萊商業(yè)。

直到2016年6月，兩家企業(yè)再度修訂不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，修訂后的契據(jù)將首創(chuàng)鉅大的業(yè)務(wù)范圍拓寬。

兩年后，雙方訂立第二份經(jīng)修訂不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，地域限制首次被取消。

自此，首創(chuàng)置業(yè)承諾不會(huì)促使其附屬公司（首創(chuàng)鉅大除外）從事任何奧萊商業(yè)項(xiàng)目，或者在任何非奧特萊斯零售用途物業(yè)（持有或?qū)⒊钟凶魍顿Y物業(yè)）的開(kāi)發(fā)、租賃、營(yíng)運(yùn)及管理。

首創(chuàng)鉅大則承諾不于中國(guó)開(kāi)展任何住宅、寫(xiě)字樓及酒店物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃及管理；也不會(huì)于中國(guó)從事任何非奧特萊斯零售用途物業(yè)（持有或?qū)?lái)持有作銷(xiāo)售物業(yè)）的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，但首創(chuàng)置業(yè)委托的相關(guān)物業(yè)除外。

作為北京市國(guó)資委所屬大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，過(guò)去一段時(shí)間，北京及周邊城市是首創(chuàng)置業(yè)理所當(dāng)然的重倉(cāng)區(qū)域，上市以前，該公司土儲(chǔ)基本位于北京地區(qū)。

2004年前后，公司首次制定“走出北京、走向全國(guó)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，并相繼進(jìn)入天津、太原、無(wú)錫、成都等城市。此后，連續(xù)在京津冀以外獲取土地，并實(shí)現(xiàn)了環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和中西部三個(gè)區(qū)域的布局。

2007年，首創(chuàng)在京津冀以外地區(qū)土儲(chǔ)達(dá)到398萬(wàn)平方米，占比接近六成，與兩年前133萬(wàn)平方米相比，翻了兩番。

不過(guò)，第一次“走出去”的成績(jī)未達(dá)理想預(yù)期。彼時(shí)，除天津、成都等少數(shù)幾個(gè)城市項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度較好，其余不少項(xiàng)目遭遇了去化問(wèn)題。

與此同時(shí)，由于加速布局全國(guó)，首創(chuàng)置業(yè)在京津冀大本營(yíng)地位有所變化，拿地處于相對(duì)停止的狀態(tài)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，公司在京津冀地區(qū)土地存續(xù)比下降到2.32年。

出于補(bǔ)充土儲(chǔ)的需求，亦源于京津冀以外地區(qū)銷(xiāo)售去化等問(wèn)題，首創(chuàng)置業(yè)再度將投資重心向京津冀地區(qū)傾斜。到2017年，公司京津冀土儲(chǔ)占比達(dá)到45%，較2010年21.8%上漲23.2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著京津冀投入加大，首創(chuàng)在該區(qū)域的銷(xiāo)售亦逐年上升。不過(guò)，京津冀土地紅利不再。

2010年“新國(guó)十條”等調(diào)控政策頒布，北京亦推出“限貸”“限購(gòu)”等一系列調(diào)控政策，受此影響，首創(chuàng)置業(yè)在京津冀地區(qū)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)連續(xù)兩年降低，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)回落至37.32%。

淺水難以負(fù)大舟，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略布局在很大程度上影響著企業(yè)前行的速度。在地產(chǎn)下行的今天，亦成為攸關(guān)生死的重要議題。

據(jù)了解，2017年，環(huán)京一帶出臺(tái)“317新政”等調(diào)控政策，同年，重倉(cāng)京津冀首創(chuàng)置業(yè)提出“聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市圈”，再次進(jìn)行全國(guó)性布局。2017年以后，公司對(duì)于京津冀以外地區(qū)投資顯著增加，銷(xiāo)售占比亦逐年增加。

所謂吃一塹長(zhǎng)一智，如今，首創(chuàng)置業(yè)顯然更加注重區(qū)域結(jié)構(gòu)的布局。截至2021年中期，首創(chuàng)置業(yè)錄得簽約金額402.7億元，其中長(zhǎng)三角城市圈及成都、重慶等強(qiáng)二線單核城市合計(jì)簽約占比達(dá)50%。

畢竟，歷史遺留下來(lái)的多平臺(tái)問(wèn)題，是阻礙首創(chuàng)置業(yè)前行的最大原因。

1995年，原隸屬于北京市財(cái)政局、北京市計(jì)委和市政府辦公廳的17家國(guó)有企業(yè)重組成立了首創(chuàng)集團(tuán)。但在成立的新集團(tuán)旗下，170多個(gè)子公司聚攏了97億元國(guó)有資產(chǎn)，歸攏與整合刻不容緩。

經(jīng)過(guò)此前多次整理，2015年，首創(chuàng)集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)大致劃分出三大板塊，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、自有土地建設(shè)、北京新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，對(duì)應(yīng)平臺(tái)分別為首創(chuàng)置業(yè)（下設(shè)首創(chuàng)鉅大）、首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)基金。

