作者：編輯部

從此次政策內(nèi)容來看，引起市場振奮的，當屬第一條。

也就是說，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)降20個基點，二套住房按現(xiàn)有規(guī)定執(zhí)行。

調(diào)整前，首套房貸利率下限為相應(yīng)期限貸款市場報價利率LPR，二套為LPR+60基點。4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%。

調(diào)整后，下調(diào)20個基點，首套房最低利率可降至4.4%，二套房最低利率為5.2%。 

單純從20個基點來看，體現(xiàn)不出多大的政策力度。

但如果對比當前重點城市平均利率來看，實際下調(diào)力度相對還是比較大的。 

CRIC監(jiān)測的4月全國重點35個城市首套房平均利率5.13%，二套房貸平均利率5.47%。

以300萬貸款總額，貸款年限30年，等額本息的還款方式計算，首套房最低利率4.4%每月還款15022.83元，利息總額240.82萬元，相較于5.13%平均利率，月供可減少約1321元，利息最多可省下47萬元。 

以同樣的方式測算，二套房享受最低5.2%利率，相較于5.47%的平均利率，月供可減少633元，利息最多可節(jié)省近23萬元。 

事實上，自3月以來，全國已有100多個城市自主下調(diào)房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。其中，廣州、成都和蘇州等地個別銀行已將首套房貸利率降至4.6%。

以蘇州為例，五個月前首套房貸利率最高可達到6.2%左右，若與此高點相比，享受4.4%的最低房貸利率，按照上述方法測算，可省下120萬元。

距離4月15日央行全面降準一個月后，央行宣布首套房貸利率下限調(diào)降20個基點，在LPR連續(xù)4個月未出現(xiàn)變動的情況下，釋放很強的積極信號。

從更長周期的降息來看，據(jù)CRIC梳理，2008年全年共計5次降息，累計降幅2.16%；2012年共計2次降息，累計降幅0.56%；2014年-2015年，共計6次降息，累計降幅1.65%。

自2019年實行LPR利率至今5年期及以上LPR僅出現(xiàn)過四次下調(diào)，最高于2020年4月下調(diào)10BP。

早在今年年初，央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調(diào)整。 

當前綜合行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果疫情影響尚未及時消除，后續(xù)央行降息或還有進一步下調(diào)的空間。如果一旦進入“降息”周期，整體會產(chǎn)生比較大的影響。 

但也需要指出的是，央行層面后續(xù)下調(diào)空間非常小，從LPR走勢圖可以明顯看出，當前房貸利率已處于低位。

需要指出的一點是，當前政策層面，尚未有對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系產(chǎn)生決定性作用的政策出臺。

什么是決定性政策？比如，商貸首付款比例的降低。

具體而言，首套房首付比例從30%調(diào)整至20%，二套房首付比例從70%調(diào)整至30%左右。

下調(diào)商貸首付比例，更能刺激居民購房消費，這對房地產(chǎn)市場影響才更加直接有效。 

尤其是下調(diào)二套房首付比例，有效激活相對充裕的改善性購房消費，對房地產(chǎn)市場回暖有很重要的意義。當前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上，部分城市更是高達70%乃至80%。 

無論是剛需，還是改善客群，在購買力下降的情況下，首付款的壓力會進一步壓制購房需求的釋放。

短期來看，單個政策短期內(nèi)影響有限。長期效果還要看政策的疊加效應(yīng)。比如房貸利率多次下調(diào)，首付款比例調(diào)整，以及地方限制政策進一步放松。

一系列政策疊加之后，將會對市場產(chǎn)生積極有效的影響。特別是北上廣深及強二線城市在上述政策方面有所突破，對于市場信心的恢復(fù)有很大的作用。

當前政策最大的影響是信心問題，包括行業(yè)信心、購房者的消費信心等。當前房地產(chǎn)市場信心的恢復(fù)，需要更大的政策力度支撐。

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原標題： 陣地丨央行調(diào)降首套房利率，市場決定性政策尚未出現(xiàn)