三人之中，張玉良無(wú)疑是最為低調(diào)的那個(gè)，除了國(guó)資背景外，并沒(méi)有給人像王健林、許家印二人那般，時(shí)常語(yǔ)出驚人的深刻印象，“勤”、“儉”、“謙”，是張玉良的標(biāo)簽。

但論及瘋狂，張玉良不會(huì)輸給任何人。這個(gè)現(xiàn)年65歲高齡的上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)，仍然是地產(chǎn)界的拼命三郎，時(shí)常會(huì)上演45小時(shí)連軸工作的舉措。

這種瘋狂，也進(jìn)而延續(xù)到了綠地集團(tuán)身上。常人提及綠地集團(tuán)，先入為主的觀念，一定是那個(gè)瘋狂蓋摩天大樓的房企。

從總高450米的南京綠地廣場(chǎng)，到636米的武漢綠地中心（后改為475米），目前的世界十大高樓近一半來(lái)自綠地。以至坊間賦予綠地集團(tuán)一個(gè)響亮的稱(chēng)號(hào)——“摩天大樓專(zhuān)業(yè)戶”。

除了瘋狂蓋高樓，張玉良也從不會(huì)錯(cuò)過(guò)自己能做的任何事情。比如發(fā)展金融、做汽車(chē)服務(wù)、開(kāi)酒店，甚至是挖煤、建地鐵。

11月12日，綠地控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司所屬行業(yè)類(lèi)別已由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。 

翻閱綠地的財(cái)報(bào)，歸因躍然紙上。2020年，公司經(jīng)審計(jì)的營(yíng)業(yè)總收入為4561億元，基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入為2334億元，占比51.19%；而在2021年上半年，公司營(yíng)業(yè)總收入為2829億元，基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入為1574億元，占比55.65%。

正是鑒于公司基建產(chǎn)業(yè)的收入占比已超過(guò)50%，根據(jù)《上市公司行業(yè)分類(lèi)指引（2012 年修訂）》，綠地集團(tuán)所屬行業(yè)類(lèi)別已由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。

曾經(jīng)表示要分拆基建業(yè)務(wù)上市的上海綠地控股集團(tuán)，選擇改頭換面并徹底加入后者。這是張玉良迄今為止，最為瘋狂的一場(chǎng)表演。

1992年綠地成立，當(dāng)時(shí)還是一家由上海農(nóng)委和上海建委共同注資2000萬(wàn)成立的綠化公司。此后，綠地抓住了時(shí)代的機(jī)遇，建設(shè)大型保障社區(qū)、商辦超高層、空港高鐵商務(wù)區(qū)、確立能源為第二支柱產(chǎn)業(yè)、控股城商行并開(kāi)始布局金融產(chǎn)業(yè)鏈。

綠地集團(tuán)成為了繼萬(wàn)科、保利之后，第三家銷(xiāo)售破千億的房企，并在7月份入選《財(cái)富》2012世界500強(qiáng)榜單，締造出中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)史無(wú)前例的一刻。

2015年借殼上市時(shí)，綠地的開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)到25.10元，市值邁過(guò)3000億門(mén)檻，超過(guò)萬(wàn)科和新鴻基，成為全球最大的房企。

無(wú)論是全球最大房企的頭銜，還是各大一線省市高樓迭起的盛景，均在告訴外界，這是一家專(zhuān)心深耕房地產(chǎn)事業(yè)的超級(jí)巨擘。

2004年，綠地僅花費(fèi)5400萬(wàn)元，便購(gòu)得上海寶鋼集團(tuán)旗下寶鋼建設(shè)60%的股份，而真正有價(jià)值的部分，是公司拿到了土木建筑行業(yè)中的7個(gè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)。

在此后綠地集團(tuán)諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的延展線中，時(shí)?？梢钥吹綄氫撛诨A(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目中的身影，這段鮮為人知的經(jīng)歷，算是綠地在建筑工程領(lǐng)域的小試牛刀。

2015年，綠地提出了“一主三大”的戰(zhàn)略，“三大”之一即為大基建，綠地“土木人”的身份正式亮相于公眾的視野。

自此，公司開(kāi)啟了并購(gòu)省級(jí)建工企業(yè)之路，利用國(guó)企混改的方式，綠地陸續(xù)將貴州建工（12億）、江蘇建工（9.63億）、西安建工（10.7億）、天津建工（14.8億）、河南工程局（8億）、廣西建工（35.76億）、上海水利工程集團(tuán)（未公開(kāi)）等納入麾下。

但張玉良的真實(shí)目的不止于此，公司通過(guò)收購(gòu)地方建工企業(yè)，成功建立起與地方政府根深蒂固的合作關(guān)系，這對(duì)無(wú)論是地產(chǎn)還是基建，各項(xiàng)業(yè)務(wù)拓展的作用舉足輕重。

2020年4月，綠地控股全新組建了綠地大基建集團(tuán)，具有國(guó)家認(rèn)定的建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)7項(xiàng)，市政公用工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)2項(xiàng)，建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)18項(xiàng)，市政公用工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)16項(xiàng)。

