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作者：觀點新媒體
此時，對資金充裕的港企而言，是一個擴張的好機會。
這一目標公司原控股東龍光基業(yè)最終實際控制方為龍光交通集團，公司大股東為上市公司龍光集團董事長紀海鵬，持股比例47%。
其實，在年初業(yè)績會上，新世界就已數(shù)次提及要逆市擴張。
新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛彼時稱，內(nèi)地“三條紅線”政策，要求高負債房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿化，并鼓勵財務(wù)穩(wěn)健的發(fā)展商多做收購，以化解行業(yè)危機。這個形勢反而成為集團收購優(yōu)質(zhì)土地的契機，同時可以加快入賬。
擴張的舉動不止于此，同日，新世界中國發(fā)布公告，已與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項目、股權(quán)及資產(chǎn)收購項目等多個領(lǐng)域。
收購高速公路資產(chǎn)
雖是高速公路資產(chǎn)，但卻與深陷債務(wù)泥潭的龍光有著千絲萬縷關(guān)系。
觀點新媒體獲悉，此次收購事項涉及的項目公司為廣西龍光貴梧高速公路有限公司，原由龍光基業(yè)全資擁有，龍光基業(yè)為龍光交通的全資附屬公司，而龍光交通由上市公司龍光集團董事長紀海鵬持股47%。
根據(jù)公告，新創(chuàng)建的間接全資附屬公司與龍光基業(yè)、龍光交通及廣西龍光貴梧高速公路有限公司訂立股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
此次收購方新創(chuàng)建集團，是新世界發(fā)展集團旗下多元產(chǎn)業(yè)上市旗艦，主要在香港及內(nèi)地投資和經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)，核心業(yè)務(wù)包括收費公路、商務(wù)飛機租賃、建筑及保險，策略組合則涵蓋物流及設(shè)施管理。
根據(jù)協(xié)議，新創(chuàng)建收購龍光基業(yè)所持有的目標公司股權(quán)，交易代價16.349億元；收購目標公司應(yīng)收股息，交易代價4680萬港元；以及龍光交通債權(quán)人權(quán)利，交易代價2.207億元。
交易總代價19.024億元將由新創(chuàng)建集團的內(nèi)部資源及/或信譽良好的銀行提供的未動用銀行貸款撥付。
根據(jù)公告，股權(quán)收購?fù)瓿珊?，目標公司將由新?chuàng)建集團及龍光基業(yè)分別持有40%及60%，并預(yù)計作為新世界發(fā)展集團及新創(chuàng)建集團各自的合營企業(yè)入賬。
公告表示，收購事項與新創(chuàng)建集團的投資策略一致，預(yù)計將進一步加強道路業(yè)務(wù)作為新創(chuàng)建集團核心業(yè)務(wù)之一，并將進一步擴展新創(chuàng)建集團在內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施投資方面的足跡。預(yù)計收購事項完成后，高速公路將為新創(chuàng)建集團的現(xiàn)金流及財務(wù)表現(xiàn)帶來即時貢獻，有利于新創(chuàng)建集團的道路業(yè)務(wù)的整體表現(xiàn)。
這筆收購基于新世界發(fā)展對該項目的良好預(yù)期。據(jù)了解，目標公司完全擁有高速公路的經(jīng)營權(quán)，高速公路位于廣西，為中國西南地區(qū)的交通樞紐，連接廣東、云南、貴州、北部灣及東盟市場。
新世界發(fā)展預(yù)計，廣西的區(qū)域GDP及汽車擁有量增長潛力較高，將成為高速公路未來經(jīng)營表現(xiàn)的堅實基礎(chǔ)。
另一方面，高速公路余下特許經(jīng)營期較長，約為23年，預(yù)計于收購事項完成后，新創(chuàng)建集團的道路組合平均余下特許經(jīng)營期將得以提升，從而將支持新創(chuàng)建集團可持續(xù)長遠增長及漸進式股息政策。
這一項目的出售并不令人意外，觀點新媒體了解到，今年初龍光出現(xiàn)流動性困難，并希冀通過一系列資產(chǎn)處置來改善流動性。
龍光于3月懇談會中回應(yīng)未來的資產(chǎn)處置計劃稱，爭取在3月份至6月份做到不低于40億元資產(chǎn)盤活，公司在積極與國有企業(yè)和市場買家對接，爭取在今年完成120億元資產(chǎn)盤活，在價格方面以盤活速度優(yōu)先為考量。
新世界“quick win”
新世界的收購亦在意料之中，于今年初業(yè)績會中，該公司便對外稱，當部分發(fā)展商急需出售項目套現(xiàn)資金時，其實制造了很多機會讓他們獲取一些便宜的優(yōu)質(zhì)項目。
