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重壓之下，土地財政能否拯救地方政府？

楊老師的基建課堂

2021-02-26 11:33 2602 0 0

人不能兩次邁進同一條河流，地方政府也一樣。

作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

2021年是一個非常特殊的年份，國內經濟剛剛開始復蘇，仍需積極財政的持續(xù)支撐；但今年的地方債、城投債又面臨巨大的到期壓力。這使得財政收支缺口的壓力再次擴大，債務風險問題持續(xù)升溫。

為了應對這一局面，財政部、國務院國資委已經開始著手準備一系列工作與改革措施，今年的兩會期間有望出臺新的政策；與此同時，地方政府也紛紛開始積極“自救”，不約而同的再次把希望寄托在土地出讓金上。

只是這一次，土地財政能否再次拯救地方政府于危難之中呢？

地產調控加碼，貸款全面收緊

據財政部公布，2020年全國地方政府性基金預算本級收入89927億元，同比增長11.7%；其中，國有土地使用權出讓收入84142億元，同比增長15.9%。這體現了去年土地出讓收入對地方財政的支撐，但在一系列政策導向的變化下，這一局面恐怕難以繼續(xù)。

在2020年“疫情經濟”時期，貨幣與金融監(jiān)管政策均較為放松，導致許多貨幣與信貸資金流入房地產市場，使得樓市出現了逆勢“小陽春”；在供需兩旺的帶動下，許多地區(qū)的土地庫存去化較快，整體價格也有所回升。

但隨著經濟的恢復以及貨幣政策的收緊，這一局面已然被踩下“剎車”；自去年四季度開始，許多金融機構已經收緊了可能流向樓市的經營貸、消費貸等資金。到了今年初，金融監(jiān)管更是出臺了銀行業(yè)房貸占比的要求，地產調控沒有最嚴只有更嚴，流入樓市的資金渠道已全面受到管控，今年的樓市去化不容樂觀，土地市場恐怕很難維持去年的放量增長。

集中供地新政，土地財權上收

近日，市場出現了土地出讓新政的消息，稱：今年北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市的土地出讓將實施“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

這意味著這22個城市的土地出讓政策將出現非常大的轉變，同時將非常深刻地印象這22城的財政收入——不僅供地規(guī)模計劃需要更謹慎的安排，更重要的是，這22城的下屬區(qū)、縣將失去土地出讓活動中的自主權，不再可以任意決定土地出讓規(guī)模、出讓時間，來補充地方可用財力。

雖然22城的市本級財政情況普遍不錯，但其下屬區(qū)縣有許多都是債務壓力的“重災區(qū)”；這一新政的落地勢必將影響到這些地區(qū)的土地出讓收入，“土地財政”難以緩解這些地區(qū)的財政缺口。

房企壓力上升，庫存難以去化

另一方面，由于房地產企業(yè)普遍“高杠桿、高周轉”，近年的“去杠桿”以及整治金融亂相也對房地產行業(yè)出現了非常大的影響；尤其是對地產企業(yè)融資進行詳細、動態(tài)的監(jiān)管后，多家大型地產集團的現金流出現了一定問題，不得不減緩其拿地開發(fā)的節(jié)奏，土地市場的需求出現了一定的下降。

在新一輪去杠桿、貨幣政策新常態(tài)的大背景下，今年地產企業(yè)的日子仍然非常的“不好過”；為了熬過寒冬，勢必將降低儲備土地的力度，維持現金流以供集團正常經營運轉。

因此，在這樣的大背景下，如果今年沒有非常大規(guī)模、力度的城鎮(zhèn)化政策促使人口大量進入城市居住，那么土地市場的熱度勢必有所下降，只能勉強維持政府性基金的運轉與土地收儲。地方債務的龐大壓力，恐怕只能尋求其他渠道進行解決。