保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、龔炯
【最高人民法院】
以租賃權排除不動產(chǎn)執(zhí)行且查明抵押/查封在先租賃在后的，法院應按照民事訴訟法第232條進行審查
編者按
在執(zhí)行程序中，租賃物的執(zhí)行至少涉及申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、承租人三方法律主體，有時候還會涉及抵押、轉租、執(zhí)行程序中的出資、先抵后租和先租后抵等復雜情況。本期，我們結合最高法院近三年來處理此類案件的裁判觀點，以期幫助讀者理清此類案件主要爭議焦點問題和相應裁判規(guī)則。
裁判要旨
非當事人主張對案涉不動產(chǎn)享有租賃權可排除強制執(zhí)行的，若法院查明案涉不動產(chǎn)抵押/查封在先而租賃在后的，屬于利害關系人異議，執(zhí)行法院應當按照民事訴訟法第225條規(guī)定進行審查。
案情簡介
一、2014年4月14日，關于城投公司訴廣源米業(yè)公司企業(yè)借貸糾紛一案，鄂州中院作出（2014）鄂鄂州中民二終字第00015號民事判決書，廣源米業(yè)公司償還城投公司400萬元借款。
二、2015年2月9日，經(jīng)城投公司申請，鄂州中院作出（2015）鄂鄂州中執(zhí)提字第00001號執(zhí)行裁定書，將該案提級至鄂州中院強制執(zhí)行。
三、2014年9月15日，關于農(nóng)發(fā)行鄂州分行訴廣源米業(yè)公司等借款合同糾紛一案，湖北高院作出(2014)鄂民二終字第00085號民事判決，維持鄂州中院一審判決，廣源米業(yè)公司償還農(nóng)發(fā)行鄂州分行借款本金600萬元。
四、2015年12月15日，經(jīng)農(nóng)發(fā)行鄂州分行申請，鄂州中院執(zhí)行立案并作出（2014）鄂鄂州中執(zhí)字第00065-4號執(zhí)行裁定書，裁定對廣源米業(yè)公司名下已向農(nóng)發(fā)行鄂州分行設定了抵押的案涉土地使用權予以拍賣。
五、2016年3月1日，鄂州中院對上述兩案合并執(zhí)行，且在淘寶網(wǎng)司法拍賣廣源米業(yè)公司名下案涉土地使用權。一次流拍后，良龍公司在二次拍賣中以1731.8萬元競買取得，但因未交清余款，鄂州中院于2016年3月21日作出（2014）鄂鄂州中執(zhí)字第00065-5號執(zhí)行裁定書，裁定對案涉土地使用權重新拍賣。
六、良龍公司提出執(zhí)行異議，稱其與廣源米業(yè)公司已于2012年簽訂為期20年的場地租賃合同，鄂州中院拍賣行為侵害了良龍公司的租賃權優(yōu)先購買權。
七、2016年7月20日，鄂州中院作出（2016）鄂07執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回良龍公司的執(zhí)行異議。
八、良龍公司提出執(zhí)行復議。2016年9月19日，湖北高院作出（2016）鄂執(zhí)復103號執(zhí)行裁定，駁回其復議申請。
九、2016年9月30日，案涉土地使用權在淘寶網(wǎng)以1620.8萬元拍賣成交。
十、良龍公司提出申訴。2017年5月31日，最高法院作出（2016）最高法執(zhí)監(jiān)429號執(zhí)行裁定書，駁回其申訴請求。
裁判要點及思路
本案爭議在于良龍公司以租賃權為由主張阻卻執(zhí)行法院對案涉土地使用權的執(zhí)行拍賣行為，法院應適用民事訴訟法第225條（利害關系人異議）還是第227條（案外人異議）進行審查的問題。
首先，良龍公司的租賃權在法院拍賣時早已到期，其無權就拍賣行為提出異議。根據(jù)被執(zhí)行人廣源米業(yè)公司的工商登記檔案資料的記載，在執(zhí)行法院于2016年裁定拍賣案涉土地使用權時，良龍公司的租賃合同早己到期（2012年-2015年），已不再是案涉土地使用權的承租人。
其次，良龍公司提交的雙方之間2012年簽訂為期20年租賃合同，并未備案，真實性存疑。且案涉土地使用權在2007年和2008年期間就設置了抵押，早于該租賃權設立。根據(jù)物權法、擔保法及執(zhí)行解釋等相關法律規(guī)定，抵押在先，租賃在后的，在后的租賃關系依法不能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行法院對案涉不動產(chǎn)拍賣行為的效力。
最后，良龍公司基于其對案涉土地使用權的所謂租賃權對拍賣行為提出的異議，屬于利害關系人異議，執(zhí)行法院可適用《民事訴訟法》第225條的規(guī)定進行審查。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘，后事之師?，F(xiàn)結合最高法院裁判觀點，針對非當事人以租賃權為由主張阻卻案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行行為，法院應適用民事訴訟法第232條（原為第225條）（利害關系人異議）還是234條（原為第227條）（案外人異議）進行審查的相關問題，總結要點如下，供實務參考。
一、非當事人提出證據(jù)證明租賃權在案涉不動產(chǎn)設立抵押或被法院查封之前成立，主張強制執(zhí)行會侵犯其租賃實體權益為由請求排除案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行的，屬于案外人異議，法院應當依照民事訴訟法第234條（原為第227條）規(guī)定進行審查。
