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作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市
物流資產REITs
9成資產位于五大城市群
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報
配置內地物流資產的海外市場REITs主要有新加坡的豐樹物流信托（下稱豐樹物流）和運通網(wǎng)城房地產投資信托（下稱運通網(wǎng)城），兩只REITs在內地合計擁有31處近246萬㎡物流資產，其中，約9成的項目位于中國五大城市群，均屬經濟最為活躍的區(qū)域。
運通網(wǎng)城為100%內地物流資產REITs，其90%以上的物流資產位于長三角地區(qū)。
配置多國資產的豐樹物流， 2018年6月購入長三角、長江中游及天津、西安等地的11個物流項目，2019年再次出手買入4個物流項目的50%權益，這些項目分別位于成都、長沙、沈陽、濟南等國內重要經濟城市。
2、運營效率：凈物業(yè)收益率皆接近9成
物流REITs 凈物業(yè)收益率（NPI比率）趨九成
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報，2020年半年報
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經營凈收入/REIT總收入
REITs要獲得高收益，離不開對持有項目的高效運營。在運營效率方面，受益于長三角地區(qū)發(fā)達的商貿、電商經濟，運通網(wǎng)城持有的長三角地區(qū)7處物流項目出租率近兩年保持在100%的滿租狀態(tài)，武漢地區(qū)的項目出租率也由2018年的85.1%上漲至2019年的99.4%。
今年隨著疫情后中央對武漢地區(qū)經濟的大力扶持和投入，預計武漢項目出租率仍可保持在較高水平，運通網(wǎng)城最近三年其凈物業(yè)收益率一直保持在9成左右，豐樹物流近3年整體運營效率持續(xù)改善，2020年Q1凈物業(yè)收益率已接近9成，豐樹持有的內地物流項目表現(xiàn)略遜一籌，但凈物業(yè)收益率也維持在8成以上。
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤價
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤價-首個交易日收盤價）/首個交易日收盤價
購物中心REITs近兩年資產買賣情況
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報
2、運營效率：凈物業(yè)收益率均在6成左右
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報，2020年半年報
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經營凈收入/REIT總收入
3、分派收益：凱德更受市場認可
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤價
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤價-首個交易日收盤價）/首個交易日收盤價，砂之船18年為IPO價格
2019年，三只購物中心REITs的每股分派收益率較之前都有一定程度的下降，市場對于凱德的置換資產及新購資產高度認可，2019年價格較同期上漲13.7%，致使其每股分派收益率下跌1.4%至6.1%；同時砂之船的表現(xiàn)也優(yōu)于預期，大部分資產出租率提升，會員數(shù)量增加，市場普遍看好，年末收盤價上漲超30%，其每股分派收益率也從10.35%下跌至7.4%。
1、區(qū)位分布：主力投資一線城市
在擁有中國內地資產的海外REITs中，越秀產業(yè)信托（下稱越秀REIT）、領展產業(yè)信托（下稱領展REIT）及匯賢產業(yè)信托（下稱匯賢REIT）是以商辦類資產為主，均分布在一線及新一線城市。
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報
領展（Link REIT）收購內地物業(yè)情況
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報
2、運營效率：越秀運營發(fā)力逐步反超
商辦混合REITs凈物業(yè)收益率比較
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報，2020年中報
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經營凈收入/REIT總收入
3、收益與漲跌幅：領展行情漲勢有所放緩
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報，港交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤價
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤價-首個交易日收盤價）/首個交易日收盤價
領展REIT優(yōu)越的底層資產運營能力一直頗受資本市場認可，其REIT價格一直在高位徘徊。特別是2017年，年底較年初REIT價格累計漲幅接近4成。雖然領展每單位基金分配金額每年都在增長，但其REIT價格也保持了漲勢，所以其分派收益率一直在3.5%左右。
近2年底層資產運營效率穩(wěn)步提升的越秀REIT，雖然分派收益率有所下降，但其REITs價格在2019年底扭轉了前一年的跌勢，2019年年底較年初累計漲幅達5.4%。
另一方面，近3年底層資產運營效率一直有所下滑的匯賢REIT的分派收益率也在不斷下滑，2019年較2018年下降1.7個百分點，下降幅度較大，這主要是由于2019年營商環(huán)境較為困難，持有物業(yè)收入減少，同時為了維持物業(yè)平穩(wěn)運營，保持充足的營運現(xiàn)金流，將分派比例由100%將至90%，造成2019年整體收益率下降。
辦公REITs
專注一線城市核心資產
1、區(qū)位分布：均為一線城市核心區(qū)位資產
擁有辦公資產的兩只REITs分別為春泉產業(yè)信托（下稱春泉REIT）及招商房地產信托（下稱招商REIT）。春泉REIT在內地僅一處資產，位于北京市朝陽區(qū)建國路，是北京核心CBD區(qū)域，交通便利，位置優(yōu)越，連年保持高于市場平均水平的出租率。招商REIT在擁有四處辦公資產及一個商業(yè)資產，均位于深圳前海蛇口自由貿易區(qū)的核心區(qū)域。
2、運營效率：招商出租率下滑面臨較大考驗
辦公REITs凈物業(yè)收益率比較
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報，2020年中報
春泉REIT持有的北京華貿中心2幢甲級辦公項目，資產品質優(yōu)越，運營穩(wěn)定，其NPI率近幾年變動不大，維持在74%左右。上半年雖受北京疫情管制影響，出租率略有下滑，但仍保持93.4%高位，顯示較強韌性。
招商REIT成立于2019年12月，去年剛剛在香港IPO上市，是2013年以來首個于香港上市、2006 年以來第一個由央企管理的房地產投資信托基金。
招商REIT底層資產主要以園區(qū)辦公為主，深圳前海2019年新增供應入市體量較大，加之經濟下行趨勢明顯，市場需求疲軟；2019年招商REIT雖依托有力的資產管理策略，將整體出租率從84%提升至88%，但今年又遭遇疫情和中美貿易戰(zhàn)影響，上半年出租率再次滑落至83%，當前面臨的運營挑戰(zhàn)較大。
3、收益與漲跌幅：春泉保持在5-6%區(qū)間
春泉REIT近3年的分派收益率保持在5-6%區(qū)間，2020年上半年得益于資源優(yōu)越的地理位置和良好的租戶結構繼續(xù)保持了較高的出租率，分派收益率也達到近年最高的7.2%。
招商REIT上半年分派收益率較去年略有下降至5.6%。受經濟大環(huán)境、辦公市場景氣度影響，兩只REITs價格較年初已跌去2成，行情恢復仍有待北京、深圳等一線城市辦公市場的回暖。
數(shù)據(jù)來源：REITs 2019年年報，2020年中報
綜上可以發(fā)現(xiàn)，物流REITs的資產要求最高但其分派收益率也是最高的，達5.6%-8.1%，購物中心REITs次之，為5.3%-7.4%，最低的是商辦混合REITs，約3.5%-6.6%。
對于投資者來說，相較于投資國債等固定收益產品獲得的收益，REITs不失為一種選擇，除去REITs漲跌帶來的交易收益，持有REITs獲得的分派收益仍遠高于投資本地十年期國債獲得的收益。
隨著國內基礎設施版公募REITs落地，市場也對商業(yè)資產公募REITs的到來充滿了期待。隨著國內金融市場的逐步開放，國內物流資產及北上核心區(qū)域商辦項目或將成為全球資產投資的熱點，吸引更多資金流入。
內地概念REITs收益VS10年期國債
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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