觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(ID:guandianweixin)
透過“孵化”模式，上市公司一般可以獲得較為成熟的項目，且成本相對于公開拿地有優(yōu)勢。
時隔多年，深圳控股依然能從母公司手中持續(xù)獲取資產(chǎn)注入。
根據(jù)深圳控股近期公告，該公司間接全資附屬公司農(nóng)科與深業(yè)集團訂立收購協(xié)議，據(jù)此農(nóng)科以現(xiàn)金代價39.7億元收購深業(yè)集團位于深圳坪山沙湖土地權(quán)益，建筑面積30.75萬平方米，土地使用期限70年。
觀點地產(chǎn)新媒體查詢，上述土地主要源于多年前深圳有關(guān)資源部門與農(nóng)科訂立一宗地塊而置換出來的資源的一部分，并已于去年底進行奠基，項目命名為“深業(yè)山水東城”。
這也被視作是深業(yè)集團“孵化模式”的又一案例。深圳控股作為深業(yè)集團的核心上市平臺，曾連續(xù)數(shù)年獲得母公司注入深圳黃金地段的項目資源。去年7月初，深業(yè)集團還向深圳控股出售深業(yè)進智物流52.848%股權(quán)，代價約5.37億元。
透過“孵化”模式，上市公司一般可以獲得較為成熟的項目，且成本相對于公開拿地有優(yōu)勢。粗略計算，深圳控股最新收購的深圳坪山項目平均樓面地價約1.29萬元/平方米，相比之下坪山區(qū)近兩年招拍掛宅地樓面價已至少超過2萬。
除了坪山項目，深業(yè)集團手中仍有其它潛在資源，在今年中期業(yè)績會上，深圳控股管理層亦明確，會通過包括資產(chǎn)注入、產(chǎn)業(yè)勾地等方式獲取土地。不過，觀點地產(chǎn)新媒體就未來收購計劃咨詢深圳控股高層時，對方并未予以明確回應。
沙湖土地為一宗位于深圳坪山區(qū)沙湖-碧嶺地區(qū)的住宅地塊，總占地6.69萬平方米，樓面建筑面積30.75萬平方米，土地期限為2020年9月29日起至2090年9月28日。
上述交易標的或正是深業(yè)集團旗下“深業(yè)山水東城”項目，后者位于坪山區(qū)錦龍大道和振碧路交匯處西南側(cè)，總占地約6.7萬平方米，總建面約40萬平方米，分二期開發(fā)建設，涵蓋住宅、商業(yè)、公共（人才）住房、幼兒園等業(yè)態(tài)。
深業(yè)山水東城項目于2020年12月28日奠基揭牌，至今年4月份已處于打地基階段，市場對此關(guān)注度較少，以至于有人士曾表示它突然就出現(xiàn)在了坪山。
深圳控股亦在公告中提及地塊的由來：深圳有關(guān)土地資源部門曾與農(nóng)科之間原訂有協(xié)議，前者同意為補償2005年強制收回農(nóng)科擁有的一宗地塊而向農(nóng)科出讓置換土地。就此，深圳有關(guān)部門已將農(nóng)科2700萬元作為土地地價預付款，同時農(nóng)科擁有農(nóng)地及坪山、大鵬的土地使用權(quán)。
由于根據(jù)中國相關(guān)法律，標的土地在農(nóng)科收購協(xié)議訂立時尚不能進行轉(zhuǎn)讓，有關(guān)全部權(quán)利及權(quán)益在農(nóng)科收購事項完成后均屬于深業(yè)集團。而深業(yè)集團與農(nóng)科訂立并重續(xù)委托管理協(xié)議，據(jù)此委托并授權(quán)農(nóng)科代為管理相關(guān)資產(chǎn)，費用均由深業(yè)集團承擔。
同時根據(jù)約定，待條件達成后，深圳控股將根據(jù)農(nóng)科收購協(xié)議獲授予土地收購選擇權(quán)，以按市價向深業(yè)集團收購新置換土地的權(quán)益。
觀點地產(chǎn)新媒體查詢，實際上，2016年10月28日，農(nóng)科已與規(guī)土委坪山管理局及坪山新區(qū)土地整備中心簽訂《收地補償協(xié)議書》。
當時《協(xié)議書》約定，政府將一攬子解決安托山收地補償農(nóng)科10萬平方米工業(yè)用地以及農(nóng)科坪山基地收地補償，并把補償用地安排在坪山三宗農(nóng)用地（占地42.36萬平方米）范圍內(nèi)。農(nóng)科將獲得坪山沙湖片區(qū)約8.5萬平方米商住用地，容積率約3.0左右，總建筑面積約25.5萬平方米。