二、法院查明案涉不動產(chǎn)抵押/查封在先，非當事人提出異議并主張的租賃在后的，其租賃權并不能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行法院對案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行行為如拍賣行為等的效力。執(zhí)行法院可依法解除該非當事人對案涉不動產(chǎn)的占有或者排除妨害，屬于利害關系人異議，法院應當依照民事訴訟法第232條（原為第225條規(guī)定進行查。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《民法典》
第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
《民事訴訟法》（2021修正）
第二百三十二條 當事人、利害關系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正;理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復議。
第二百三十四條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）（法釋〔2020〕21號）
第二十八條 拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。
拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》（2008年）（2020修正）（法釋〔2020〕21號）
第二十四條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
《物權法》（已失效）
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》【法釋〔2000〕44號】（已失效）
第六十六條 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：
本院認為，四、關于良龍公司對拍賣裁定所提異議是否屬于利害關系人異議的問題。
首先，根據(jù)被執(zhí)行人廣源米業(yè)公司的工商登記檔案資料的記載，良龍公司租賃廣源米業(yè)公司房產(chǎn)的期限為3年，自2012年2月27日起至2015年2月26日止，即在2015年12月15日作出的（2014）鄂鄂州中執(zhí)字第00065-4執(zhí)行裁定，裁定拍賣涉案財產(chǎn)，以及在2016年3月20日裁定重新拍賣該資產(chǎn)時，租賃合同早己到期，申訴人已不再是涉案資產(chǎn)的承租人。據(jù)此，良龍公司無權就涉案資產(chǎn)的拍賣提出異議。其次，本案中，申訴人向人民法院提交其與廣源米業(yè)公司2012年3月6日訂立的期限為20年的租賃合同，未經(jīng)備案，該租賃合同的真實性存疑。退一步講，即便該租賃合同是真實的，根據(jù)農(nóng)發(fā)行鄂州分行針對涉案的拍賣資產(chǎn)抵押登記信息的記載，涉案資產(chǎn)在2007年和2008年期間就設置了抵押，在抵押期屆滿后，又辦理了續(xù)押手續(xù)，抵押行為一直處于不間斷狀態(tài)。這意味廣源米業(yè)公司對涉案資產(chǎn)的抵押在先，租賃在后。《中華人民共和國物權法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)己出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣?！备鶕?jù)上述規(guī)定，鄂州中院在對城投公司與農(nóng)發(fā)行鄂州分行兩個申請執(zhí)行主體合并執(zhí)行的案件中，所拍賣的兩案被執(zhí)行人廣源米業(yè)公司名下的資產(chǎn)，在其租賃給良龍公司前已經(jīng)抵押給農(nóng)發(fā)行鄂州分行。申訴人與廣源米業(yè)公司之間成立在后的租賃關系，依法不能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行法院對涉案資產(chǎn)拍賣行為的效力。本案中，良龍公司基于其對涉案資產(chǎn)的所謂租賃權對拍賣行為提出的異議，屬于利害關系人異議，鄂州中院適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定進行審查，有事實依據(jù)且適用法律正確。
案件來源
《鄂州良龍商貿(mào)公司與中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行鄂州市分行執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)429號】
延伸閱讀
關于非當事人以租賃權為由主張阻卻案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行行為，法院應按照民事訴訟法第232條（原為第225條）（利害關系人異議）還是227條（案外人異議）進行審查的相關問題，我們檢索到下述典型案例，以供讀者參考。
裁判要旨：非當事人以對案涉不動產(chǎn)享有20年租賃權為由提出異議，本質(zhì)是阻卻案涉不動產(chǎn)的交付，屬于案外人針對執(zhí)行標的提出的異議，執(zhí)行法院應按照民事訴訟法第234條（原為第227條）進行審查。
