丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年7月，物業(yè)管理行業(yè)異?；钴S，無論是相關政策發(fā)布、行業(yè)收并購、還是資本市場變化可謂波瀾起伏。物業(yè)管理企業(yè)再掀上市“高潮”，共有6家企業(yè)成功登錄資本市場，行業(yè)新增收并購9起，涉及金額達14.54億元。
7月23日，住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等領域的突出問題?！锻ㄖ费永m(xù)了此前的法律政策基調(diào)，本質(zhì)上是對物管行業(yè)的又一次發(fā)展引導，但卻引起了資本市場恐慌，引發(fā)物業(yè)股普跌，超八成企業(yè)股價下跌，僅7家企業(yè)股價微漲。
我們認為，《通知》的出臺，延續(xù)了監(jiān)管機構此前的法律政策基調(diào)，是對物管行業(yè)的又一次發(fā)展引導，有利于行業(yè)進一步規(guī)范發(fā)展，向良性競爭的成熟市場轉型。政策的實施將進一步擠壓不良競爭、不規(guī)范運營物企的市場生存空間，同時也利好已經(jīng)規(guī)范運營、堅持服務升級的優(yōu)質(zhì)物企進一步擴張。未來，經(jīng)過三年的規(guī)范整治，相信物管行業(yè)發(fā)展將更健康、更有活力。
01
7月超八成企業(yè)股價下跌
據(jù)住建部網(wǎng)站23日消息，住房和城鄉(xiāng)建設部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉?！锻ㄖ访鞔_以問題為導向，因城施策，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。
其中，涉及物業(yè)服務的條款如下：
1、未按照物業(yè)服務合同約定內(nèi)容和標準提供服務；
3、超出合同約定或公示收費項目標準收取費用；
5、物業(yè)服務合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業(yè)服務項目。
《通知》旨在引導物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，優(yōu)化物管行業(yè)的整體市場環(huán)境。雖然該政策是過往相關規(guī)范的延續(xù)，但從行業(yè)整體發(fā)展角度看，確實需要通過多方努力，推動行業(yè)更長遠的良性發(fā)展。因此，該政策出臺對物管行業(yè)的正向意義更強。
然而，受政策影響，2021年7月，物管行業(yè)板塊出現(xiàn)了大幅跳水，截止至7月末收盤，恒生物業(yè)指數(shù)下跌24.86%，板塊整體下跌14.03%，超八成企業(yè)股價下跌，僅7家企業(yè)股價微漲。
從與月初價的對比來看，7月跌幅前三分別為恒大物業(yè)、世茂服務、綠城服務，跌幅分別為43.4%、33.0%、29.9%。在7家微漲的企業(yè)中，漲幅最高的為佳源服務，達9.6%，藍光嘉寶服務與和泓服務以4.3%的漲幅位列二、三。
表：2021年7月物業(yè)企業(yè)資本市場表現(xiàn)情況表
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
我們認為，物管行業(yè)存在一定的“亂象”不容回避，這既有過往行業(yè)粗放發(fā)展的歷史緣由，也有近年來資本裹挾下物企盲目競爭的現(xiàn)實原因。
一方面，如今的物企多是由房企的物管部門演化而來，因此在過往很長一段時間里，各項目都默認由房企的關聯(lián)物企服務，基本不存在更換物業(yè)服務公司的可能，個別物業(yè)公司沒有競爭也就沒有畏懼，導致項目基層存在不規(guī)范現(xiàn)象；另一方面，物業(yè)管理僅僅是龐雜繁多的民事行為中一個過于細分的專業(yè)領域，此前法律制度不夠完善，相關法律條文難以充分覆蓋，導致部分不規(guī)范行動未被監(jiān)管。
就政策層面而言，無論是規(guī)范類政策還是支持類政策，都在不斷助推物管行業(yè)的整體發(fā)展。有利于行業(yè)進一步規(guī)范發(fā)展，向良性競爭的成熟市場轉型。
表：2021年物管行業(yè)重要政策匯總
資料來源：公開資料，克而瑞物管整理
02
物業(yè)板塊市值總值曾突破八千億人民幣
