作者:陳小棟
來(lái)源:習(xí)REITs
物業(yè)分類
倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)通常是按建筑面積及建造規(guī)格兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,具體見(jiàn)
圖1 倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)分類
資料來(lái)源:習(xí)REITs整理
物業(yè)關(guān)注點(diǎn)
評(píng)估物業(yè)與企業(yè)估值的邏輯有相似,也是從宏觀再看到微觀。
宏觀層面
評(píng)估在宏觀層面首先應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象所處城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)零售消費(fèi)品總額、人均可支配收入等。對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)有影響力的典型因素是城市物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,這需要重點(diǎn)對(duì)所在城市的物流業(yè)總體發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行效率、物流業(yè)各分支的發(fā)展?fàn)顩r、物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備水平、企業(yè)物流經(jīng)營(yíng)狀況(企業(yè)物流運(yùn)營(yíng)情況及效率、物流主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、物流主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和企業(yè)擁有的物流設(shè)施)4個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致考察。其次應(yīng)關(guān)注城市倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,這需要分析該城市物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃市場(chǎng)4個(gè)方面。最后應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象所處工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施是否完善、工業(yè)集聚度、物業(yè)管理情況等。
微觀層面
評(píng)估在微觀層面主要關(guān)注兩個(gè)方面:一是項(xiàng)目地塊條件即地理位置和地塊現(xiàn)狀,二是地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目交通條件。具體如下:
① 地理位置和地塊現(xiàn)狀:評(píng)估需要著重對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的地理位置與城市重要地點(diǎn)即港口、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、樞紐機(jī)場(chǎng)、主要口岸、城市大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)等的空間位置關(guān)系進(jìn)行分析。同時(shí),評(píng)估要關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊環(huán)境,即相鄰的道路、站點(diǎn)、港口和機(jī)場(chǎng)的位置等因素,它們是否與倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)內(nèi)的道路相銜接,形成內(nèi)外一體、便利通暢的物流通道。
② 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):倉(cāng)儲(chǔ)物流用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地可用以開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。評(píng)估需要對(duì)不同性質(zhì)的建設(shè)用地的物業(yè)建筑面積、業(yè)態(tài)比例、限制條件等進(jìn)行考慮。
③ 項(xiàng)目交通條件:評(píng)估應(yīng)著重分析倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊道路現(xiàn)狀及到機(jī)場(chǎng)、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)集聚地、大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等城市重要地點(diǎn)的行車距離和行車時(shí)間。
財(cái)務(wù)層面
評(píng)估在財(cái)務(wù)層面涉及的具體內(nèi)容如下:
(1) 運(yùn)營(yíng)收入
運(yùn)營(yíng)收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、保證金利息收入及其他收入。
(2) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
(3) 其他關(guān)注點(diǎn)
由于倉(cāng)儲(chǔ)物流的特殊功能,不同倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的建造成本不同。評(píng)估需重點(diǎn)關(guān)注其建筑面積、開(kāi)間與進(jìn)深比例、防火分區(qū)要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺(tái)、雨棚規(guī)格及月臺(tái)高度等。
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原標(biāo)題: 基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估:倉(cāng)儲(chǔ)物流關(guān)注點(diǎn)