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        新城深圳坪山項目里淡化的佳兆業(yè)身影

        觀點 觀點
        2021-11-29 15:31 2649 0 0
        與佳兆業(yè)相關(guān)的項目稍有動態(tài),便會引發(fā)市場對其處置資產(chǎn)的聯(lián)想。

        作者:觀點地產(chǎn)新媒體

        來源:觀點(ID:guandianweixin)

        與佳兆業(yè)相關(guān)的項目稍有動態(tài),便會引發(fā)市場對其處置資產(chǎn)的聯(lián)想。

         昔日高聲合作,今日低調(diào)淡出。

        近日,不少深圳置業(yè)者發(fā)現(xiàn),10月末開盤時冠名“佳兆業(yè)”品牌的深圳坪山“燕瀾和鳴花園”住宅項目已悄然更名為“新城”。觀點地產(chǎn)新媒體走訪項目現(xiàn)場時看到,該項目展示中心牌匾名稱顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”。

        實際上,佳兆業(yè)與新城控股在該項目拿地時便已合作。2020年11月23日,二者合資公司深圳市盛訊咨詢管理有限公司在深圳土拍現(xiàn)場,以上限價格28億元競得坪山區(qū)G12314 -8030地塊,溢價率45%,配建人才房5萬平方米。值得一提的是,該項目也成為新城首入深圳之作。

        從股權(quán)層面看,深圳盛訊咨詢管理在2020年11月18日是由佳兆業(yè)、新城控股分別持股51%、49%。但根據(jù)工商變更信息顯示,該公司目前分別由新城控股、佳兆業(yè)、中誠信托持股14.7%、15.3%、70%。

        另據(jù)“新城華南”微信公眾號11月11日推送消息顯示,“深圳新城燕瀾和鳴項目”由深圳市盛訊咨詢管理有限公司開發(fā)及獨立管理財務(wù)。

        與此同期,佳兆業(yè)廣州項目公司股權(quán)也有所變更。11月18日,廣州市卓佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)新增變更,顯示由平安信托認繳出資1500萬元、持股100%。該公司此前原由佳兆業(yè)旗下公司全資持股。

        可以看到,自規(guī)模近128億的佳兆業(yè)理財產(chǎn)品風波發(fā)生至今,但凡涉及到與佳兆業(yè)相關(guān)的項目有動態(tài)發(fā)生時,便會吸引人們對其資產(chǎn)處置進度的關(guān)注。由此,連續(xù)的股權(quán)變動讓市場人士猜測,“佳兆業(yè)處置資產(chǎn)的動作正在加速?!?/p>

        11月22日,佳兆業(yè)集團控股發(fā)布《錦恒財富產(chǎn)品兌付方案》,表示2021年10月、11月已到期產(chǎn)品,已按該兌付方案完成兌付。并提到,正積極處置集團資產(chǎn),回籠資金用于兌付錦恒財富本金、到期利息及延期利息。

        身影淡化

        10月22日,位于深圳市坪山區(qū)的“燕瀾和鳴花園”項目獲批預售,本次獲批預售房源位于1棟、9棟,共推出646套,備案均價約4.21萬元/平方米,主力戶型為78-115平方米,預計交房時間為2024年下半年。

        同時,該項目銷售方案顯示,可售房源均為精裝交付。10月24日起進行意向登記,10月27日-10月28日名冊公示及公證搖號。根據(jù)10月29日結(jié)果顯示,預售646套中僅268批客戶入圍。

        觀點地產(chǎn)新媒體查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示,截至11月22日,該項目顯示有245套“已簽認購書”,以及36套“已備案”。據(jù)該平臺釋義,其中,“已簽認購書”指房屋已經(jīng)簽訂認購書,但尚未簽訂正式的預售或現(xiàn)售合同;“已備案”指簽訂的買賣合同已在產(chǎn)權(quán)登記部門備案。

        由此看來,認購還未過半的“燕瀾和鳴”項目銷售情況并不十分理想。雖不及南山、福田等網(wǎng)紅盤熱度,但該項目仍在深圳房地產(chǎn)論壇上引起討論熱潮。

        綜合來看,關(guān)注內(nèi)容主要在于兩點:一是該項目在“銀十”銷售時樓盤冠名的“佳兆業(yè)”悄然換至現(xiàn)今的“新城控股”;二是樓盤促銷力度不小,中介宣稱“新城燕瀾和鳴返傭五至十萬折后九四折,特價房低樓層返傭后九三折”。

