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        “粵系大型房企”業(yè)績(jī)大幅下滑,1200億有息負(fù)債壓頂杠桿高企

        小債看市 小債看市
        2021-10-21 08:38 3840 0 0
        曾經(jīng)“招保萬金”四大房企之一,近年來金地集團(tuán)掉隊(duì)后奮起直追,但伴隨銷售和規(guī)模的快速增長(zhǎng),其債務(wù)攀升、業(yè)績(jī)下滑等問題顯露。

        作者:小債看市

        來源:小債看市(ID:little-bond)

        曾經(jīng)“招保萬金”四大房企之一,近年來金地集團(tuán)掉隊(duì)后奮起直追,但伴隨銷售和規(guī)模的快速增長(zhǎng),其債務(wù)攀升、業(yè)績(jī)下滑等問題顯露。

        01 業(yè)績(jī)下滑

        10月17日,金地集團(tuán)(600383.SH)發(fā)布三季報(bào)顯示,前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入538.84億元,同比增加33.25%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)33.09億元,同比減少33.72%。

        三季報(bào)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

        公告顯示,金地集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑的主要原因在于,受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)、行業(yè)整體盈利空間收窄影響,其毛利率下降明顯。

        《小債看市》注意到,自2019年以來金地集團(tuán)毛利率不斷走低,今年前三季度該指標(biāo)達(dá)到了18.13%,較2020年32.86%的水平大幅下滑。

        銷售毛利率情況

        2021年前三季度,金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2287億元,同比上升34%,完成全年2800億銷售目標(biāo)的81.7%。

        在土儲(chǔ)方面,今年金地集團(tuán)拿地毫不手軟,這也導(dǎo)致其前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)。

        前三季度,金地集團(tuán)獲取土地101宗,總投資額約1135億元,其中權(quán)益投資額460億元,新增土地儲(chǔ)備1492萬平方

        米,其中權(quán)益儲(chǔ)備約599萬平方米。

        從區(qū)域分布來看,金地集團(tuán)新獲取土地儲(chǔ)備主要分布在華南、華東和東南區(qū)域,分別占比26%、25%和19%。

        近年來,金地集團(tuán)加大拿地力度、高周轉(zhuǎn)銷盤,銷售規(guī)模極速擴(kuò)張,于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。

        然而,極速狂奔之下,金地集團(tuán)負(fù)債攀升、財(cái)務(wù)杠桿高企,甚至維權(quán)等事件不斷暴露出來。

        《小債看市》統(tǒng)計(jì),目前金地集團(tuán)國(guó)內(nèi)存續(xù)債券33只,存續(xù)規(guī)模460.42億元,其中一年內(nèi)債券到期規(guī)模近百億,集中兌付壓力較大。

        境內(nèi)存續(xù)債券期限分布

        除此之外,金地集團(tuán)還存續(xù)3只境外債,總余額為9.3億美元,其中有兩只規(guī)模合計(jì)4.5億美元債將于明年6、7月份到期。

        02 1200億有息負(fù)債壓頂

        據(jù)官網(wǎng)介紹,金地集團(tuán)1988年初創(chuàng)于深圳,2001年在上交所上市,現(xiàn)已發(fā)展成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、相關(guān)多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展的綜合型上市公司。

        金地集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等。

        金地集團(tuán)官網(wǎng)

        從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,生命人壽和大家保險(xiǎn)分別為金地集團(tuán)的第一和第二大股東,公司無控股股東和實(shí)際控制人。

        2017年,金地集團(tuán)提出了“三年內(nèi)沖擊2000億元銷售目標(biāo)”的口號(hào),合約銷售額在2019年達(dá)到2106億元。

        據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年上半年金地集團(tuán)以1619.1億操盤金額位居房企第8名;以722萬平方米操盤面積排第13位,屬于TOP10大型房企。

        克而瑞數(shù)據(jù)

        截至2021年三季度末,金地集團(tuán)總資產(chǎn)為4621.86億元,總負(fù)債3618.84億元,凈資產(chǎn)1003.02億元,資產(chǎn)負(fù)債率78.3%。

        近年來,隨著規(guī)模擴(kuò)張,金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)杠桿不斷攀升,今年以來資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到歷史最高值,其杠桿風(fēng)險(xiǎn)需警惕。

        財(cái)務(wù)杠桿水平

        在“三道紅線”方面,金地集團(tuán)扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%,凈負(fù)債率為66%,現(xiàn)金短債比為1.44倍,雖歸為“綠檔”,但其扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率已趨近紅線。

        《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),金地集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主,占總負(fù)債比為73%。

        截至今年三季末,金地集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有2658.99億元,主要為應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款,其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有379.31億元。

