老蔣商事法律服務團隊 來源：商海律盾（ID:faguanlaojiang)
作者：蔣陽兵
因開發(fā)商未按期交房，致使《商品房預售合同》解除，房貸由出賣人承擔，購房人無需還款。
近期，廉江某爛尾多年的樓盤購房者收到法院的判決，被判令向銀行清償按揭貸款本金、利息及高額違約金。樓盤爛尾多年，盤活無望，眾多購房者們將面臨房財兩空，且還要背負銀行巨額債務的困境，生活幾乎陷入絕境。其實，購房者可通過法律途徑免除對銀行的債務，司法確認購房者對房地產開發(fā)商已支付房款的債權（包括房款本金、違約金，甚至其他損失）。北京市盈科（深圳）律師事務所的蔣陽兵律師團隊曾代理眾多購房者起訴惠州某樓盤開發(fā)商案件，則順利的免除了對銀行按揭貸款債務，并向開發(fā)商追回了已支付的房款和違約金及經濟損失。以下案例，或許可對湛江一些購房者維護自身權益帶來些啟示。
案情簡介
2019年11月16日，原告甲某與被告A公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，約定由原告購買被告A公司開發(fā)建設的一處房產，總購房款為1086545元，原告甲某系以貸款方式購房。原告依照合同約定支付了購房首期款326545元并于被告B銀行簽訂了《個人購房按揭貸款合同》后，成功辦理了購房貸款，支付了剩余購房尾款。
根據原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》中約定的“交付時間和手續(xù)”以及“逾期交付責任”之規(guī)定，被告A公司應當于2020年12月10日前交付案涉商品房，如逾期超過180日，則原告有權要求解除《商品房買賣合同（預售）》，并要求被告A公司退還購房款、承擔違約責任。鑒于市場行情下行、長期未能交房的不確定性風險，原告甲某于2021年9月找到蔣陽兵律師團隊，希望能從開發(fā)商處退回已支付的購房款，同時免除對銀行的還款責任。
接受原告的委托后，代理律師在當事人雙方的關系、案件相關材料和證據進行梳理后。本著以問題為導向，為了實現(xiàn)購房者的目的，需要通過訴訟程序實現(xiàn)如下目的：1、解除原告甲某與被告A公司之間的《商品房買賣合同（預售）》，被告A公司返還已支付購房款、已還按揭款及其利息，并承擔違約責任和賠償損失；2、解除原告甲某與被告B銀行之間的《個人購房按揭貸款合同》，原告甲某不再需要向被告B銀行承擔還款責任。
爭議焦點
向惠州市大亞灣區(qū)人民法院提起訴訟。被告A公司主張未能按期交房的原因是新冠肺炎疫情導致了施工進度延緩且一度停滯，應當適用《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》第二、三條關于“不可抗力”的規(guī)定。由案涉合同第十二條和附件十一第十五條第四款約定的“因不可抗力發(fā)生的延期交付或其他違反買賣合同約定義務的，出賣人有權相應順延履行相應義務，不承擔違約責任”可知，原告甲某行使合同解除權及被告A公司需要承擔逾期交付責任的前提是“除不可抗力外”。受疫情這一不可抗力的銀行，即便被告A公司存在違約和過錯，亦尚不構成根本性的違約，不應解除雙方的購房合同。
被告B銀行主張其與原告的金融借款合同關系已成立并合法有效，在貸款被足額清償前，不能免除原告的還款責任。且根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，買賣合同和貸款合同被解除后，出賣人的還款方式并沒有明確免除借款人的還款義務，還款方式亦不能改變合同法律關系。在被告A公司未辦理建筑物所有權首次登記前，B銀行無法對涉案房屋享有抵押權，連帶責任保證人A公司的還款能力極差，如果免除借款人原告的還款責任，將損害B銀行的利益。
為此，法庭歸納本案的爭議焦點問題如下：
1、原告甲某與被告A公司之間的《商品房買賣合同（預售）》是否能夠解除；
2、原告甲某與被告B銀行之間的《個人購房按揭貸款合同》是否能夠解除；
3、被告A公司是否應當退還原告甲某購房款和原告繳納的房屋維修基金、購房雜費、公證費以及已還貸款本息、違約金；
4、是否可由被告A公司徑行向被告B銀行償還原告剩余的貸款本金余額及利息。
認為被告A公司逾期交房的行為不合約也不合法，其不能按期交房的根本原因并非根植于因新冠肺炎疫情防控措施導致的不可抗力。所以，原告應當對其主張進行有力反駁，便形成了以下辦案思路：
辦案思路
1、充分反駁被告A公司所主張的因新冠肺炎疫情不可抗力導致施工延緩不構成根本性違約的主張
根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》的規(guī)定，對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理。
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。但是，案涉購房合同中約定的房屋交付時間在新冠肺炎疫情出現(xiàn)時間將近一年后，新冠肺炎疫情是社會眾所皆知之情況，作為具有給付義務的被告A公司，應當及時調整自身的工程進度和提出有效的應對措施，而非將疫情帶來的交易上的不利影響由已履行約定義務的一方來承擔，從而擺脫自身本應承擔的責任。而且，依照規(guī)定，“當事人主張適用不可抗力部分或者全部免責的，應當就不可抗力直接導致民事義務部分或者全部不能履行的事實承擔舉證責任”。被告A公司稱其施工進度受到房屋所在地市的疫情防控措施的影響，在2020年1月至2020年4月8日期間未能施工，直至4月8日后才正式復工，但是并不能進行充分舉證證明其確因相關政策措施導致施工無法進行，在4月8日后也未能調整工程進度，應當承擔舉證不能的不利后果。
