作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)整體超預(yù)期，全國商品房銷售面積達(dá)到17.6億平方米，同比增長2.6%，比預(yù)期增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，增速比前11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，增長8.7%，增速比前11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額15.5萬億元，增長10.8%。

單月數(shù)據(jù)來看，12月全國商品房銷售表現(xiàn)翹尾，是支撐全年行業(yè)增速超預(yù)期的關(guān)鍵，究其原因，主要是融資與信貸層面雙雙收緊的大背景下，加速房企追趕銷售回款的進(jìn)度。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元，較11月分別環(huán)比增長44%和42%，打破2019年年末高點(diǎn)成為近5年單月銷售規(guī)模最高。

當(dāng)前商品房銷售指標(biāo)同比增速仍處于歷史較高水平，但后續(xù)增長動(dòng)力已略顯不足。從同比增速來看，12月商品房銷售面積、金額單月同比分別增長11.5%和18.9%，較10月高點(diǎn)分別下降4pts和5pts。其中，受各地區(qū)持續(xù)分化的市場表現(xiàn)影響，銷售面積增速已連續(xù)3個(gè)月收窄。

具體來看，2020年東部及西部地區(qū)市場發(fā)展良好，全年商品房銷售規(guī)模分別同比擴(kuò)大7.1%和2.6%，均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區(qū)商品房銷售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場遠(yuǎn)未恢復(fù)疫情前水平。

全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：萬平方米、億元、%）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，12月商品房銷售均價(jià)繼續(xù)回落，降至9759元/平方米,全國市場商品房銷售壓力仍舊較大，以價(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。

從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看,70城房價(jià)穩(wěn)中略漲，其中一手房房價(jià)同比僅一線城市漲幅擴(kuò)大，二線及三四線城市漲幅均繼續(xù)收窄。二手房市場房價(jià)表現(xiàn)與一手房一致，其中一線城市12月環(huán)比翹尾，漲0.5%漲幅擴(kuò)大。其余各能級(jí)城市整體環(huán)比漲幅均持平或收窄。

具體到城市而言，銀川一手房均價(jià)漲幅最高，同比增14%，二手房均價(jià)深圳漲幅居首位，同比增長14%。

2019年1月以來70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2019年1月以來70城及各能級(jí)城市二手商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到141443億元，同比增長7.0%，增速比前11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。

單月來看，12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11951萬平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。

值得注意的是，受融資端“三條紅線”的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增速已連續(xù)3個(gè)月收窄，至12月已降至10%以下，后續(xù)增長勁頭略有乏力。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

值得注意的是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售面積和竣工面積加速背離。2020年，竣工面積為9.12億平方米，同比減少4.9%。與之形成明顯反差的是，銷售面積同比正增長，兩者差距有擴(kuò)大趨勢。究其原因，一方面受疫情影響，工期普遍延后，加速竣工增速回落。

實(shí)際上，我在“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上就有提出，2020年行業(yè)面臨的第十個(gè)巨大挑戰(zhàn)就是銷售、竣工加速背離。自2015年開始，銷售面積不斷上升的同時(shí)，竣工面積卻不斷負(fù)增長，這是非常奇怪的現(xiàn)象。

2015年-2020年全國商品房銷售面積、房屋竣工面積（單位：億平方米）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

從新開工情況來看，2020年全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，但累計(jì)仍未回正。12月單月新開工面積為23348萬平方米，同、環(huán)比分別增長6.3%和14.6%，年底“翹尾”，究其原因，主要是因?yàn)榉科罂s短項(xiàng)目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)刺激所致。

但值得注意的是，對(duì)比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發(fā)土地的減少制約了新開工面積的增長；另一方面融資收緊導(dǎo)致房企對(duì)開工繼續(xù)采取保守態(tài)度，在新開工進(jìn)度上審慎而行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，未來幾年商品房銷售額可能還會(huì)繼續(xù)增長，但銷售面積很難有大幅度的突破，行業(yè)已步入無增長時(shí)代。中國房地產(chǎn)從不確定性走向確定性，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個(gè)行業(yè)的上下波動(dòng)，過去兩三年行業(yè)不確定性因素明顯增加。但2020年之后，特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰：高歌猛進(jìn)時(shí)代應(yīng)該告一段落。

商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規(guī)?；謴?fù)迅速但區(qū)域間分化明顯，部分城市房價(jià)同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。同時(shí)年末個(gè)人及企業(yè)貸款新政的實(shí)施將從銀行口徑對(duì)行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現(xiàn)。

在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運(yùn)用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運(yùn)用，對(duì)于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長降速，后續(xù)增速將短期面臨乏力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 超預(yù)期！2020年銷售投資創(chuàng)新高，這兩項(xiàng)指標(biāo)仍未回正