觀點 作者：觀點新媒體
從自持到輕資產(chǎn)，新世界也在改變。
3月16日，K11集團宣布，成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務項目，這是K11在上海第三個商業(yè)項目，也標志著K11集團正式進軍輕資產(chǎn)管理市場。
K11創(chuàng)辦人鄭志剛表示，相信上海金橋K11 Select項目將成為集團另一個文化零售新地標，并以此為起點，把輕資產(chǎn)業(yè)務延伸至全國各個城市。
輕資產(chǎn)，似乎已經(jīng)成為規(guī)模擴張的代名詞，新世界發(fā)展亦有此意。
目前，新世界發(fā)展在香港及中國內(nèi)地合共營運17個K11項目，預計到2026年，項目將會遍及內(nèi)地10個城市合計38個項目，總建筑面積將達到280萬平方米。
或許沒有一種商業(yè)模式是永恒不變的，從自持到輕資產(chǎn)，新世界也在改變。在K11計劃中，預計2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個。
首個輕資產(chǎn)K11
淮海中路商圈之后，K11將第三座項目選址金橋。
3月16日，K11集團宣布，成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開招標的上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務項目。K11計劃就品牌管理輸出進行積極探索與業(yè)務合作，通過定制開發(fā)及輕資產(chǎn)運營等多種創(chuàng)新方式，拓展文化零售線下場景和流量入口。
透過輕資產(chǎn)管理的合作模式，K11將旗下專為新世代打造的“文化沙盒”K11 Select首次引入上海。
觀點新媒體了解到，K11 Select是K 11子品牌，此前已在武漢、天津成功開出運營。這一品牌核心客群更加年輕化，針對18-25歲新一代消費者“對未來的無限想象”與“嘗新”的消費訴求。
據(jù)悉，這一項目將打造成文化零售概念的商業(yè)項目，與已經(jīng)開業(yè)上海K11購物藝術中心和正在建設的淮海中路K11項目發(fā)揮協(xié)同效應。
資料顯示，此次中標項目地塊總占地面積約42萬平方米，處于地鐵9號線、12號線換乘站金海路站及14號線桂橋路站三軌交地鐵上蓋。
根據(jù)控規(guī)，整個區(qū)域開發(fā)體量是77.92萬平方米，K11拿下的區(qū)域是其中商住辦部分，總開發(fā)體量大約是63萬平方米（住宅8.35萬平米、商辦32.2萬平米、研發(fā)22.06萬平米）。
將第一個輕資產(chǎn)項目選址上海，似乎不難理解。
選址永遠是商業(yè)地產(chǎn)項目追求的最高準則，上海作為國內(nèi)最開放的門戶城市之一，早年便是必爭之地。
從南京西路到淮海中路，從靜安寺到徐家匯，絕大多數(shù)高檔購物中心和寫字樓由港資持有運營。這其中包括新世界中國、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、恒隆集團、嘉里建設等在內(nèi)的幾乎所有知名港資。
新世界的第一座K11便選址于此。
2013年，中國內(nèi)地第一座K11購物藝術中心在上海開業(yè)。彼時，地下三層的莫奈展開放了3個月，觀展總數(shù)超過30萬人次，單日最高6000人次，領跑上海一眾購物中心，商鋪租金與辦公樓租金隨時上漲。
2020年8月，新世界再以41.11億元競得淮海中路一宗商辦地塊，打造上海第二座K11，次年7月30日，項目正式動工。根據(jù)規(guī)劃，將采用開放式商業(yè)街區(qū)形態(tài)，通過花園廣場、垂直綠化、景觀庭院，將設計與淮海公園的自然景觀有機結合，打造城市中的花園綠洲。
從區(qū)位看，金橋顯然與淮海中路差距甚遠。不過，具備較大商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
據(jù)觀點新媒體了解，2021年前，金橋仍是一個商業(yè)較為匱乏的區(qū)域，但隨著嘉里巨峰路TOD項目、浦東萬象天地、金橋碧云綜合體等商業(yè)項目拔地而起，有望成為下一個商業(yè)密集區(qū)。
2021年，浦東萬象天地開工，這一項目為華潤輕資產(chǎn)項目，攜手浦開集團共同打造；同年嘉里建設聯(lián)合GIC（新加坡政府投資公司）以總價60億拿下上海浦東巨峰路TOD綜合體項目，打造上海第三座嘉里中心，近期該綜合體項目正式開工；2021年，日本三井不動產(chǎn)帶來的中國首家LaLaport啦啦寶都正式開業(yè)。