2、被告A公司逾期遠超180日，構成根本性違約，原告甲某可單方主張解除購房合同，并由開發(fā)商承擔違約責任
原告甲某與被告A公司在合同中明確約定“逾期交付房屋，逾期超過180日，買受人有權解除合同。出賣人應當自解除合同通知之日起15日內退還買受人已付款全部房款及相應利息”。在逾期交付房屋的180日內和180日后，出賣人應按照全部房價款的1%向買受人支付違約金。被告主張系因當?shù)匾咔榉揽卮胧┧绊懀瑢嶋H系因A公司的消極態(tài)度，在疫情影響減小時未能即時調整施工計劃，致使遲遲未能交房。即便客觀事實上有受疫情不可抗力因素影響了施工，但被告A公司逾期也已遠超出180日，構成了根本性違約，原告甲某可單方主張解除合同，被告A公司承擔違約責任。
3、被告A公司逾期交房遠超180日，原告方在主張解除合同的同時，還可主張A公司對甲某造成的損害進行賠償。
根據《中華人民共和國民法典》第584條的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”其中應當賠償?shù)膿p失包括返還利益和信賴利益等。
返還利益即根據《民法典》566條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失”，對信賴利益損失進行賠償?shù)慕Y果是使當事人達到合同未訂立時狀態(tài)，本案中信賴利益即包括原告購房款和原告繳納的房屋維修基金、購房雜費、公證費以及貸款本息，原告系為了獲得房屋所有權及其附帶的使用權等的實現(xiàn)而支付了購房款、房屋維修基金、購房雜費、公證費以及簽訂《個人購房按揭貸款合同》而產生的貸款本息，此類締約費用以及為購房所支付的對價，在合同解除后，為了保護當事人的合法權益，應當采取的恢復原狀的救濟措施，應請求法院予以支持。
4、房屋買賣合同解除后，我方可主張解除《個人購房按揭貸款合同》并且由被告A公司向被告B銀行償還該合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復利及支付違約金
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，第21條第2款的規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。
所以，我方在主張解除《商品房買賣合同（預售）》時，為了購房而簽訂《個人購房按揭貸款合同》的合同目的已無法實現(xiàn)（如買房目的、以借款人名下房產設定抵押擔保均無法實現(xiàn)），如果要求購房者在無法取得房屋的所有權及其他相關權利的情況下，還要償還貸款，明顯加重購房者的履行責任，有違公平原則，更不利于房地產行業(yè)的良好發(fā)展。在一案中存在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的雙重法律關系時，更應平衡各方的權利義務關系。如果判令由原告方償還B銀行發(fā)放的貸款和產生的利息等，則B銀行既享有了房屋的抵押權，又享有A公司和甲某的債權。原告甲某在支付了首付款后，既未取得房屋，還要依約償還貸款。被告A公司違約在先，既未交付房屋，還實際占有了甲某支付的首付款和B 銀行給付的按揭貸款。三方權利義務關系明顯失衡，不能實現(xiàn)公平的履約目的，會產生不良的社會影響，打擊購房者的信心，阻礙房地產行業(yè)的長遠發(fā)展。
辦案結果
最終，法院判決支持了我方的訴訟請求，判令解除原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》，解除原告甲某和被告B銀行簽訂的《個人購房按揭貸款合同》，被告A公司自判決生效后十日內向原告返還首期款及相應利息、支付原告已償還的貸款本息、支付違約金、賠償損失和返還房屋維修基金，被告A公司自判決生效后十日內向被告B銀行償還《個人購房按揭貸款合同》合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復利及支付違約金。
我方實現(xiàn)了訴訟目的，代理律師很好地維護了被代理人購房者的合法權益，得到了被代理人的高度贊揚。
最高法類案速遞
在（2019）最高法民再245號王忠誠、王琪博、王琪寶（以下簡稱王忠誠等三人）因與被申請人中國建設銀行股份有限公司青海省分行（以下簡稱建行青海分行）、一審第三人青海越州房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱越州公司）金融借款合同糾紛一案中，最高院認為：“越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡”。
所以，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第25條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”，最高院審委會認定，因開發(fā)商未按期交房，致使《商品房預售合同》解除，房貸由出賣人承擔，購房人無需還款。該司法解釋在2020年進行修改時仍然保留了該條款。
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