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    康橋悅生活“搶跑”上市,小物企的內(nèi)增外拓樣本

    扒財(cái)經(jīng) 扒財(cái)經(jīng)
    2021-07-17 22:15 1718 0 0
    康橋地產(chǎn)尚未上市,康橋集團(tuán)的物業(yè)“搶跑”,成功上市,目前在行業(yè)內(nèi)還不多見。

    作者:陳文莉

    來源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun)

    7月16日,康橋悅生活(02205.HK)正式在聯(lián)交所主板掛牌交易。
    上市首日盤中一度拉升超7%,收報(bào)3.64港元/股,跌1.09%,總市值約25.48億港元。
    據(jù)風(fēng)財(cái)訊監(jiān)測,今日物業(yè)股行情較淡,港股53只物業(yè)股中,僅約10只股收盤微漲。
    此次,康橋悅生活全球公開發(fā)售1.75億股股份,其中,香港發(fā)售1750萬股股份,獲得超額認(rèn)購約22.72倍;國際發(fā)售1.575億股股份,獲得0.55倍的超額認(rèn)購。
    按每股發(fā)售股份3.68港元計(jì)算,康橋悅生活獲取的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為5.83億港元,其中約65%用于戰(zhàn)略投資及收購。

    康橋地產(chǎn)尚未上市,康橋集團(tuán)的物業(yè)“搶跑”,成功上市,目前在行業(yè)內(nèi)還不多見。有分析師認(rèn)為,這和康橋做物業(yè)服務(wù)較早、口碑較好有關(guān),積累了較好的市場認(rèn)可度,實(shí)現(xiàn)了近年量的提升。

    走出母公司蔭庇 外拓第三方業(yè)務(wù)

    招股書顯示,康橋悅生活是一家深耕于河南的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商,是房地產(chǎn)企業(yè)康橋集團(tuán)旗下物業(yè)公司。架構(gòu)重組后,康橋集團(tuán)主席宋革委擁有95%的投票權(quán),依舊是康橋悅生活的實(shí)際控制人。
    截至2020年12月31日,康橋悅生活向238項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),覆蓋中國8個(gè)省28個(gè)城市,合同建筑面積約為3900萬平方米,擁有112項(xiàng)在管物業(yè),總在管建筑面積約為1570萬平方米。
    根據(jù)中指研究院的資料,截至2020年底,在中國百強(qiáng)物業(yè)管理公司中,按管建筑面積計(jì),排名第78位;同一口徑下,其在河南省內(nèi)排名第二。
    不可否認(rèn)的是,以總在管建筑面積來看,康橋悅生活無疑是一家“蚊型”物企。
    克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨告訴風(fēng)財(cái)訊,“從行業(yè)角度看,規(guī)模是非常重要的基礎(chǔ)指標(biāo),但不是唯一指標(biāo)。規(guī)模的結(jié)構(gòu)、規(guī)模的質(zhì)量也在變得更加重要?!?/section>
    招股書顯示,康橋悅生活的項(xiàng)目收入更多的來源于獨(dú)立第三方,而非康橋地產(chǎn)。
    2018-2020年,獨(dú)立第三方收入從1.65億元增長至3.44億元,年復(fù)合增長率為44.25%,總收入占比59.7%。
    獨(dú)立第三方收取的平均物業(yè)管理費(fèi)逐年增加。2018-2020年,分別為每月每平方米1.52元、1.73元及1.74元。
    按物業(yè)管理協(xié)議的簽署方劃分的在管物業(yè)留存率上,2018-2020年,獨(dú)立第三方的物業(yè)留存率分別為90.9%、97.8%,以及98.4%。
    物管費(fèi)與留存率雙升,也證明著康橋悅生活較為強(qiáng)悍的外拓及服務(wù)能力。
    值得一提的是,此次IPO所募資金,約65%用于戰(zhàn)略投資及收購,約10%用于投資智能化運(yùn)營及內(nèi)部管理系統(tǒng),約15%用于拓展業(yè)務(wù),約10%用作營運(yùn)資金。
    通過收并購快速做大第三方規(guī)模,幾乎是目前物企的通用法則。
    不同的是,康橋悅生活對于收并購式的擴(kuò)張,更有針對性。
    康橋悅生活執(zhí)行董事兼總裁戴衛(wèi)告訴風(fēng)財(cái)訊,康橋悅生活并不準(zhǔn)備進(jìn)一步拓展到全國,我們的重點(diǎn)放在三個(gè)地方,第一個(gè)是江浙長三角,第二個(gè)是大灣區(qū),第三個(gè)是京津冀。
    長三角、大灣區(qū)和京津冀,是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域,投入重兵布局,康橋悅生活的未來,充滿想象。
    物管+增值服務(wù)雙驅(qū)動(dòng)
    招股書顯示,2018-2020年,康橋悅生活的總營收從2.29億增至5.76億,毛利從5400萬增加到1.77億。
    據(jù)悉,其營收主要來自三大業(yè)務(wù):物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他。
    更為具體的是,在收入貢獻(xiàn)度上,物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù),幾乎平分秋色。
    報(bào)告期內(nèi),物業(yè)管理服務(wù)的營收占比從57.9%下降至44.3%,非業(yè)主增值服務(wù)則從29.2%上升至40.9%。

    非業(yè)主增值服務(wù)占比的增加,也直接拉升了康橋悅生活的整體毛利率。
    財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,康橋悅生活的整體毛利率從2018年的23.6%增長了7個(gè)百分點(diǎn)(至2020年的30.7%)。
    穩(wěn)定增長的合同與在管面積,則為康橋悅生活的業(yè)績提供了持續(xù)的增長支撐。
    招股書顯示,近三年康橋悅生活的合同建筑面積與在管建筑面積的比值分別為2.40、2.42和2.48。
    在此之外,基石投資人的加持,則進(jìn)一步推升了康橋悅生活未來增長的可能。
    發(fā)售資料顯示,康橋悅生活與碧桂園物業(yè)香港控股有限公司、鄭州安圖實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司、58.com Holdings Inc.三家企業(yè)簽訂了基石投資協(xié)議。
    基于發(fā)售價(jià)每股發(fā)售股份3.68港元及基石投資協(xié)議,三家已認(rèn)購6746萬股發(fā)售股份,相當(dāng)于全球發(fā)售股份總數(shù)的約38.6%,占總股份的約9.6%。
    一般而言,港股基石投資者的股份有6個(gè)月以上的鎖定期,引入基石投資者則為市場提供了一個(gè)相對有公信力的參考。
    更何況,基石投資者還是碧桂園。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其與康橋悅生活在物業(yè)管理,科技開發(fā)與運(yùn)用上,或許比純粹的投資機(jī)構(gòu)有更大的協(xié)同優(yōu)勢。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“扒財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 解讀|康橋悅生活“搶跑”上市,小物企的內(nèi)增外拓樣本

    扒財(cái)經(jīng)

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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