至去年7月，深圳政府已初步同意置換土地將為坪山沙湖土地；同年9月底，深業(yè)集團旗下農(nóng)科東城與深圳規(guī)劃和自然資源坪山管理局訂立沙湖土地的土地使用權(quán)出讓合同，連同此前的預付款，土地總支付代價約34.13億元。
相比之下，一年后的如今，深圳控股從深業(yè)控股手中收購沙湖項目時，代價已調(diào)整為39.7億元。深圳控股對此解釋，39.7億元為獨立估值師使用直接比較法，參考深圳類似地塊的可資比較交易對沙湖土地對市值作出的估值。
深業(yè)山水東城項目目前入市時間未知，周邊1公里開外主要有信達·金尊府、龍光玖譽雅筑等項目，參考銷售均價約4.2-4.5萬元/平方米左右。若按建面30.75萬平方米均為住宅用途粗略計算，透過收購深圳控股未來將增加可售貨值129億元以上，地貨比約為1:3.25。
這對于深圳控股而言仍可以算是一筆較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)收購，尤其是在近年來房企拿地成本提高的情況下，來自母公司的支持可以保證其可持續(xù)發(fā)展。
年報數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年及2021年上半年，深圳控股在拿地方面總地價分別為36億元、63.4億元及94億元，對應新增土儲建面22萬平方米、63.1萬平方米及176萬平方米。
若從具體拿地看，深圳控股近兩年的投資布局有不少均與深業(yè)集團存在關(guān)聯(lián)。
其中，去年深圳控股新增土儲包括以5.37億元的對價，完成了從深業(yè)集團手中收購深業(yè)進智物流52.848%股權(quán)，從而獲取位于深圳羅湖的進元大廈、智豐大廈及其它在深圳的城市更新資源。對此，深圳控股表示，收購深業(yè)進智物流“開啟了新一輪的資產(chǎn)注入”。
今年6月23日，深圳控股聯(lián)合萬科以總地價81.9億元獲得中山市翠亨新區(qū)綜合地塊。觀點地產(chǎn)新媒體了解，一方面，深業(yè)集團于2019年便已與中山翠亨新區(qū)旗下投資平臺成立合資公司，參與新區(qū)項目開發(fā)；另一方面，同年深業(yè)集團、深圳控股與萬科已訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
在今年的業(yè)績會上，深圳控股管理層亦對外表示，年內(nèi)公司拿地目標定為150萬平方米，計劃投資200億元，具體拿地方式包括資產(chǎn)注入、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新、合作開發(fā)等。
當時該公司總裁黃偉表示，會依托母公司優(yōu)勢，結(jié)合自身綜合片區(qū)統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設、運營服務能力等在城市和產(chǎn)業(yè)之間協(xié)調(diào)發(fā)展方面，提出解決方案，以此來擴大深圳控股在未來城市的綜合開發(fā)方面獲取資源。
實際上，將10月最新所收購的坪山項目計算在內(nèi)，深圳控股今年至少已有121.6億元土地投資與深業(yè)集團存在聯(lián)系。
追溯歷史不難發(fā)現(xiàn)，這樣的注資案例并不鮮見。早在2013年，深業(yè)集團管理層便曾表示，集團的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源未來或全部注入深圳控股，對應土儲規(guī)?；蜻_500萬平方米。此后三年間，深圳控股先后獲得注資深圳科之谷、深圳東嶺等十幾個項目。
“孵化模式”過往在央企華潤置地身上體現(xiàn)得較為充分，實際上華潤置地一度被外界認為是依靠華潤集團一系列孵化注資而逐步壯大。在華潤集團注入的數(shù)百億港元項目中，深圳南山的大沖村舊改是資產(chǎn)價值最大的項目之一，為華潤置地提供了可觀的銷售額和利潤。
一般而言，“孵化模式”通過將開發(fā)條件未成熟的優(yōu)質(zhì)項目先交由母公司經(jīng)營管理，既可以利用母公司的資金和資源優(yōu)勢，又可以減少對上市公司負債表帶來的負擔。資產(chǎn)注入后，則將為上市公司帶來可觀的銷售額和利潤。
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