物業(yè)服務行業(yè)從三五年前的“陌生”到今天成為新賽道的絕對主角。在過去的2020年，共有18家物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場，超過過往任何一年，2020年至今，又有多家企業(yè)成功上市，截止目前上市企業(yè)總量達到54家，熱情依然高漲。
單月來看，7月共有6家企業(yè)成功登錄資本市場。其中7月2日，中駿商管(606.HK)成功于香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市。作為一家擁有約2000萬平方米在管面積，且重點發(fā)力商管業(yè)務的物企，攜“商管概念”脫穎而出，受到了資本市場的青睞。
7月8日，朗詩綠色生活服務有限公司正式于港交所掛牌上市，股票代碼01965.HK。根據(jù)港交所披露的信息，朗詩綠色生活發(fā)售價定為3.18港元/股，首日開盤報每股6港元，較發(fā)售價上漲88.7%，截至當日收盤，朗詩綠色生活報4.5港元/股，漲幅41.5%，總市值18億港元。
圖：2014年-2021年上市物企數(shù)量分布（個）
數(shù)據(jù)來源：choice，數(shù)據(jù)截止2021年7月27日
回顧2020年，物業(yè)股股價從開年時期的一路上揚，到下半年的震蕩擾動，全年上市物企的平均PE達到36.26倍，遠超地產(chǎn)板塊表現(xiàn)。
2021年至今物業(yè)板塊市值總值一度突破八千億人民幣，其中部分物業(yè)服務上市企業(yè)一度反超或接近其關聯(lián)地產(chǎn)公司，這也進一步促使了各大物企積極登入資本市場。
一方面是由于地產(chǎn)股的想象空間開始受到壓縮。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)紅利逐漸褪色，整體開發(fā)增速放緩，針對房價和土地市場的調(diào)控不斷壓縮房企利潤空間。2020年“三條紅線”的出臺更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。另一方面，物企持續(xù)的規(guī)模化擴張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務的創(chuàng)新能力，使得物業(yè)股極具想象空間。
規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎，也是衡量企業(yè)潛力的重要指標之一，縱觀上市物業(yè)股，管理規(guī)模大的企業(yè)市場表現(xiàn)顯著優(yōu)于小體量企業(yè)。正是因為如此，在殘酷的競爭壓力下，個別物企或是個別區(qū)域、項目公司開始存在采用不良行為爭取市拓項目的現(xiàn)象。
圖：2020年上市物企在管規(guī)模情況（萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)截止2020年12月31日
此次受八部門整治規(guī)范市場秩序影響，引起了資本市場物業(yè)股的普跌現(xiàn)象，我們認為，物企在獲得資本市場助力的同時，也承受著資本市場的各種考核。
過去一段時間監(jiān)管機構無論是在法律層面還是在政策層面，都對物管行業(yè)的轉型發(fā)展予以了支持與引導。而此次政策也是正向意義更強，有助于加速凈化市場環(huán)境，為行業(yè)的進一步成熟發(fā)展提供支撐。
根據(jù)克而瑞物管研究，以百強物業(yè)服務企業(yè)為代表的物企正在加速進入生活服務領域。隨著整個物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展和提升、各大物業(yè)企業(yè)的不斷壯大和完善，未來或?qū)⒂懈辔飿I(yè)股市值將接近或反超地產(chǎn)股。
然而，從“亂象叢生”的行業(yè)現(xiàn)狀，轉型到理想狀態(tài)下的良性競爭市場，勢必是一個漫長而艱辛的過程，劣質(zhì)物企的不規(guī)范運營勢必會葬送自己的市場品牌，進一步被市場淘汰出清，而優(yōu)質(zhì)物企則可以憑借精心打磨的服務產(chǎn)品贏得業(yè)主群體的口碑與青睞，推動自身發(fā)展的同時獲得更多的市場機會，不斷擠占不規(guī)范運營物企的市場空間，最終實現(xiàn)整個市場的規(guī)范運行和全行業(yè)的服務品質(zhì)提升。
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