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        “豫系龍頭房企”的一封求助信,汛情導(dǎo)致產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失50億元

        小債看市 小債看市
        2021-09-09 16:15 3953 0 0
        在疫情、“三道紅線”等多方?jīng)_擊下,房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期,今年鄭州洪災(zāi)更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

        作者:感恩贊賞你

        來源:小債看市(ID:little-bond)

        在疫情、“三道紅線”等多方?jīng)_擊下,房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期,今年鄭州洪災(zāi)更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

        01

        求助信

        9月9日,一封疑似建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)的求助信流出,在市場中引發(fā)廣泛關(guān)注。

        求助信稱,受汛情和疫情影響,建業(yè)地產(chǎn)銷售和回款下滑,已累計(jì)產(chǎn)生各種經(jīng)濟(jì)損失逾50億元,公司面臨大批人員失業(yè)、銀行失信等風(fēng)險(xiǎn)。

        據(jù)悉,建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入戰(zhàn)時(shí)緊急狀態(tài),其請求河南省委、省政府通過償還款項(xiàng)、減稅、延期交付等方式幫其度過難關(guān)。

        這封求助信和去年恒大的“謠言”風(fēng)波何其相似,在疫情、“三道紅線”等多方?jīng)_擊下,房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期,今年鄭州洪災(zāi)更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

        值得注意的是,近期建業(yè)地產(chǎn)美元債頻繁波動(dòng),領(lǐng)跌中國高收益美元債。

        其中,建業(yè)地產(chǎn)2022年8月到期票息6.875%的美元票據(jù),每1美元面值買價(jià)跌4.4美分至81.2美分,邁向去年3月以來新低。

        此前,穆迪將建業(yè)地產(chǎn)的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。穆迪認(rèn)為其面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境,且離岸融資渠道也受到限制,其銷售額和財(cái)務(wù)指標(biāo)將有所削弱。

        《小債看市》統(tǒng)計(jì),目前建業(yè)地產(chǎn)存續(xù)美元債9只,存續(xù)規(guī)模28.6億美元,其中將有9億美元規(guī)模的債券于一年內(nèi)到期。

        存續(xù)美元債情況

        02

        現(xiàn)金大幅減少

        據(jù)官網(wǎng)介紹,建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年,2008年6月在聯(lián)交所主板上市,具有中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)。

        目前,“建業(yè)系”已擁有建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建業(yè)(09982.HK)以及建業(yè)新生活(09983.HK)四家上市公司。

        從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,建業(yè)地產(chǎn)的控股股東為恩輝投資,持股比例為69.51%,公司實(shí)際控制人為胡葆森。

        2020年,建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額1026.42億元;今年上半年合同銷售金額為310.53億元,同比增長約3.5%。

        據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2021年上半年建業(yè)集團(tuán)以478.5億操盤金額在房企中排第37位;以691.1萬平方米操盤面積位居第17位,屬于區(qū)域中型房企。

        2021年上半年克而瑞房企排名

        近日,在業(yè)績溝通會中,建業(yè)地產(chǎn)表示受河南洪災(zāi)影響,決定將其2021年合約銷售目標(biāo)由原定的800億下調(diào)至700億。

        在業(yè)績方面,2020年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入433.04億元,同比增長40.75%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤18.02億元,同比下滑10.6%,近五年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

        今年上半年,建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入203.57億元,同比增56.4%;實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤7.29億元,同比微增0.3%。

        值得注意的是,和大多數(shù)房企一樣,建業(yè)地產(chǎn)的毛利率及凈利潤率均有所下滑,盈利水平有待加強(qiáng)。

        2021年上半年,建業(yè)地產(chǎn)毛利率由23.73%下滑至17.87%,凈利潤率由6%下滑至5%。

        毛利率水平

        在土儲方面,2021年上半年,建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛和股權(quán)合作獲取土地約236.7萬平方米,新增儲備建筑面積約663.3萬平方米,拿地力度有所加強(qiáng)。

        截至2021年6月末,建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米,其中權(quán)益建筑面積約4082萬平方米。

        從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看,建業(yè)地產(chǎn)深耕大本營河南省,在一定程度上限制了運(yùn)營的靈活性,使其容易暴露在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)之下。

        雖然兩年前,建業(yè)地產(chǎn)就喊出要“走出中原”,但仍未改變業(yè)績嚴(yán)重依賴河南市場的現(xiàn)狀。

        2021年初,建業(yè)地產(chǎn)宣布啟動(dòng)“大中原戰(zhàn)略”,將企業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內(nèi)的大中原區(qū)域。