對(duì)比來(lái)看，盡管做了大致劃分，但首創(chuàng)集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)及首創(chuàng)鉅大三個(gè)平臺(tái)一直以來(lái)都存在或多或少的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)線條相對(duì)混亂，發(fā)展方向不算明晰。

觀點(diǎn)新媒體梳理了首創(chuàng)集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)近三年出售情況發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)系不斷通過(guò)資產(chǎn)出售的方式厘清各業(yè)務(wù)平臺(tái)。

其中，首創(chuàng)置業(yè)近三年出售標(biāo)的大多為酒店物業(yè)、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)等；而首創(chuàng)集團(tuán)亦從去年開(kāi)始頻繁轉(zhuǎn)讓旗下子公司，而轉(zhuǎn)讓物業(yè)類(lèi)別大多為住宅產(chǎn)品。

通過(guò)調(diào)整，首創(chuàng)置業(yè)得以清空商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)；而首創(chuàng)集團(tuán)則將剩余小規(guī)模地產(chǎn)業(yè)務(wù)出手。

2021年，首創(chuàng)系地產(chǎn)平臺(tái)的調(diào)整走到了階段性節(jié)點(diǎn)。

3月，首創(chuàng)置業(yè)宣布重組，并將奧萊業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)；“斷尾”重資產(chǎn)之后，9月30日首創(chuàng)置業(yè)宣布退市。

在11月下旬召開(kāi)的首創(chuàng)城發(fā)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)當(dāng)中，該公司管理層提到：“首創(chuàng)置業(yè)退市主要從兩個(gè)方面考慮：戰(zhàn)術(shù)層面，首先上市的平臺(tái)地位已經(jīng)不再具備優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)不允許股東進(jìn)行增資；另外，目前股價(jià)估值很低，基本喪失了上市公司的股權(quán)融資功能。從戰(zhàn)略層面來(lái)說(shuō)，退市并且整合，可以實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展空間和靈活性?！?/p>

與此同時(shí)，首創(chuàng)再次調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，首創(chuàng)集團(tuán)將旗下首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和綠基公司四家二級(jí)子企業(yè)重組整合，打造成為首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)，向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

從各平臺(tái)的從屬關(guān)系來(lái)看，由于奧萊業(yè)務(wù)剝離出去，新平臺(tái)首創(chuàng)城發(fā)減少了重資產(chǎn)商業(yè)的比重，整體資產(chǎn)變輕。但首創(chuàng)城發(fā)仍舊擁有奧萊商業(yè)、文創(chuàng)高科園區(qū)、長(zhǎng)租社區(qū)等的運(yùn)營(yíng)權(quán)利。

與此同時(shí)，重組整合之后，首創(chuàng)置業(yè)為行業(yè)TOP50房企，而首創(chuàng)經(jīng)中在天津擁有6.5萬(wàn)畝自有用地資源，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)是最大的集租房平臺(tái)，擁有80萬(wàn)平方米的資源，而綠基公司是北京市唯一綠隔基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)。

按照發(fā)布會(huì)的介紹，重組后首創(chuàng)城發(fā)將有三大業(yè)務(wù)航道（城市綜合開(kāi)發(fā)、城市綜合運(yùn)營(yíng)、城市更新升級(jí)）和三大強(qiáng)勁引擎（金融、科技、機(jī)制），未來(lái)形成以大資管為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

其中，城市綜合開(kāi)發(fā)的定位是“業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)，利潤(rùn)壓艙石”，管理層認(rèn)為，“首創(chuàng)城發(fā)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)物業(yè)，因?yàn)槟壳皼](méi)有一個(gè)更好的業(yè)務(wù)能夠替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不過(guò)會(huì)淡化規(guī)模增速，夯實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?！?/p>

城市綜合運(yùn)營(yíng)方面，將主要圍繞租賃性住房、奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展；而城市更新升級(jí)方面，則主要圍繞城市老舊小區(qū)改造做一些嘗試。數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)目前是全國(guó)最大的集租房運(yùn)營(yíng)商，在老舊廠房、老舊小區(qū)改造方面，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

另外，重組設(shè)立首創(chuàng)城發(fā)以后，首創(chuàng)集團(tuán)首批注入了大量的戰(zhàn)略資源，包括新增資金80億元，注入凈資產(chǎn)200億元，注入自有用地資源65000畝土地，這些方面實(shí)際上構(gòu)成了未來(lái)首創(chuàng)城發(fā)3-5年重要糧倉(cāng)。

管理層提到：“首創(chuàng)集團(tuán)進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整與資源整合，是立足當(dāng)下進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，促進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要?！?/p>

目前，重組與整合為首創(chuàng)新平臺(tái)--首創(chuàng)城發(fā)注入了大量資金以及資源，而在地產(chǎn)下行的今天，重新出發(fā)的首創(chuàng)仍有待走出新的篇章。

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