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        基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估:倉(cāng)儲(chǔ)物流關(guān)注點(diǎn)

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        2020-08-25 14:17 3556 0 0
        本文介紹了倉(cāng)儲(chǔ)物流評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)。

        作者:陳小棟

        來(lái)源:習(xí)REITs

        物業(yè)分類

        倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)通常是按建筑面積及建造規(guī)格兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,具體見(jiàn)

        圖1 倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)分類

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        資料來(lái)源:習(xí)REITs整理

        物業(yè)關(guān)注點(diǎn)

        評(píng)估物業(yè)與企業(yè)估值的邏輯有相似,也是從宏觀再看到微觀。

        宏觀層面

        評(píng)估在宏觀層面首先應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象所處城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)零售消費(fèi)品總額、人均可支配收入等。對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)有影響力的典型因素是城市物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,這需要重點(diǎn)對(duì)所在城市的物流業(yè)總體發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行效率、物流業(yè)各分支的發(fā)展?fàn)顩r、物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備水平、企業(yè)物流經(jīng)營(yíng)狀況(企業(yè)物流運(yùn)營(yíng)情況及效率、物流主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、物流主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和企業(yè)擁有的物流設(shè)施)4個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致考察。其次應(yīng)關(guān)注城市倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,這需要分析該城市物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃市場(chǎng)4個(gè)方面。最后應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象所處工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施是否完善、工業(yè)集聚度、物業(yè)管理情況等。

        微觀層面

        評(píng)估在微觀層面主要關(guān)注兩個(gè)方面:一是項(xiàng)目地塊條件即地理位置和地塊現(xiàn)狀,二是地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目交通條件。具體如下:

        ① 地理位置和地塊現(xiàn)狀:評(píng)估需要著重對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的地理位置與城市重要地點(diǎn)即港口、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、樞紐機(jī)場(chǎng)、主要口岸、城市大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)等的空間位置關(guān)系進(jìn)行分析。同時(shí),評(píng)估要關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊環(huán)境,即相鄰的道路、站點(diǎn)、港口和機(jī)場(chǎng)的位置等因素,它們是否與倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)內(nèi)的道路相銜接,形成內(nèi)外一體、便利通暢的物流通道。

        ② 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):倉(cāng)儲(chǔ)物流用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地可用以開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。評(píng)估需要對(duì)不同性質(zhì)的建設(shè)用地的物業(yè)建筑面積、業(yè)態(tài)比例、限制條件等進(jìn)行考慮。

        ③ 項(xiàng)目交通條件:評(píng)估應(yīng)著重分析倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊道路現(xiàn)狀及到機(jī)場(chǎng)、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)集聚地、大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等城市重要地點(diǎn)的行車距離和行車時(shí)間。

        財(cái)務(wù)層面

        評(píng)估在財(cái)務(wù)層面涉及的具體內(nèi)容如下:

        (1) 運(yùn)營(yíng)收入

        運(yùn)營(yíng)收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、保證金利息收入及其他收入。

        (2) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

        運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括物業(yè)管理費(fèi)用、租賃代理費(fèi)用、行政人員管理費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用及稅金,稅金涵蓋房產(chǎn)稅(按租金繳納或按原值繳納)、增值稅(簡(jiǎn)易征收或按一般計(jì)稅方式征收)、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等,應(yīng)特別關(guān)注各類賦稅的計(jì)稅基礎(chǔ)及稅率。

        (3) 其他關(guān)注點(diǎn)

        由于倉(cāng)儲(chǔ)物流的特殊功能,不同倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的建造成本不同。評(píng)估需重點(diǎn)關(guān)注其建筑面積、開(kāi)間與進(jìn)深比例、防火分區(qū)要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺(tái)、雨棚規(guī)格及月臺(tái)高度等。

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“習(xí)REITs”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估:倉(cāng)儲(chǔ)物流關(guān)注點(diǎn)

        習(xí)REITs

        專注于中國(guó)REITs市場(chǎng)最近動(dòng)態(tài)以及發(fā)展方向,為大家?guī)?lái)豐富的REITs理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的分享。

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          蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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