        截至2021年6月末,建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1613億元,總負(fù)債1486億元,凈資產(chǎn)127.5億元,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92.1%。

        值得注意的是,建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年財(cái)務(wù)杠桿保持在90%以上的高位,存在較大杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

        財(cái)務(wù)杠桿水平

        從房企融資新規(guī)“三道紅線”看,建業(yè)地產(chǎn)凈負(fù)債率92.6%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為87.2%,非受限現(xiàn)金短債比為1.93,仍然踩中一道紅線歸為“黃檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

        《小債看市》分析負(fù)債結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),建業(yè)地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主,占總負(fù)債的85%。

        截至2021年6月末,建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1264億元,主要為貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng),其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有85.26億元。

        流動(dòng)負(fù)債

        相較于短債壓力,建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性尚可,其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有108.7億元,較2020年末規(guī)模腰斬,勉強(qiáng)可以覆蓋短債,短期償債壓力趨緊。

        除此之外,建業(yè)地產(chǎn)還有221.4億非流動(dòng)負(fù)債,主要為長期借貸,其長期有息負(fù)債合計(jì)197.7億元。

        整體來看,建業(yè)地產(chǎn)剛性債務(wù)有282.96億元,主要以長期有息負(fù)債為主,帶息債務(wù)比為19%。

        有息負(fù)債規(guī)模上升,2020年和今年上半年建業(yè)地產(chǎn)融資成本分別為12.72億和4.644億元,對利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

        高企的融資成本,如一把達(dá)摩克利斯之劍高懸于建業(yè)地產(chǎn)頭頂。為了償還債務(wù),其多次海外發(fā)債“借新還舊”。

        從融資渠道來看,建業(yè)地產(chǎn)渠道較為多元,主要通過借款、發(fā)債、股權(quán)等方式融資。

        值得注意的是,2020年以來由于籌資資金流入銳減,償債大量負(fù)債后,建業(yè)地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài),可見其融資環(huán)境有惡化趨勢。

        籌資性現(xiàn)金流凈額

        另外,百瑞信托與建業(yè)地產(chǎn)間高頻且短暫的交易往來,以及少數(shù)股東權(quán)益、損益增長不成正比,引發(fā)市場對其“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。

        2017年至2019年,建業(yè)地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元,可以看出該指標(biāo)每年都成倍增長,然而2019年其少數(shù)股東損益卻只增長了53.8%。

        總得來看,建業(yè)地產(chǎn)“增收不增利”跡象明顯,毛利率、凈利率連年下滑;持有現(xiàn)金大幅減少,融資成本高企;還存在“明股實(shí)債”嫌疑。

        03   

        “河南地王”

        多年來扎根河南,且常年在河南市場占有率排名第一,建業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)被稱為 “河南地王”。

        1979年,胡葆森大學(xué)畢業(yè)后就分配至中國紡織品進(jìn)出口公司河南分公司,投身國際貿(mào)易,后因外派工作在香港待了10年。

        1992年,胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南,和建行合資成立建業(yè)房地產(chǎn)。

        次年,胡葆森在鄭州郊區(qū)買到第一塊地,致力于開發(fā)超級大盤“金水花園”,還提出“永不妄稱第一,永不甘居第二”的愿景。

        之后,建業(yè)地產(chǎn)又相繼打造了“燕樂小區(qū)”、“春暉小區(qū)”、“鄭州期貨城”、“建業(yè)城市花園”等多個(gè)項(xiàng)目,憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發(fā)展期。

        2002年,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,紛紛涌向一二線城市,開始冒險(xiǎn)激進(jìn)的跑馬圈地式發(fā)展時(shí),胡葆森選擇了固守河南。

        2008年6月,建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市,成為內(nèi)地中原地區(qū)第一家直接在香港掛牌的地產(chǎn)企業(yè)。

        隨后,建業(yè)地產(chǎn)在百億規(guī)模徘徊數(shù)年,直至2017年起銷售規(guī)模才有了明顯的增長。2019年建業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)1011.5億元,首次邁入千億門檻。

        今年5月,建業(yè)地產(chǎn)將中原建業(yè)分拆上市,輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開始獨(dú)立發(fā)展,它也成為胡葆森商業(yè)帝國的第四家上市公司。

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: “豫系龍頭房企”的一封求助信,汛情導(dǎo)致產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失50億元

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          蔣陽兵

          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個(gè)人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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