作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀（ID：jinrongjianghu123123）

【正文】

自6月21日首批9單公募REITs產(chǎn)品（詳情參見(jiàn)公募REITs手冊(cè)）發(fā)行上市，至今雖僅兩周有余，但市場(chǎng)關(guān)注度與認(rèn)購(gòu)熱情卻極高，9單公募REITs產(chǎn)品的運(yùn)行也相對(duì)平穩(wěn)（除強(qiáng)制分紅要求外還有資本利得收益、目前9只公募REITs產(chǎn)品的收益率平均達(dá)到2%左右），為進(jìn)一步在全國(guó)范圍內(nèi)及其中的重點(diǎn)領(lǐng)域鋪開(kāi)公募REITs創(chuàng)造了條件。

一、短短不到一年，公募REIT試點(diǎn)為何進(jìn)一步擴(kuò)容？

（一）2021年7月2日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”），對(duì)2020年7月31日發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“586號(hào)文”），從試點(diǎn)區(qū)域（擴(kuò)展到全國(guó)范圍內(nèi)）、資產(chǎn)范圍（新增了清潔能源和保障性租房以及旅游基礎(chǔ)設(shè)施）等多個(gè)層面對(duì)公募REITs范圍進(jìn)行了擴(kuò)容，并提出了進(jìn)一步的要求（如最低規(guī)模、募集資金投向等）。

（二）958號(hào)文明確提出“將符合條件的項(xiàng)目分類納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)，做到應(yīng)入盡入”，意味著公募REITs即將全面鋪開(kāi)。這一政策的背景可能在于首批公募REITs嘗到了甜頭（首批9只公募REITs的市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)較為活躍）。

（三）公募REITS是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種融資方式，而958號(hào)文的目的也是為了盤活龐大厚重且具有穩(wěn)定創(chuàng)利能力的存量資產(chǎn)，并利用存量資產(chǎn)的創(chuàng)利能力（如穩(wěn)定的租金和收費(fèi)收入等）來(lái)為新增投資提供可持續(xù)的資金。

同時(shí)利用公募REITs的機(jī)遇期亦可以充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資本的力量來(lái)達(dá)到降杠桿和搞基礎(chǔ)建設(shè)的戰(zhàn)略目的。因此這對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的承載主體顯然是利好，而城投平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)等通常是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的主要推動(dòng)力量。公募REITs推出后，意味著原有的城投平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)可以通過(guò)將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給SPV（基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目ABS）實(shí)現(xiàn)退出，相當(dāng)于拓寬了這類城投平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)的融資渠道。

（四）958號(hào)文明確提出“央企多地打包項(xiàng)目經(jīng)所在省級(jí)發(fā)改委審核后可直接報(bào)送國(guó)家發(fā)改委，無(wú)需由省級(jí)發(fā)改委轉(zhuǎn)報(bào)”，鼓勵(lì)央企開(kāi)展公募REITs項(xiàng)目。

（五）958號(hào)文進(jìn)一步明確，公募REITs項(xiàng)目的申報(bào)程度大致如下：

1、各地發(fā)改委組織發(fā)起人（原始權(quán)益人）等有關(guān)方選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)（未納入不得申報(bào)）；

2、發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)改委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料；

3、發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行的，應(yīng)向注冊(cè)地省級(jí)發(fā)改委報(bào)送完整的項(xiàng)目申報(bào)材料（負(fù)責(zé)對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和發(fā)行總體方案審查把關(guān)），并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)改委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料（對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)）。

其中，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為央企的跨地區(qū)打包項(xiàng)目，央企可將申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料直接報(bào)送國(guó)家發(fā)改委（須附項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)改委意見(jiàn)）。

4、國(guó)家發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，確定擬向證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單。

（六）今年以來(lái)發(fā)改委在投資方面的動(dòng)作很多，其背景在于調(diào)動(dòng)社會(huì)資金來(lái)支持投資，同時(shí)盤活存量資產(chǎn)，而不僅僅依靠于政府投資。具體看，除958號(hào)文外，2021年2月22日發(fā)改委發(fā)布的《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項(xiàng)管理辦法》（發(fā)改投資規(guī)（2021）252號(hào)）同樣值得重視。252號(hào)文指出“支持采用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、PPP等方式盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，將凈回收資金主要用于新增投資……采取REITs方式盤活的，應(yīng)已由國(guó)家發(fā)改委推薦給證監(jiān)會(huì)；采用PPP方式盤活的，應(yīng)已與社會(huì)資本方簽約”。

同時(shí)252號(hào)文還明確“對(duì)于回收資金投入的新項(xiàng)目已基本具備開(kāi)工建設(shè)條件或已開(kāi)工建設(shè)，將以投資補(bǔ)助或資本金注入方式給予一定支持，以用于新項(xiàng)目的資金數(shù)額為基數(shù)，東、中、西和東北地區(qū)的支持比例分別不超過(guò)30%、40%、50%和50%”。

