觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
在當前資本市場情緒下，祥生活服務上市價格不如預期的同時，地產(chǎn)平臺祥生控股也遭遇了一日危情，讓祥生活服務不得不決定暫時放緩上市的計劃。
12月13日，已經(jīng)通過了港交所聆訊的祥生活服務招股書轉(zhuǎn)變?yōu)?quot;失效"狀態(tài)。
祥生活服務回應稱，基于對近期市場動態(tài)的持續(xù)關(guān)注，經(jīng)公司管理層綜合考量，決策暫緩發(fā)行流程，并自主選擇發(fā)行窗口。
作為近期一次遞表并通過港交所聆訊的物業(yè)"幸運兒"，祥生活服務背后有中梁百悅智佳、東原仁知服務、中南服務等二度遞表仍在等待的公司，也有遞表失效后直接選擇將物業(yè)變現(xiàn)的新力服務和富力物業(yè)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，祥生活服務于5月28日遞交招股書，并在6個月有效期內(nèi)的最后時刻通過港交所的聆訊。按照一般的流程，祥生活服務將會進行路演、招股，并于完成后在港交所掛牌敲鐘上市。
此番，祥生活服務主動選擇擱置上市計劃，其表示公司未來將持續(xù)關(guān)注市場動態(tài)，選擇更佳時機推進上市計劃，以獲得市場予以更優(yōu)、更合理估值。
一位業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，祥生在11月份剛剛經(jīng)歷了一次股價暴跌，市場對其充滿著不信任，這種不信任情緒導到關(guān)聯(lián)公司祥生活服務，影響后者的上市招股計劃。
值得注意的是，在祥生活服務后才通過聆訊的德商產(chǎn)投已經(jīng)開始招股，預期于12月17日上市。市場固然對祥生活服務的上市產(chǎn)生了客觀影響，但在德商產(chǎn)投都已經(jīng)順利路演發(fā)布了招股計劃后，祥生活服務將其擱置更多的還是出于自身的原因。
祥生活服務方面表示，此次暫緩上市不會對公司的正常經(jīng)營構(gòu)成重大影響，上市不是目的，只是促進公司穩(wěn)健發(fā)展的手段之一。
據(jù)招股書資料披露，祥生活服務2018年至2020年的簽約面積從2460萬平方米漲至3730萬平方米。截至2021年5月31日，祥生活服務在管建筑面積2120萬平方米，簽約建筑面積3920萬平方米，公司共計訂約管理項目227個，覆蓋中國11個省、40個城市。
祥生活服務收入由2018年的2.5億元增加至2020年的4.59億元，復合年增長率為37.0%；年內(nèi)凈利潤由2018年的1240萬元增加至2020年的4690萬元，復合年增長率為94.4%。
其中，在2018-2020年就祥生集團、其合營企業(yè)及聯(lián)營公司以及陳國祥控制的其他實體所開發(fā)的物業(yè)提供的服務產(chǎn)生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期總收入的80.6%、92.2%、93.0%。
祥生活服務是一家傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司，依賴祥生地產(chǎn)平臺輸送的同時并沒有拓展太多業(yè)務至商業(yè)物管、城市服務等范圍，而近期熱炒的綠色、科技等概念同樣并未經(jīng)常提及。
誠然，在目前的資本市場中，物業(yè)的日子遠不如去年同期，且不論上述提到的仍在港交所門前排隊的物業(yè)公司，即使是在已經(jīng)上市的估值都不及去年。
據(jù)統(tǒng)計，10月一眾上市物業(yè)服務企業(yè)股價持續(xù)萎靡。恒生指數(shù)月內(nèi)上漲3.3%，滬深300上漲0.9%，觀點指數(shù)監(jiān)測的52家上市物業(yè)服務企業(yè)平均跌幅為-3.81%，整體跑輸大盤。
