作者：觀點(diǎn)新媒體

 佳兆業(yè)的紓困工作在近期持續(xù)出現(xiàn)積極信號(hào)，距離3月29日與中鐵五局就城市更新等領(lǐng)域簽訂戰(zhàn)略合作僅過去三天，該公司迎來頭部房企及AMC的合作。

4月2日，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺(tái)共同開發(fā)。除此以外，各方還約定推動(dòng)存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。

至此，這場(chǎng)持續(xù)近5個(gè)月的國有企業(yè)洽談佳兆業(yè)舊改的交易，從傳聞?wù)睫D(zhuǎn)為正式協(xié)議。從交易對(duì)象看，招商蛇口存在加杠桿空間，同時(shí)與佳兆業(yè)在地產(chǎn)、商業(yè)、郵輪等業(yè)務(wù)存在協(xié)同可能性；長城資產(chǎn)則是第二家獲批發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC，并曾是佳兆業(yè)的金主之一。

但上述各方目前仍處于框架協(xié)議階段，并未涉及合同標(biāo)的、價(jià)款、履行方式等具體條款，從4月5日佳兆業(yè)披露的公告看，約束條款也僅主要集中于合作優(yōu)先權(quán)。招商蛇口相關(guān)人士也否認(rèn)了“實(shí)質(zhì)性進(jìn)展”這一說法。

另一接近招商蛇口的人士向觀點(diǎn)新媒體表示，目前各方跟進(jìn)洽談的是數(shù)個(gè)大灣區(qū)項(xiàng)目，包括深圳在內(nèi)的城市舊改。按照協(xié)議，合作以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，而嚴(yán)格的審計(jì)盡調(diào)亦將成為招商蛇口重點(diǎn)工作。

目前尚無法得知合作涉及哪些具體項(xiàng)目。佳兆業(yè)曾計(jì)劃自去年下半年至2023年轉(zhuǎn)化舊改16個(gè)，預(yù)計(jì)可售貨值逾2100億元。去年該公司披露的資產(chǎn)處置清單也涉及25個(gè)項(xiàng)目，包括10個(gè)深圳舊改。

招商蛇口與佳兆業(yè)就項(xiàng)目接洽要追溯至2021年11月左右，當(dāng)時(shí)主要集中于深圳的項(xiàng)目。但當(dāng)時(shí)雙方僅處于接觸階段，招商蛇口相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，主要是顧慮出險(xiǎn)企業(yè)隱藏債務(wù)關(guān)系，以及標(biāo)的項(xiàng)目質(zhì)量等。

實(shí)際上，按照招商蛇口3月底對(duì)投資者提及的說法，與不同的第三方洽談項(xiàng)目早在一年半以前便存在，只是現(xiàn)階段相對(duì)更多一些。但該公司也表示，對(duì)收購秉持“多看少動(dòng)”原則，做投資決策的前提是算得過賬，并有一定的安全墊。

4月初招商蛇口、長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，在核心的城市更新合作上，體現(xiàn)了介入方的謹(jǐn)慎性。

按照約定，三方適時(shí)探討建立合資公司等合作載體，顯示對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)紓困偏向項(xiàng)目層面合作。近期包括招商蛇口、華潤置地都提過對(duì)收并購方式的選擇標(biāo)準(zhǔn)，比如招商蛇口優(yōu)先選擇項(xiàng)目合作，其次是股權(quán)合作；華潤方面則明確，不會(huì)考慮公司平臺(tái)股權(quán)端的收并購。

其次，招商蛇口于公告提及，公司發(fā)揮社區(qū)及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)，長城資產(chǎn)發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢(shì)。從分工角度看，項(xiàng)目操盤及運(yùn)營，不良資產(chǎn)處理的角色已明確，它們并非財(cái)務(wù)投資者，佳兆業(yè)僅被提及了“城市更新優(yōu)勢(shì)”。

招商蛇口還提及，三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。

上述合作內(nèi)容中，一方面，合作涉及的城市與招商蛇口現(xiàn)階段的舊改布局高度重合。第三方數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口截止2021年底在深圳鎖定、推動(dòng)孵化的舊改約25個(gè)，此外在東莞、佛山分別約有4個(gè)、2個(gè)舊改。