        而相較于短債規(guī)模,金地集團(tuán)流動(dòng)性尚可。其賬上貨幣資金有547.65億元,除去受限資產(chǎn)可以覆蓋短債。

        在備用資金方面,截至2020年末,金地集團(tuán)銀行授信額度為2373億元,未使用授信額度還有1624億,可以看出其財(cái)務(wù)彈性良好。

        銀行授信

        在負(fù)債方面,金地集團(tuán)還有非流動(dòng)負(fù)債959.85億元,主要為長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券,其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)826.47億元。

        整體來看,金地集團(tuán)剛性負(fù)債規(guī)模高達(dá)1207.18億元,主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主,帶息債務(wù)比為33%。

        隨著有息負(fù)債快速增長(zhǎng),金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也相應(yīng)增加。2017-2019年利息支出分別為22.72億、36.51億以及48.71億元,對(duì)利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

        從償債能力指標(biāo)上來分析,近年來金地集團(tuán)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)均在下滑,說明其償債能力均在惡化。

        業(yè)績(jī)下滑,千億有息負(fù)債壓頂之下,金地集團(tuán)償債資金主要來源于外部融資。在融資渠道方面,除了借款和債券融資,金地集團(tuán)還通過應(yīng)收賬款,定增及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

        《小債看市》注意到,近年來金地集團(tuán)有以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)增長(zhǎng)較快、占比較高,需要特別關(guān)注:

        第一、存貨規(guī)模高企;

        截至今年三季末,金地集團(tuán)存貨規(guī)模已超2000億元,是凈資產(chǎn)的兩倍,在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下,存貨高企未來或面臨一定去化壓力。


        存貨高企

        第二、其他應(yīng)收款增長(zhǎng)較快;

        近三年來,金地集團(tuán)其他應(yīng)收款快速增長(zhǎng),截至今年三季末該項(xiàng)指標(biāo)為937.57億元,主要是公司往來款及代墊款,不僅對(duì)公司資金形成較大占用,還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

        第三、少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng);

        近年來,金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益增加較快,今年三季末已達(dá)到429.85億元,占比43%;而其少數(shù)股東損益不增反降,規(guī)模較2020年末腰斬,少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益不匹配,存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

        總的來看,金地集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑,大手筆拿地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓;財(cái)務(wù)杠桿高企,千億有息負(fù)債壓頂;少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng),存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

        03 掉隊(duì)的“四大天王”

        1988年,金地集團(tuán)的前身深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司,由深圳市福田區(qū)國(guó)資局發(fā)起成立。

        1993年,金地開始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù),三年后深圳市福田區(qū)國(guó)資局,深圳市投資管理公司,美國(guó)UT斯達(dá)康有限公司,深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司以及金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司工會(huì),發(fā)起設(shè)立金地集團(tuán)。

        2001年,金地集團(tuán)登陸資本市場(chǎng)后,被譽(yù)為地產(chǎn)界“招保萬金”四大房企之一,一時(shí)風(fēng)光無兩。


        但是,2006年以后由于受管理層變動(dòng)、戰(zhàn)略保守以及產(chǎn)品定位差異等因素影響,金地集團(tuán)在近十年的時(shí)間里規(guī)模降速,并逐漸從四大房企中掉隊(duì)。

        2010年,金地提出了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略,2012年收購(gòu)香港上市公司并更名金地商置(535.HK),大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,建立海外融資平臺(tái)。

        2016年末,金地首次躋身千億房企俱樂部,并在2017年年初提出“三年內(nèi)沖擊2000億元”的銷售目標(biāo)。

        此后,金地一改往日穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格,快馬加鞭推盤銷售,同時(shí)加大了在公開市場(chǎng)的拿地力度。

        2015至2018年間,金地集團(tuán)的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元,其中2017年金地的土儲(chǔ)總投入激增600億突破千億元。

        同期,金地集團(tuán)銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。

        值得注意的是,金地集團(tuán)一直偏愛于和其他房企合作開發(fā)項(xiàng)目,所以權(quán)益銷售額不高。

        2015-2019年,金地集團(tuán)權(quán)益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元,權(quán)益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。

        雖然合作開發(fā)模式具有優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、共享資源等特點(diǎn),但其權(quán)益占比偏低,只能讓金地在行業(yè)銷售榜的排名上保住位置,但卻不能帶動(dòng)其業(yè)績(jī)顯著提升。

        2016-2019年間,金地集團(tuán)凈利潤(rùn)增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%,可見銷售規(guī)模的高速增長(zhǎng),并未帶動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

        在一味追求規(guī)模的背后,金地集團(tuán)負(fù)債高企,財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)公司利潤(rùn)空間侵蝕嚴(yán)重,在如今房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌之際,其能否順利“降杠桿、保利潤(rùn)”,挺過行業(yè)寒冬呢?

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: “粵系大型房企”業(yè)績(jī)大幅下滑,1200億有息負(fù)債壓頂杠桿高企

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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