國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，商品房銷(xiāo)售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；比2019年1-11月增長(zhǎng)6.2%，兩年平均增長(zhǎng)3.1%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)4.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降2.6%。商品房銷(xiāo)售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%；比2019年1-11月增長(zhǎng)16.3%，兩年平均增長(zhǎng)7.8%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.3%，辦公樓銷(xiāo)售額下降3.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降2.2%。

從單月來(lái)看，11月全國(guó)商品房共計(jì)銷(xiāo)售15090萬(wàn)平方米和14482億元，較10月分別環(huán)比跳增19%和17%。全國(guó)銷(xiāo)售表現(xiàn)下行趨勢(shì)整體未變，面積和金額同比分別降14%和16.3%；但同比降幅分別較10月收窄7.6pct和6.3pct。

銷(xiāo)售表現(xiàn)單月環(huán)比跳增是以多城進(jìn)一步以?xún)r(jià)換量為代價(jià)。11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比再降1.5%。更為主要地，居民涉房信貸繼續(xù)有放松跡象，房貸利率下降刺激一部分?jǐn)D壓購(gòu)房需求釋放。

全國(guó)月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

居民涉房信貸端的收緊使得全國(guó)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)長(zhǎng)線(xiàn)下行。一部分城市購(gòu)房者則在居民信貸收緊后暴露出購(gòu)買(mǎi)力透支的隱疾,另一部分三四線(xiàn)城市受市場(chǎng)下行后預(yù)期轉(zhuǎn)變，購(gòu)房情緒轉(zhuǎn)向嚴(yán)重地持幣觀望。從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和金額同比累計(jì)增速自3月起逐月下滑，至7月同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，至11月增速降至低點(diǎn)并仍處于探底過(guò)程中。

在全國(guó)整體下行的趨勢(shì)下，各地區(qū)新房銷(xiāo)售表現(xiàn)分化加劇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積65044萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.8%；銷(xiāo)售額92313億元，增長(zhǎng)11.8%。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積44727萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.0%；銷(xiāo)售額33218億元，增長(zhǎng)11.1%。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積42515萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.2%；銷(xiāo)售額31475億元，增長(zhǎng)0.7%。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積5844萬(wàn)平方米，下降7.5%；銷(xiāo)售額4660億元，下降11.0%。

12月,中央重申房地產(chǎn)行業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位和強(qiáng)調(diào)行業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，并實(shí)施降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金1.2萬(wàn)億元。政策暖風(fēng)將對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心和促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展起到積極作用。假設(shè)12月保持11月商品房銷(xiāo)售同比增速估算, 預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷(xiāo)售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別增2.1%和5%。以過(guò)往5年前11月銷(xiāo)售規(guī)模占比平均值估算，2021年全年商品房銷(xiāo)售面積和金額也將同比分別增長(zhǎng)4%和7.8%。

全國(guó)歷年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比走勢(shì)（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，11月商品房銷(xiāo)售均價(jià)下降至9597元/平方米,環(huán)比再降1.5%。結(jié)合新房銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，各地區(qū)通過(guò)新一輪“以?xún)r(jià)換量”促進(jìn)銷(xiāo)售回款。

從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，2021年11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。

11月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

同比來(lái)看，11月一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市二手商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

我們認(rèn)為，22余城市出臺(tái)了“限跌令”已證明單純的“以?xún)r(jià)換量”是對(duì)短期市場(chǎng)情緒的透支，在多數(shù)城市已失去明顯效果。11月全國(guó)銷(xiāo)售表現(xiàn)回升得益于多城信貸政策放松。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積959654萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。房屋新開(kāi)工面積182820萬(wàn)平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.2%。施工面積和竣工面積較1-10月增幅分別收窄了0.8pct和0.2pct，新開(kāi)工面積則降幅擴(kuò)大1.4pct。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

11月全國(guó)房屋新開(kāi)工表現(xiàn)回暖，共計(jì)16084萬(wàn)平方米，環(huán)比增17%。但較2020年和2019年同期分別下降21%和17.8%。規(guī)模上來(lái)看仍處于歷史較低水平。1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速較1-10月收窄1.6pct。民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售回款難和融資借款難的雙重困境下，繼續(xù)新開(kāi)工項(xiàng)目存在一定壓力。

單月項(xiàng)目竣工速度于年底發(fā)力，11月全國(guó)完成房屋竣工11464萬(wàn)平方米，同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正增15.4%。時(shí)至臨近計(jì)劃竣工節(jié)點(diǎn)，房企為“保交付”加緊加強(qiáng)施工工期和強(qiáng)度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18287萬(wàn)平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長(zhǎng)4.5%。11月多個(gè)核心城市第三輪集中供地，因此土地成交價(jià)款結(jié)構(gòu)性提升。但從土地購(gòu)置面積和各城市土拍成交多以城投公司托底來(lái)看，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購(gòu)置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款增速

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%；比2019年1-11月增長(zhǎng)13.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長(zhǎng)8.1%。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72483億元，同比增長(zhǎng)5.8%；中部地區(qū)投資28674億元，增長(zhǎng)10.2%；西部地區(qū)投資30959億元，增長(zhǎng)4.1%；東北地區(qū)投資5199億元，下降0.9%。

單月來(lái)看，11月完成開(kāi)發(fā)投資額12380億元，環(huán)比持平，同比降4.3%。同比降幅較10月收窄1.1pct。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）

正如上文所說(shuō)，新開(kāi)工和土地購(gòu)置雙雙同比累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)下已無(wú)力支撐全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。11月在竣工短暫“沖量”下開(kāi)發(fā)投資額增速下降速度放緩。

預(yù)估2021年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比增5.2%。建安投資中竣工投資是開(kāi)發(fā)投資的最主要支撐力，全年同比料增15.9%。受全行業(yè)下行和過(guò)去兩年開(kāi)工、拿地規(guī)模較高影響，全年新開(kāi)工面和和土地購(gòu)置面積將分別降10.3%和11.4%，對(duì)開(kāi)發(fā)投資失去支撐。

全國(guó)房地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售、投資增速預(yù)估（單位：%）

需要注意的是，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的11月百城新房成交數(shù)據(jù)、300城土地成交表現(xiàn)、百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額、企業(yè)新增拿地和新增融資情況來(lái)對(duì)比，市場(chǎng)表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在銷(xiāo)售、開(kāi)工、土地購(gòu)置等方面趨勢(shì)方向上有不一致的情況。

綜合來(lái)看，我們認(rèn)為受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響，銷(xiāo)售和投資面臨較大下行壓力。

其中從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進(jìn)，短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以?xún)r(jià)換量”的效用將邊際遞減，西部和東北地區(qū)新房銷(xiāo)售將面臨更大下行壓力。后續(xù)居民涉房信貸放松，包括利率下調(diào)、審核放寬等或?qū)⒃诓糠侄€(xiàn)城市零星展開(kāi)，對(duì)全國(guó)整體新房銷(xiāo)售增速刺激作用有限。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，但房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。