案例一：《李建俊、趙文萍借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號】，本院認為，本案的爭議焦點為：案外人趙永明與被執(zhí)行人鄭旭合之間的租賃關系是否合法有效以及是否能夠對抗抵押權。本案被執(zhí)行人系鄭旭合，涉案房產(chǎn)登記在其名下，執(zhí)行法院臨汾中院可以執(zhí)行該房產(chǎn)。在該案的執(zhí)行過程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對涉案房屋享有20年租賃權，且20年租金已一次性支付給房產(chǎn)所有權人鄭旭合的異議。案外人于案件執(zhí)行過程中對涉案房產(chǎn)主張租賃權，本質(zhì)是阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對執(zhí)行標的提出的異議，執(zhí)行法院應對此進行立案審查，并作出裁定；當事人如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產(chǎn)租賃權相關爭議。臨汾中院未針對趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認定租賃關系成立并可對抗抵押權，屬程序違法，應予糾正。同時，執(zhí)行法院由此擬“帶租拍賣”的行為亦會對涉案房產(chǎn)的評估拍賣價格產(chǎn)生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權的順利實現(xiàn)。故，李建俊、趙文萍主張執(zhí)行法院應對趙永明提出的20年租賃合同問題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條（原為第二百二十七條）的規(guī)定進行審查的申訴理由成立，應予支持。
裁判要旨：執(zhí)行法院未否定承租人享有租賃權，承租人只是對法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議，法院應按照民事訴訟法第232條（原為第225條）規(guī)定予以審查。如果法院否定承租人租賃權的成立或存續(xù)的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執(zhí)行的租賃權的，法院應按照民事訴訟法第234條（原為第227條）規(guī)定予以審查。
案例二：《合肥共前貿(mào)易有限公司、中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司安徽省分公司再審民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民再352號】，本院再審認為，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院強制執(zhí)行時，并不必然導致承租人租賃權的消滅。因此，如果人民法院在強制執(zhí)行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議，應當通過執(zhí)行復議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權的成立或存續(xù)的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執(zhí)行的租賃權的，在其執(zhí)行異議被駁回后，可以提起執(zhí)行異議之訴。本案中，一審法院于2016年4月27日作出的（2015）合執(zhí)字第00276號通知載明：對共前貿(mào)易公司提交的2012年8月1日《房屋租賃合同》的真實性不予認可；共前貿(mào)易公司在收到通知后二十日內(nèi)遷出涉案房產(chǎn)。在共前貿(mào)易公司提出執(zhí)行異議后，一審法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01執(zhí)異42號執(zhí)行裁定，認為由于共前貿(mào)易公司在工商部門備案的租賃合同簽訂時間為2013年9月1日，是涉案房產(chǎn)抵押權設立之后，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權；共前貿(mào)易公司異議稱其與張倫的租賃合同是于2012年8月1日簽訂，不僅與共前貿(mào)易公司在工商部門備案的租賃合同不符，也與張倫在授信業(yè)務抵押核保書的簽字相悖，其異議理由不能成立?？梢姡粚彿ㄔ弘m然沒有否定共前貿(mào)易公司與張倫之間存在租賃關系，但否定了共前貿(mào)易公司提出租賃合同系于2012年8月1日簽訂的主張，對認定共前貿(mào)易公司所享有的租賃權能否對抗已登記的抵押權產(chǎn)生實際影響。故共前貿(mào)易公司提起本案訴訟，請求確認2012年8月1日《房屋租賃合同》的效力，保障其租賃權，涉及實體權利的爭議，屬于執(zhí)行異議之訴的受案范圍。至于2012年8月1日《房屋租賃合同》與2013年9月1日《商鋪租賃合同》的效力、涉案房屋租賃權和抵押權設立的時間順序等問題，均屬實體審理的內(nèi)容，需要進一步審理、認定。二審法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定，駁回共前貿(mào)易公司的起訴不當，應予糾正。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“保全與執(zhí)行”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 最高法院:以租賃為由排除不動產(chǎn)執(zhí)行,法院應按照民訴法第232條還是第234條審查?|保全與執(zhí)行