“金橋原來叫進出口加工區(qū)，是產(chǎn)業(yè)重點。商場做得好，人氣就會旺起來。”上海中原分析師盧云曦認為，這一區(qū)域具備潛力，具備產(chǎn)業(yè)和人口，但是中高端商業(yè)少，屬于空白點。
“金橋商業(yè)發(fā)展超過15年，但是整體的市場水平以及發(fā)展狀態(tài)仍處于雛形階段，需要有更多更好的載體的提升。隨著整個城市的核心發(fā)展圈的外拓，城市副中心的規(guī)劃落地，金色中環(huán)產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，對于現(xiàn)代商貿(mào)的發(fā)展需要有新的商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)的加入?！?/p>
第一太平戴維斯華東區(qū)策略顧問部高級董事、主管朱鋒亦在接受觀點新媒體采訪時指出，金橋納入副中心規(guī)劃以后，正面臨著產(chǎn)業(yè)升級，從工業(yè)2.0升級到工業(yè)3.0以及現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)的發(fā)展，會帶動整個區(qū)域的提升。
新世界K11快跑
2008年，具備相當藝術造詣的鄭志剛創(chuàng)立藝術與購物結合的K11商業(yè)品牌。這一品牌融合藝術、人文、自然三大核心元素，將藝術與商業(yè)相結合。在購物之余，人們還能夠進行一系列的藝術活動體驗
“藝術是K11的DNA，但不是主題。K11不是做主題型消費。因為做主題，新鮮感會慢慢減少，商業(yè)是本質(zhì)、藝術是靈魂，人文及自然只是K11的附加值?！?/p>
盡管是新世界旗下品牌之一，但在多數(shù)人看來，K11更多帶有“鄭志剛”的標簽，因為賦予購物中心藝術的靈魂完全符合鄭志剛的個人意志。
現(xiàn)在，K11已逐漸成為新世界發(fā)展的業(yè)績增長點。
疫情影響下，2022財年上半年，新世界發(fā)展整體租金收益率上升9%，整體分布業(yè)績按年上升26%，新世界發(fā)展將其歸功于全線K11項目錄得較好表現(xiàn)。
觀點新媒體了解到，報告期內(nèi)香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場僅上升8%；中國內(nèi)地K11零售額上升39%，而內(nèi)地整體僅上升4%。
3月15日，新世界發(fā)展召開2022財年中期業(yè)績后非交易路演，據(jù)參會者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司內(nèi)部公布“quic kwin”（快贏）戰(zhàn)略，并很快督促手下團隊開展相關工作。
新世界發(fā)展對于商業(yè)項目同樣進取。不過，由于以往K11均采取自持方式獲取項目，這十年來擴張速度不算太快，截至目前合共營運17個項目。
按照規(guī)劃，K11將在未來4年增加21個新項目，即總運營項目將達到38個，運營面積達到280萬平方米。
對于持有商業(yè)為主的港資來說，這一挑戰(zhàn)不小，而輕資產(chǎn)方式能夠讓K11快速跑起來。
此次入局輕資產(chǎn)，K11集團表示，輕資產(chǎn)模式能夠加速商業(yè)管理業(yè)務拓展，緊密把握國內(nèi)零售消費市場在后疫情時代的強勁反彈和復蘇機遇，進行商業(yè)新戰(zhàn)場的戰(zhàn)略性布局。
“眾多企業(yè)投身輕資產(chǎn)，一方面輕資產(chǎn)對于品牌拓展所需要投入的資金會更少，合作模式更為靈活，獲取項目的方式和風險更低。另外一方面輕資產(chǎn)輸出能更快速更高效的拓展品牌。能在短期內(nèi)形成規(guī)模效應?！?/p>
那么，快速復制是否會導致審美疲勞？此前據(jù)新世界發(fā)展管理層介紹，K11從來不會盲目復制成功模式，每個地方的項目時都會因應當?shù)匚幕?、風土人情加入本地特色。
“在以文化零售先鋒模式為指引的前提下，推廣多元文化，并致敬本地的人文與藝術?！北热?，廣州K11內(nèi)部整體設計融合了具有嶺南特色的榕樹形象，天津K11室內(nèi)設計主題融入天津獨特的運河文化。
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