至于廣州，招商蛇口曾于2020年參與荔灣葵蓬村的招標(biāo)無果。2021年8月，該公司與廣鐵置業(yè)合作，成為荔灣區(qū)廣鐵石圍塘地塊項(xiàng)目前期服務(wù)商，這也是其首個(gè)羊城舊改項(xiàng)目。

另一方面或許與招商蛇口的城市投資策略轉(zhuǎn)變有關(guān)。過去招商蛇口的投資決策存在粗放化一面，直至近兩年才在內(nèi)部推行“一城一模板”管理，拿地強(qiáng)調(diào)優(yōu)先布局“強(qiáng)心30城”。

“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”原則，以及三方計(jì)劃成立的專項(xiàng)工作小組，則被視作招商蛇口對(duì)標(biāo)的質(zhì)量所設(shè)置的防火墻。接近招商蛇口的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，三方專項(xiàng)工作小組屬于談判性質(zhì)，招商對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)盡調(diào)絕對(duì)是重點(diǎn)。

上述人士續(xù)稱，現(xiàn)階段各方在跟進(jìn)洽談的項(xiàng)目主要是大灣區(qū)舊改，包含深圳的舊改。由于簽署的是相對(duì)框架的協(xié)議，項(xiàng)目成熟的話會(huì)再簽署細(xì)致的合同。

從接洽出險(xiǎn)企業(yè)到簽訂合作，招商蛇口大約用了近5個(gè)月時(shí)間，這種小心翼翼的節(jié)奏是其過往發(fā)展舊改業(yè)務(wù)的典型特征。

招商蛇口（重組前上市公司為招商地產(chǎn)）自2010年前后開始布局城市更新，早期代表項(xiàng)目即舊廠房改造而來的“蛇口網(wǎng)谷”。2016年，招商蛇口提及，公司近幾年在推進(jìn)多個(gè)舊改，其中筍崗項(xiàng)目（即招商中環(huán)）預(yù)計(jì)年內(nèi)開工，三聯(lián)、漁二村等項(xiàng)目處于拆遷階段。

但直到2018年，該公司才組建城市更新事業(yè)部，年報(bào)中也罕見地提出“以城市更新升級(jí)為契機(jī)”。

招商蛇口亦曾向觀點(diǎn)新媒體指，舊改涉及太多利益環(huán)節(jié)，國有企業(yè)面臨合規(guī)性等要求，因而公司接觸這一領(lǐng)域的意愿較低。而如今招商蛇口已對(duì)舊改很有信心，最高峰時(shí)在莞深一帶跟進(jìn)過56個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)2021年年報(bào)披露，招商蛇口全年斬獲14個(gè)舊改項(xiàng)目排他資格，預(yù)估土地儲(chǔ)備面積510萬平方米，貨值逾1200億元。此外還參與上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元。

其中在大本營深圳，去年三季度，招商蛇口成功中標(biāo)龍崗坪地街道年豐社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目前期服務(wù)項(xiàng)目，涉及擬實(shí)施面積382公頃。這也是深圳龍崗公布的第二批5個(gè)平方公里級(jí)重點(diǎn)利益統(tǒng)籌項(xiàng)目和重點(diǎn)更新單元之一。

在其他4個(gè)項(xiàng)目中，坂田街道五和樞紐片區(qū)更新單元（42公頃）的競(jìng)得者正是佳兆業(yè)。這也是當(dāng)時(shí)唯一中標(biāo)的民企。

而如今時(shí)代的發(fā)展轉(zhuǎn)軌，“舊改大王”佳兆業(yè)面臨著舊改資產(chǎn)的讓渡。

它的新合作方，招商蛇口于去年錄得銷售額3268億元，2022年銷售目標(biāo)3300億元，是少數(shù)不下調(diào)目標(biāo)的房企之一；長城資產(chǎn)曾是佳兆業(yè)的資金提供方，如今則頂著第二家獲批發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC光環(huán)，涉及發(fā)行額度達(dá)100億元。

