房產(chǎn)金融法律服務(wù) 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：郭韌律師團隊
來源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer)
大家都知道，在房屋拆遷時，被補償?shù)囊环郊瓤梢赃x擇直接拿錢，也可以選擇獲得安置房，并將差價多退少補（《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第26條，詳見下文）。那么當產(chǎn)生糾紛需要分割安置房時，房和錢分別應(yīng)該如何進行分割呢？筆者將在下文中對此分別進行探討。
上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則
上海市人民政府令第71號
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結(jié)清被征收房屋補償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場價結(jié)清差價。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案征求意見過程中確定。
相比而言，認定對被征收房屋享有的份額較為簡單，只需要查看房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的情況即可，但能否被認定為安置對象則存在不同情況。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中相關(guān)規(guī)定，“拆遷安置的對象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他實際使用人。使用人有權(quán)要求拆遷人給予安置，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)”。舉個例子，若對房屋進行改擴建的人，其戶口遷出房屋所在地或因其他原因未實際居住在房屋中，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證上有其姓名，但卻很有可能無法被認定為房屋征收安置對象，所獲得的征收利益也將大打折扣。
判例一
（2020）滬01民終1070號
在曹鳳群與蔡榮弟等共有糾紛一案中，建房人曹鳳群參與擴建的宅基地房屋被征收，因此共獲得三套安置房屋。法院認定曹鳳群對原宅基地房屋享有四分之一的份額，但由于房屋拆遷時，曹鳳群并非拆遷安置對象，故其不享有安置房屋的權(quán)利，曹鳳群最終僅獲得房屋拆遷款15,000元（取整）。
單純征收補償款的分割較為簡單，本處主要討論的是，如何用金錢來衡量當事人應(yīng)得的安置房利益，能否將安置房按現(xiàn)有市場價值折算來進行分割？在實踐中產(chǎn)生了分歧，法院在裁判中口徑也存在些許差異。
有觀點認為，安置房的價值應(yīng)當以征收進行時該房屋的價值作為計算時點，而安置房的價值是以征收補償金額為基準，那么便直接以當事人對被征收房屋所享有的份額比例，用征收補償金額為基數(shù)進行折算。筆者認為這種觀點是建立在防止當事人過分取得不當利益的基礎(chǔ)上，但也忽視了在房價上漲的客觀環(huán)境下，可能會損害當事人利益。
判例二
（2017）滬0115民初40257號
在王某1、王某2與王某3、王某4等共有糾紛一案中，被征收房屋面積360平方米，征收補償款共計707,126.66元，法院認為雖然拆遷安置協(xié)議中將王某1、王某2列為安置對象，但鑒于其并非被拆遷房屋的權(quán)利人，也從未在被拆遷的房屋中居住過，因此，其僅可主張與應(yīng)建未建面積項有關(guān)的安置利益。由于王某1、王某2可享有的被征收房屋面積為120平方米，綜合考慮其他因素后折算補償款共計275,347元。
另一種觀點認為，安置房本就是對被征收人的一種補償手段，其市場價值本身就是當事人所應(yīng)得的一部分，將安置房折為市場價進行分割更為合理。筆者也更贊同該種看法。
判例三
（2020）滬0115民初10353號
在李弢、李某某與方瑞祥、陳諍等共有物分割糾紛一案中，被征收房屋面積300平方米，拆遷補償款共計861,892.60元，動遷單位安置房屋四套，其中三套房屋已于2016年分別以1,780,000元、2,730,000元、2,770,000元出售。法院認為考慮到房屋近年增值明顯等因素，無論將二原告可享有房屋產(chǎn)權(quán)份額全部歸屬于已售三套房屋或者全部歸屬于未售房屋中，對原、被告均有不公之處，故酌情按三套已售房屋及未售房屋在四套房屋中比例結(jié)合三套房屋售房款、未售房屋現(xiàn)值，酌定被告向原告支付2,525,000元。
雖說兩種觀點都各有其道理所在，但畢竟實務(wù)界目前標準尚不統(tǒng)一，在訴訟中當事人所獲利益可能會由于管轄法院及律師訴訟策略的不同產(chǎn)生差異。
在意思自治原則的約束下，如果被安置人之間已就被安置房產(chǎn)達成協(xié)議，或當事人一方承諾給予另一方一定數(shù)額的補償款，那事情就變得簡單起來。法院極有可能認定協(xié)議的效力，認為被安置人之間已就各方對被安置房產(chǎn)享有的相關(guān)權(quán)利達成一致意見，并據(jù)此作出判決。因此在發(fā)生糾紛時，一定要慎重做出承諾！
判例四
（2019）滬0115民初31297號
在伍孝紅與黃建明、黃芳等共有物分割糾紛一案中，法院認為原告可享有安置房產(chǎn)權(quán)面積約31.80平方米。但由于被告在審理中承諾愿意按市場價37,000元/平方米支付原告房屋折價款，最終法院認定被告應(yīng)向原告支付房屋折價款1,176,600元。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“房產(chǎn)金融法律服務(wù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