物業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的關(guān)鍵一環(huán)，其不可避免的受到上游生態(tài)鏈影響，即使物業(yè)是一個擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流、高收益率和充滿未來可能性的行業(yè)，作為一個曾經(jīng)的"地產(chǎn)伴生物"，物業(yè)是否能在資本市場中走出獨立行情仍面對考驗。
同時，各家房企們紛紛推動旗下物業(yè)公司上市，資金流入行業(yè)的速度不及房企們對于"融資"的渴望，導致行業(yè)產(chǎn)生了一定的內(nèi)卷。
目前，物業(yè)市場的集中度快速提升，碧桂園服務、融創(chuàng)服務、綠城服務等頭部物業(yè)依靠母公司的支持走在了前面，同時通過股權(quán)融資進一步蠶食中小市場，無論是資金和資源都流向頭部。
另一方面，各家公司也在積極尋找一個破局點，例如華潤萬象生活、寶龍商管的商業(yè)業(yè)態(tài)，保利物業(yè)的公建服務生態(tài)，但在這些背后更多的是像祥生活服務這種類型的公司，以住宅生態(tài)為主，輔以一點公建及商業(yè)，便難以吸引資本的注意。
據(jù)悉，祥生活服務與已經(jīng)上市的祥生控股并沒有直接的股權(quán)關(guān)系，雙方僅為業(yè)務合作，其98%的股權(quán)由祥生創(chuàng)始人陳國祥、朱國玲夫婦的家族信托持有，剩余2%的股權(quán)由"前綠城總裁"壽柏年持有。（壽柏年860萬收購2%的股權(quán)）
按照原本的接班計劃，祥生老板陳國祥女兒陳雪宜將作為執(zhí)行董事兼董事會副主席，負責制定集團整體業(yè)務方向及策略發(fā)展，而兒子陳弘倪將會主要分管地產(chǎn)平臺祥生控股。
此番物業(yè)放緩上市，是否會對祥生的原定接班計劃產(chǎn)生影響仍待時間檢驗，但對于祥生系來說，除了市場原因外，還有一絲難言之隱。
過去，房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司將登陸港交所或A股譽為"鯉魚跳龍門"，隨后便會一帆風順、平步青云，但事實遠非如此，上市除了融資和背書外，意味著更大的責任和限制。
在當前資本市場情緒下，祥生活服務上市價格不如預期的同時，地產(chǎn)平臺祥生控股也遭遇了一日危情，讓祥生活服務不得不決定暫時放緩上市的計劃。
11月18日，祥生控股股價腰斬，收盤跌去53.91%，報1.59港元，總市值48.39億港元。祥生控股董事會確認公司運作一切正常、其現(xiàn)有債務并無出現(xiàn)任何違約且公司控股股東并未質(zhì)押任何股份。
隨后股價有所反彈后進一步下跌，雖然祥生并沒有信托逾期或債務逾期等消息傳出，但其截止12月14日15:30，股價不足1港元，市值卻僅剩30億港元左右，較年初跌逾去了8成，而祥生控股2020年的歸母核心凈利潤達到約27億元人民幣（約合33.1億港元）。
誕生于諸暨的祥生十分依賴長三角三四線城市的銷售去化，隨著市場調(diào)控升級，原本的搖錢樹逐漸成為壓在手里的存貨，祥生的土儲和現(xiàn)金流都變得脆弱，而這部分低能級城市回暖往往會晚于一二線核心城市。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體計算，祥生前11月權(quán)益銷售738.2億元，其中近500億完成于上半年，而下半年的5個月來僅僅完成了241.39億元。
穆迪助理副總裁Kelly Chen在報告中表示："在未來6-12個月內(nèi)，由于融資緊張，消費者情緒減弱，祥生控股集團的合同銷售額將下降，這反過來將導致公司財務指標和流動性惡化"。
在如今的市場環(huán)境下，房企們只有活下去才能等來市場的回暖，而物業(yè)上市對于祥生的主業(yè)發(fā)展來說并沒有直接幫助，祥生選擇保留容易變現(xiàn)的物業(yè)資產(chǎn)來說是留住了一塊壓艙石。
在祥生活服務通過聆訊獲得港交所背書之后，祥生拿到了主動權(quán)，未來無論是資產(chǎn)出售或是并入其他平臺，還是重新上市都會變得更從容。
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