二、“958號(hào)文”主要變化分析

（一）試點(diǎn)區(qū)域與基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍顯著擴(kuò)容

958號(hào)文將試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)展至全國(guó)范圍內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍亦新增了清潔能源、保障租住住房、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等。

1、由重點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)展至全國(guó)范圍內(nèi)

相較于之前的重點(diǎn)區(qū)域，958號(hào)文明確各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)，即由重點(diǎn)區(qū)域放開(kāi)至全國(guó)，且單列黃河流域生態(tài)保護(hù)并更突出契合十四五規(guī)劃目標(biāo)。這和2021年2月22日發(fā)改委發(fā)布的《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項(xiàng)管理辦法》（發(fā)改投資規(guī)（2021）252號(hào)）完全一致。

2019年9月18日，總書記在鄭州主持召開(kāi)黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展座談會(huì)并上提出“黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展”這一國(guó)家重大戰(zhàn)略，相關(guān)區(qū)域具體包括內(nèi)蒙古、甘肅、寧夏、青海、內(nèi)蒙古、陜西、山西、河南及山西等地。

2、基礎(chǔ)資產(chǎn)新增了清潔能源、保障性租住住房、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等類別

基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍大幅擴(kuò)容，新增了能源基礎(chǔ)設(shè)施（主要為清潔能源）、保障性租賃住房、水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施（自然文化遺產(chǎn)和5A級(jí)旅游景區(qū)）、停車場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施等。且均明確酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍，項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地。

請(qǐng)注意這里的保障性租賃住房主要指直轄市及人口凈流入的大城市的保障租賃住房項(xiàng)目。而2021年7月2日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）則進(jìn)一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房。

（二）募集資金用途要求有所變化

1、958號(hào)文將凈回收資金（扣除償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后）用于新建項(xiàng)目的比例由之前的80%進(jìn)一步提升至90%。

2、和586號(hào)文一樣，繼續(xù)明確回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3、和586號(hào)文相比，958號(hào)文只是提出“鼓勵(lì)以資本金注入方式將回收資金用于項(xiàng)目建設(shè)”，并沒(méi)有強(qiáng)求。

不過(guò)958號(hào)文亦提出對(duì)使用回收資金投入的新項(xiàng)目，以及在盤活存量資產(chǎn)方面取得積極成效的項(xiàng)目單位，可在同等條件下優(yōu)先支持安排中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券。

（三）其它一些微小變化：細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)間、現(xiàn)金流分散以及資產(chǎn)規(guī)模等要求

除試點(diǎn)區(qū)域和基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍明顯擴(kuò)大化，958號(hào)文還在其它方面有所調(diào)整：

1、對(duì)于已能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低3年的運(yùn)營(yíng)年限要求。

2、要求項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方，抑或重要現(xiàn)金流提供方較為優(yōu)質(zhì)。

3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要具有可轉(zhuǎn)讓性（符合相關(guān)要求和相關(guān)限定具備解除條件），且要求土地使用依法合規(guī)（具有無(wú)異議函等）。

4、相較于以前“擬發(fā)售基金總額（含原始權(quán)益人及相關(guān)方自留份額）原則上應(yīng)大于5億元”這一規(guī)定，958號(hào)文對(duì)資產(chǎn)規(guī)模提出了更高的要求，即，公募REITs首發(fā)規(guī)模不低于10億元，發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有擴(kuò)募能力的公募REITs資產(chǎn)規(guī)模需不低于20億元。

5、對(duì)于相關(guān)省級(jí)發(fā)改委申報(bào)明顯不符合要求且情況比較嚴(yán)重的項(xiàng)目，國(guó)家發(fā)改委一定時(shí)間內(nèi)將不再受理該省級(jí)發(fā)改委的項(xiàng)目申報(bào)。

6、自向省級(jí)發(fā)改委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)材料之日起一年內(nèi)擬進(jìn)行改建擴(kuò)建的，應(yīng)說(shuō)明具體計(jì)劃、進(jìn)展情況及保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)措施。

三、保障性租賃住房為何會(huì)被納入？

958號(hào)文將保障性租賃住房納入公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍，這還與另外幾份政策文件有關(guān)，如2021年4月9日和5月12日住建部分別召開(kāi)了兩次保障性租賃住房工作座談會(huì)，特別是2021年7月2日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）則進(jìn)一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房，致力于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，并提出以下幾個(gè)方面的支持政策：

（一）進(jìn)一步完善土地支持政策

1、人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市（這些和958號(hào)文的規(guī)定相一致），可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；

2、允許利用企事業(yè)單位（含高校醫(yī)院等）自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；

4、允許將商辦、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

（二）簡(jiǎn)化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

（三）中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2021年6月18日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（五）支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款（如政策性銀行提供的），在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。這一規(guī)定在地產(chǎn)新政威力日顯的背景下，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言顯得格外重要。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 公募REITs范圍大幅擴(kuò)容