此時(shí)的綠地控股已不可同日而語(yǔ)，“綠地大基建”成為國(guó)內(nèi)第八大基建企業(yè)，而位于前列的，是中建、中鐵、中鐵建、中交，這類(lèi)中字頭的巨無(wú)霸央企。

在2015年綠地集團(tuán)上市之際，公司貴為世界第一大房企。而這一年，具有極為特殊的歷史背景，被視為中國(guó)全面深化改革的關(guān)鍵年。

大潮涌動(dòng)，風(fēng)生水起，幾個(gè)關(guān)鍵詞成為了彼時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的熱門(mén)標(biāo)簽：地產(chǎn)金融、互聯(lián)網(wǎng)+、服務(wù)，它們沖擊著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，并為發(fā)展中的開(kāi)發(fā)商提供了多元化的融資渠道。

當(dāng)然，這也幫助綠地集團(tuán)開(kāi)辟出了一個(gè)全新的市場(chǎng)。借此東風(fēng)，張玉良上演了一場(chǎng)豪賭，綠地上市即開(kāi)始改革。

除了老本行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司同樣不遺余力地在大基建、零售、汽車(chē)、金融等多個(gè)板塊，企圖利用多元化發(fā)展，進(jìn)一步鞏固自己的市場(chǎng)地位。

這無(wú)疑會(huì)引來(lái)市場(chǎng)對(duì)綠地的種種質(zhì)疑，“公司剛當(dāng)上地產(chǎn)龍頭，后面有萬(wàn)科、恒大緊追不舍，暫且立足未穩(wěn)，就想著吃著碗里瞧著鍋里的。”綠地的腳步，在市場(chǎng)分析師的眼里，似乎邁得有些過(guò)大。

但事實(shí)證明，張玉良還是賭對(duì)了，公司在多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展上大獲成功，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)均呈大步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而公司也連續(xù)多年成為世界500強(qiáng)的企業(yè)。

但是，綠地的精力終究有限，賴(lài)以生存的房地產(chǎn)板塊逐漸掉下隊(duì)來(lái)，排名從榜單首位掉落至10名左右。

與此同時(shí)，公司還一度陷入現(xiàn)金流斷裂的傳聞，不僅多個(gè)工程、地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)欠薪罷工的驚天丑聞，甚至原本計(jì)劃成為中國(guó)第一高樓的武漢綠地中心，也間接因此從636米降為475米，深受其害。

一邊是連續(xù)多年世界500強(qiáng)的金字標(biāo)簽，一邊卻不得不面對(duì)多個(gè)項(xiàng)目暴雷停工的尷尬，綠地的多元化發(fā)展之路，可謂福禍共存。

當(dāng)時(shí)間來(lái)到了2019年，綠地集團(tuán)的負(fù)債，和眾多頭部房企相同，“順利”破萬(wàn)億。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有一系列調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，但市場(chǎng)仍然散發(fā)著余溫，大多房企依舊在進(jìn)行著無(wú)序的擴(kuò)張。

通過(guò)綠地2018、2019年的報(bào)表可知，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和基建業(yè)務(wù)均沒(méi)有達(dá)到占比超過(guò)50%的業(yè)績(jī)，雖然兩年間房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入占比略高于基建營(yíng)業(yè)收入，但實(shí)則相差無(wú)幾。

這一切，似乎盡在張玉良的掌控之中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)和基建業(yè)務(wù)就像天秤的兩端，一端稍加用力，天秤的平衡將隨之傾斜。

2020年，綠地剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率84.1%；凈負(fù)債率為139.2%；現(xiàn)金短債比為0.97。三道紅線均踩，處于“紅檔”企業(yè)。

即便是在2021年11月1日，第二道紅線（凈負(fù)債率指標(biāo)）轉(zhuǎn)綠后，綠地仍無(wú)法擺脫第三道紅線的約束，這大大阻礙了公司的融資通道。

一年后，隨著2020年報(bào)、2021半年報(bào)的數(shù)據(jù)變化，基建營(yíng)業(yè)收入占比連續(xù)超過(guò)50%，綠地正式完成了從房地產(chǎn)業(yè)到土木工程業(yè)的轉(zhuǎn)身。

這也意味著，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)需要用建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公司進(jìn)行重新評(píng)估，綠地巧妙的擺脫了政策對(duì)房企融資的約束，也間接改善了自己信用評(píng)估的預(yù)期。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在精明的張玉良背后，無(wú)數(shù)的政商圈投融界大佬早已看破紅塵，做好部分公司業(yè)務(wù)包裝重組的準(zhǔn)備。當(dāng)項(xiàng)目穿上土木建筑工程的馬甲，綠地集團(tuán)原本步履蹣跚的體內(nèi)，曲線輸血的戲碼將多次上演。

