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        產(chǎn)業(yè)園多業(yè)態(tài)融合趨勢深度研討

        地產(chǎn)資管網(wǎng) 地產(chǎn)資管網(wǎng)
        2021-08-19 10:33 4736 0 0
        歷經(jīng)40年發(fā)展,產(chǎn)業(yè)園區(qū)一步步更新迭代,功能、形式、業(yè)態(tài)、運營主體等都發(fā)生了巨大變化。

        作者:睿和智庫

        來源:地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)

        歷經(jīng)40年發(fā)展,產(chǎn)業(yè)園區(qū)一步步更新迭代,功能、形式、業(yè)態(tài)、運營主體等都發(fā)生了巨大變化。當舊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)無論是功能,還是管理模式,亦或是生活配套,都逐漸不能滿足需求時,產(chǎn)業(yè)園區(qū)新的發(fā)展方向非常值得探討,而業(yè)態(tài)融合備受關注。

        最近城市更新政策收緊對新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設有何影響?具體過程中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)將如何完成多業(yè)態(tài)融合?多業(yè)態(tài)融合會給產(chǎn)辦市場帶來怎樣的利好?運營主體多樣化會怎樣影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來發(fā)展?這些問題,大家或可以通過睿和沙龍(第21期),和行業(yè)大咖們一同探討、找到答案。

        01

        1.0到4.0的產(chǎn)業(yè)園迭代史

        產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)從只是工業(yè)園、物流園的1.0時代迭代到當前與城市共生的4.0時代。

        產(chǎn)業(yè)園發(fā)展過程

        睿和智庫制表

        從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的迭代過程,我們可以從中探知產(chǎn)辦的4個發(fā)展趨勢:

        (1)驅(qū)動力的變化:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動力從外因向內(nèi)因轉(zhuǎn)變,從政府招商,向開發(fā)、運營、產(chǎn)業(yè)思維轉(zhuǎn)變。這里的外因是指政府政策,內(nèi)因指的是實操技術。

        (2)與城市關系變化:產(chǎn)業(yè)園區(qū)在空間上逐步趨向城市功能,從最開始的交通導向到產(chǎn)業(yè)集群導向,再到產(chǎn)城融合導向,產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市關系也經(jīng)歷了從割裂到共生的過程。

        (3)品質(zhì)要求變化:產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了中國增量到存量的城鎮(zhèn)化以及產(chǎn)業(yè)升級的過程,提出了更高品質(zhì)的要求,更加注重城市空間與生態(tài)建設融合,實現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

        (4)與運營主體關系變化:隨著科技、大數(shù)據(jù)的發(fā)展,產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過系列改造升級開始走向平臺化,與運營主體有了更多互動。

        02

        開發(fā)、運營主體多元轉(zhuǎn)變

        從整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程看到,產(chǎn)業(yè)園發(fā)展早期,多以政府開發(fā)運營為主。后期有實力的開發(fā)商、具有產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的企業(yè)開始進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),比如阿里、華為等。當然,這里面不乏外資企業(yè)的身影。因此,產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設上,出現(xiàn)了政府、開發(fā)商、企業(yè)三大主體多元化并存局面。

        (1)政府導向

        產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商協(xié)助

        產(chǎn)辦園區(qū)是政府和企業(yè)合作的產(chǎn)物。改革開放前,產(chǎn)業(yè)園區(qū)由政府一手抓,協(xié)助低效用地引入符合當時產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、無重大環(huán)境影響的項目,少量民營企業(yè)按照評審內(nèi)容和標準建設,落實環(huán)保指標,承諾項目固定資產(chǎn)投資、預期達產(chǎn)產(chǎn)值、達產(chǎn)稅收符合政府產(chǎn)業(yè)準入條件。

        招商分兩種形式:一是實際入駐,是指提供園區(qū)辦公,有需求的企業(yè)可以入駐。二是虛擬入駐,是指企業(yè)注冊在某個園區(qū),并繳納稅收,多為免費入駐,入駐企業(yè)經(jīng)申請可享受政策部分津貼。

        (2)開發(fā)商和政府合作

        開展園區(qū)更新,促進產(chǎn)城融合

        為推動大量低效工業(yè)用地盤活,推動產(chǎn)城融合,對運營商綜合能力的要求越來越高,部分開發(fā)商開始進入產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)領域。