據(jù)悉，鄭志剛在2021年6月份已在公司內(nèi)部公布“quick win”（快贏）戰(zhàn)略，并很快督促手下團隊開展相關(guān)工作。
他曾于業(yè)績會上透露，新世界發(fā)展會預(yù)留大約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區(qū)，留意地點較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項目。
觀點新媒體獲悉，于2021/2022中期內(nèi)，新世界發(fā)展成功收購三個大灣區(qū)內(nèi)項目，包括位于深圳市光明區(qū)新湖街道的深圳光明光僑食品廠改造項目，項目占地約5萬平米，預(yù)計改造后可提供超16萬平米可售住宅；深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)城市更新項目，項目總規(guī)劃面積65萬平方米；以及位于廣州市海珠區(qū)的廣東省應(yīng)急醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院宿舍區(qū)項目。
“去年這種情況下，市場上有很多發(fā)展商、同行愿意把他們項目（的股權(quán)）拿出來銷售?！惫芾韺訉ν顿Y者們?nèi)缡墙榻B，第一個并購案188工業(yè)區(qū)城市更新項目在去年8-9月份就成功落定。
“它是一個發(fā)展商做了10年的工改項目，已經(jīng)全部拿了總規(guī)?！睋?jù)悉，新世界是以非常便宜的價格收購了65%股權(quán)，入駐后立刻完成了剩余拆遷處理工作，項目目前已經(jīng)動工。
除該項目外，光僑食品廠改造項目最快也將在今年10月動工。而廣東省應(yīng)急醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院宿舍區(qū)項目，目前也已經(jīng)全部搬遷完畢，今年內(nèi)要動工開建。據(jù)悉，這批項目毛利率預(yù)計高于50%。
除此之外，新世界發(fā)展還陸續(xù)參與不少舊城改造項目。
2021年8月22日，新世界中國接連成為廣州海珠區(qū)通海珠區(qū)聯(lián)星村（南箕社、東方紅社）舊改項目、廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊村的合作企業(yè)。
能夠發(fā)現(xiàn)，新世界發(fā)展在不斷加快內(nèi)地發(fā)展速度，包括借助合作伙伴的力量。
4月26日，新世界中國與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項目、股權(quán)及資產(chǎn)收購項目等多個領(lǐng)域。
對此次合作，一位接近招商蛇口的人士對觀點新媒體表示，招商蛇口認可新世界發(fā)展的商業(yè)項目打造能力，希望在不擅長的領(lǐng)域與優(yōu)秀者同行。
觀點新媒體了解到，物業(yè)的持有運營一直是新世界發(fā)展的優(yōu)勢所在，目前新世界發(fā)展在香港及中國內(nèi)地合共營運17個K11項目。預(yù)計到2026年，在內(nèi)地10個城市合計38個項目，總建筑面積將達到280萬平方米。
疫情影響下，2022財年上半年，新世界發(fā)展整體租金收益率上升9%，整體分布業(yè)績按年上升26%，新世界發(fā)展將其歸功于全線K11項目錄得較好表現(xiàn)。期內(nèi)，香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場僅上升8%；中國內(nèi)地K11零售額上升39%，而內(nèi)地整體僅上升4%。
另外，在此次合作之前，新世界發(fā)展與招商蛇口就曾合力打造深圳蛇口太子灣綜合開發(fā)項目，并于近日聯(lián)手競得香港港鐵將軍澳百勝角通風樓物業(yè)發(fā)展項目。
2016年12月，新世界發(fā)展參與增資招商蛇口太子灣四宗地，包括DY02-02地塊、DY02-04地塊、DY04-01地塊及DY04-04地塊，總代價達88.89億元。
2020年，新世界稱將斥資超過100億元發(fā)展深圳太子灣大型一站式綜合項目，項目坐落于蛇口全新建造的郵輪碼頭旁，發(fā)展總樓面面積達390萬平方呎，落成后勢將成為深圳較大海濱文化商業(yè)區(qū)，預(yù)計整個項目于2024年起分階段落成，而招商蛇口為參股企業(yè)。
據(jù)介紹，太子灣項目以文化生活為主軸，擁有K11文化藝術(shù)購物中心、以家庭親子教育為主題的Discovery Park，在商業(yè)方面，設(shè)有海濱商業(yè)街、五星級酒店，以及380米甲級寫字樓。
截至2021年12月31日，新世界發(fā)展于中國內(nèi)地持有約551.6萬平方米土地儲備，其中54%位于大灣區(qū)。而持有的10個舊改項目，全部位于廣州和深圳。
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