截至2021年6月30日，公司大基建板塊在建項(xiàng)目總金額為10479億元，其中房屋建設(shè)業(yè)務(wù)7605億元，占比73%；基建工程2366億元，占比23%。

誠(chéng)然，基建業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，和傳統(tǒng)的房開(kāi)項(xiàng)目存在本質(zhì)的不同，但背后的旁門(mén)左道，足夠引起人們的無(wú)限遐想。

隨著大基建之路漸入佳境，市場(chǎng)上有一種聲音認(rèn)為，土木工程建筑業(yè)是房地產(chǎn)商的下一個(gè)落腳點(diǎn)，綠地為其他房企做出了成功轉(zhuǎn)型的示范性樣本。

熟悉張玉良的人都知道，這個(gè)65歲的國(guó)企董事長(zhǎng)，出身于上海公務(wù)員體制內(nèi)，是維護(hù)政府關(guān)系的一把好手。

有人曾經(jīng)這樣評(píng)價(jià)，“張玉良幾乎沒(méi)有性格，他與國(guó)企打交道是一個(gè)面孔，與政府打交道是一個(gè)面孔，與國(guó)際公司、民企打交道又是一個(gè)面孔?！睘榱似髽I(yè)，他幾乎可以做任何事情，能夠委曲求全。

“做政府想做的事情”幾乎在一時(shí)之間，成為了張玉良在各大公眾場(chǎng)合中的口頭禪。正因此，張玉良被外界譽(yù)為“新紅頂商人”。

而與政府保持密切合作，也成為了綠地的行事法則之一，公司做綠化、做保障房、做公建、做城市配套，與政府保持了高度同步。

當(dāng)然，上海綠地集團(tuán)本就隸屬于上海市國(guó)資委、上海市城投。這一特殊的身份，使得綠地在獲取市政工程的各路資源上，存在著天然的近親。

而在公司的體系中，我們也可以清楚的看到，綠地大基建集團(tuán)旗下的各類(lèi)子公司，與地方國(guó)企錯(cuò)綜復(fù)雜、股權(quán)交織的背景關(guān)系。這種深厚的政府關(guān)系，也直接推動(dòng)了綠地能夠深耕基建業(yè)務(wù)并依此成功轉(zhuǎn)型。

大型企業(yè)與政府之間密切的關(guān)系，往往是推動(dòng)事件順利進(jìn)展的秉要執(zhí)本，間接解釋說(shuō)明了綠地為何總能審時(shí)度勢(shì)，走走停停，在關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上演懸崖勒馬的好戲。

這顯然是其他民營(yíng)房企與綠地之間無(wú)法逾越的鴻溝。更何況，基建工程領(lǐng)域的天下，早已被超大型的央企巨擘牢牢占據(jù)。

基礎(chǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，主要包括軌道交通，機(jī)場(chǎng)，港口，橋梁，通訊，水利，房屋等，是一切企業(yè)、單位和居民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作和生活的共同的物質(zhì)基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在操作流程、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、方案設(shè)計(jì)、稅收等方面截然不同。

正因此，相對(duì)單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，基建業(yè)務(wù)前期墊資大、項(xiàng)目回款周期長(zhǎng)，收益甚微，會(huì)嚴(yán)重拖累房企的盈利狀況。

2018、2019、2020、2021半年報(bào)的數(shù)據(jù)指出，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為27.01%、27.58%、26.39%、23.19%，而同期的基建業(yè)務(wù)毛利率為3.72%、4.31%、4.56%、5.06%，差距顯著。

本就資金面不健康的民營(yíng)房企，倘若盲目的扎入基建工程，無(wú)異于從黑暗中，再次掉進(jìn)無(wú)盡的深淵。

無(wú)論是恒大、華夏幸福、新力這類(lèi)千億房產(chǎn)巨擘的接連倒塌，還是花樣年、當(dāng)代置業(yè)此類(lèi)“猥瑣發(fā)育”百?gòu)?qiáng)房企的改弦更張，讓市場(chǎng)已成驚弓之鳥(niǎo)。以至于佳兆業(yè)、陽(yáng)光城這類(lèi)拒絕躺平為之一搏的房企，也一瞬間置身于輿論效應(yīng)的烏云之中。

房企的運(yùn)營(yíng)邏輯驟變，當(dāng)大錢(qián)變成小錢(qián)，快錢(qián)轉(zhuǎn)為慢錢(qián)，即使是諸如萬(wàn)科這類(lèi)具有國(guó)企背景頭部房企，也被迫再次高喊“節(jié)衣縮食”籌備過(guò)冬.

舊制度正向新世界逐漸變遷，對(duì)房企而言，收縮戰(zhàn)線、手握余糧伺機(jī)而進(jìn)，無(wú)疑是最為理性的選擇。

雖然近期連續(xù)數(shù)天股市地產(chǎn)板塊的報(bào)復(fù)性反彈，如期回應(yīng)了雙十一前夜金融政策的進(jìn)一步松動(dòng)，但活下去的難題，依舊困擾著大多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。