        (3)實體企業(yè)導向

        自帶產(chǎn)業(yè)引流效應 

        部分具有資源優(yōu)勢的企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道,利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,和政府合作自建園區(qū),吸引上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐。

        當前,運營主體發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變,從開始的由載體出售向載體自持運營轉(zhuǎn)變。

        03

        產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的多樣性

        產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎設施,長遠看,依托于城市綜合實力的提升。舊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)無論是功能,還是管理模式,亦或是生活配套,都逐漸不能滿足需求。一些局限開始暴露出來,主要表現(xiàn)在:園區(qū)基礎配套設施建設較少;多數(shù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模小、層次低,企業(yè)間關聯(lián)度不強;產(chǎn)業(yè)導入、規(guī)劃、創(chuàng)新有待加強;人才、技術等關鍵要素短缺;資源配置較為粗放,利用水平不高。

        新建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)出功能系統(tǒng)化、發(fā)展融合化、模式多元化、產(chǎn)業(yè)特色化四大特征。

        從功能性來看,園區(qū)功能已經(jīng)從單一的生產(chǎn)性“產(chǎn)業(yè)”功能向多維的“產(chǎn)業(yè)、自然、社會、生活服務”等功能方向轉(zhuǎn)變,最終實現(xiàn)園區(qū)與城市共生的生態(tài)系統(tǒng)。

        從融合程度看,包括前期規(guī)劃、選址、開發(fā)手段、園區(qū)內(nèi)部、園區(qū)間、產(chǎn)城間、線上線下、國際化等多維度融合。當然,這個過程中,政策引導、產(chǎn)業(yè)導入、體制創(chuàng)新等問題至關重要。以園區(qū)內(nèi)部為例,園區(qū)要適當引入集約水平高、關聯(lián)度大的主導產(chǎn)業(yè),發(fā)揮龍頭企業(yè)引導作用,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)品質(zhì)提升。

        從管理和盈利模式來看,招商挑戰(zhàn)越來越大,將倒逼園區(qū)硬實力與軟實力加快改善;同時,運營商的融資渠道將更多通過RIETs等資產(chǎn)證券化,實現(xiàn)財務結構優(yōu)化,比如蛇口產(chǎn)業(yè)園;盈利方面,園區(qū)盈利已經(jīng)從過去房地產(chǎn)開發(fā)租售和返稅為主轉(zhuǎn)向開發(fā)+持有+服務+投資的系統(tǒng)盈利。

        從業(yè)態(tài)發(fā)展特色看,園區(qū)要把握規(guī)律,構建創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境,對高新技術企業(yè)進行更多投資,使其在本地成長。同時,通過金融支持、創(chuàng)新驅(qū)動、政策扶持等手段使中小企業(yè)聯(lián)動,形成多方共生共享共融的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

        具體看,隨著數(shù)字經(jīng)濟帶來的發(fā)展機會,園區(qū)已經(jīng)進一步開始打造生態(tài)型、智慧型的新型園區(qū)。隨著碳中和技術的運用,更多的開發(fā)商、運營商將運用先進技術投資高競爭力的生態(tài)園區(qū),而園區(qū)使用者也更喜歡綠色辦公環(huán)境。

        此外,以城市更新產(chǎn)業(yè)園為例,開發(fā)商進行二次開發(fā)的理念是通過存量空間再利用,比如植入小型體育設施、綠地等提升服務配套,提高土地利用效率和價值。當前主要方向有針對傳統(tǒng)工業(yè)廠房或工業(yè)園的升級,將其改造成文創(chuàng)園、社區(qū)商業(yè)或智慧園區(qū)等。

        產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的多樣性是基于人的需求和體驗轉(zhuǎn)變的,最終的目標是除了產(chǎn)業(yè)要求外,還要引進人才,滿足其生活需求,更好地提升城市活力,進而把配套服務、共享空間等植入園區(qū),統(tǒng)籌優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)等空間規(guī)劃布局,實現(xiàn)園區(qū)與城市共生,促進真正意義的產(chǎn)城融合。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標題: 產(chǎn)業(yè)園多業(yè)態(tài)融合趨勢深度研討丨睿和沙龍第21期預告

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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