早在去年11月爆發(fā)理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)時(shí)，佳兆業(yè)曾公布一份擬處置資產(chǎn)清單，涉及深圳18個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益貨值達(dá)818億元。其中外界較為關(guān)注的項(xiàng)目包括南山東角頭舊改、福田東山小區(qū)舊改，權(quán)益貨值分別達(dá)298億元、88億元；大型文旅項(xiàng)目金沙灣國際樂園貨值也達(dá)106億元。

此后佳兆業(yè)將擬處置清單提高至25個(gè)項(xiàng)目，包括10個(gè)深圳舊改。這批資產(chǎn)大多計(jì)劃在去年四季度到今年三季度之間完成處置，但至今該公司仍鮮有披露相關(guān)進(jìn)度。

對(duì)于最新與招商蛇口、長城資產(chǎn)的合作所涉及項(xiàng)目一事，佳兆業(yè)方面并未予以回應(yīng)。招商蛇口方面亦未回應(yīng)資產(chǎn)注入三方合作平臺(tái)時(shí)的具體成熟標(biāo)準(zhǔn)，僅表示目前交易在洽談階段。

一位從事舊改的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體提及，佳兆業(yè)在深圳還是有比較多相對(duì)成熟的舊改。

據(jù)佳兆業(yè)2020年年報(bào)披露，該公司成立以來成功轉(zhuǎn)化40個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中2017-2020年轉(zhuǎn)化23個(gè)，包括深圳三順制藥廠項(xiàng)目、廣州佳兆業(yè)鳳鳴山、深圳下雪項(xiàng)目（佳兆業(yè)云望府）等。

截止2021年上半年，佳兆業(yè)尚未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目約213個(gè)，占地總面積5370萬平方米，可售面積預(yù)計(jì)1.1億平方米，其中深圳占129個(gè)。期內(nèi)新增轉(zhuǎn)化項(xiàng)目3個(gè)，包括深圳橫嶺舊村項(xiàng)目、廣州石溪項(xiàng)目、湛江伴灣，轉(zhuǎn)化可售面積113萬平方米，貨值727億元。

在未爆發(fā)債務(wù)危機(jī)之前，佳兆業(yè)曾計(jì)劃聚焦城市更新轉(zhuǎn)化，具體包括去年下半年轉(zhuǎn)化深圳上雪項(xiàng)目、深圳建大廠項(xiàng)目、廣州海南村項(xiàng)目，2022-2023年則轉(zhuǎn)化深圳、廣州、佛山、江門等地13個(gè)舊改，按當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目均價(jià)推測(cè)可售貨值約達(dá)2162億元。 

但進(jìn)度或許并不理想，如深圳上雪項(xiàng)目于去年7月公示規(guī)劃草案，此后鮮有消息披露；去年12月，佳兆業(yè)將廣州海南村項(xiàng)目近半股權(quán)轉(zhuǎn)予廣州荔灣國資參股的私募基金。

近期市場(chǎng)還流傳，廣州增城有19個(gè)舊改暫緩?fù)七M(jìn)，其中涉及佳兆業(yè)于2020年轉(zhuǎn)化的霞逕村項(xiàng)目，外加競(jìng)標(biāo)獲得的馮村村項(xiàng)目。

即便如此，佳兆業(yè)手握的舊改儲(chǔ)備依然被視作最具有價(jià)值的資產(chǎn)，這也是它引入投資方的底氣所在。

以深圳為例，2020年佳兆業(yè)新增舊改土地成本約1.39萬元/平方米，同期各區(qū)招拍掛地價(jià)在1.64-6.30萬元之間；下雪項(xiàng)目土地成本約7300元/平方米，相當(dāng)于住宅部分預(yù)售均價(jià)13%左右。在耗費(fèi)動(dòng)輒六到八年的時(shí)間后，此類項(xiàng)目一般可換取較高毛利率空間。

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原標(biāo)題： 佳兆業(yè)舊改殘局 招商蛇口與長城資產(chǎn)接手的城更脈序