        其中,“新城接盤佳兆業(yè)燕瀾和鳴”的消息關(guān)注度更為顯著。購買了“燕瀾和鳴”項目一套78平三房戶型的業(yè)主蘇女士向觀點地產(chǎn)新媒體介紹到,“我買的時候還是和佳兆業(yè)簽的合同,現(xiàn)在變成新城的了?!彼硎荆?0月份認購房屋時還在的“佳兆業(yè)”字樣到11月上旬就換成只有“新城”。

        查詢“深房許字(2021)坪山010號”文件發(fā)現(xiàn),“燕瀾和鳴花園”發(fā)展商為深圳市盛訊咨詢管理有限公司。物業(yè)管理公司新城悅(成都)物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司,管理費3.90元/平方米。

        工商信息顯示,深圳市盛訊咨詢管理有限公司成立于2020年11月3日,法定代表人羅洋,該公司起初由深圳市盛煌咨詢管理有限公司以510萬元(佳兆業(yè))持股51%,深圳市億鴻企業(yè)管理有限公司(新城)以490萬元持股49%。此外,“羅洋”顯示同為佳兆業(yè)旗下深圳市桂芳園實業(yè)有限公司法人。

        2021年10月19日,盛煌咨詢投資人變更為深圳市億鴻企業(yè)管理有限公司以147萬元持股14.7%,深圳市盛煌咨詢管理有限公司以153萬元持股15.3%,中誠信托有限責任公司以 700萬元持股70%。此外,公司總經(jīng)理也已于5月變更為新城旗下億鴻企業(yè)法人陸兆傳。

        一位接近該項目的人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示,“項目在操盤還有建設(shè)工程上目前都是新城負責的?!?/p>

        對此,觀點地產(chǎn)新媒體也于近日走訪項目時發(fā)現(xiàn),項目已建成10余層高,展示中心及項目宣傳字樣顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”,詢問施工人員時也表示為“新城的”。

        實際上,該項目宗地由新城和佳兆業(yè)的聯(lián)合體于去年11月以28億元,擊敗旭輝、中海、萬科等13家房企競得,出讓面積37254.47平方米,競配建面積5萬平方米。地塊要求,普通商品住房銷售均價(毛坯)不得高于37500元/平方米。

        值得一提的是,該項目為華東房企新城控股首入深圳之作。

        “聽說后面新城控股負責全面建設(shè)和銷售,這個是新城控股在深圳的第一個項目,總裁辦要求全力保障搞好、搞精。”深圳房產(chǎn)論壇網(wǎng)友“吹吶4648756_微信”發(fā)布消息稱。據(jù)悉,新城控股于2021年將廣東、廣西設(shè)置為華南大區(qū),下設(shè)深圳、南寧2大城市公司、廣佛肇、惠州、珠中江3大片區(qū)。

        “對于深圳這樣高曝光、高增值、高前景的地區(qū),新的企業(yè)進入更多是要在深圳立足,要有存在感,無論如何先占地?!庇惺袌鋈耸吭u論道,新城選擇聯(lián)手佳兆業(yè)合作該項目的原因,更大程度看中的是后者的品牌影響力和深圳本地資源。

        漩渦之中


        深圳置業(yè)者們對于“燕瀾和鳴”項目的關(guān)注,很大程度上仍離不開處于風口的佳兆業(yè)。

        一位深圳資深房地產(chǎn)人士向觀點地產(chǎn)新媒體描述上述項目時表示,“基本上是(佳兆業(yè))理財出問題之后的第二天,好像佳兆業(yè)就沒有再出現(xiàn)過燕瀾和鳴項目的一切出版物上了,包括發(fā)的海報也好,或者銷售title也好,全部都是新城的?!?/p>

        可以感知的是,市場的風向向來是“趨利避害”的。雖然佳兆業(yè)目前仍有該項目15%的股份,但不免有淡化佳兆業(yè)屬性的存在。

        11月11日,據(jù)“新城華南”微信公眾號面向客戶發(fā)布的《關(guān)于深圳新城燕瀾和鳴項目的公告》顯示,燕瀾和鳴花園項目的財務(wù)由項目公司獨立管理,所有預售資金均收至預售監(jiān)管協(xié)議指定專用賬戶,??顚S靡源_保施工建設(shè)至竣工備案交付,公告落款為前述項目公司。

        不難發(fā)現(xiàn),新城在公告中似乎在向客戶強調(diào),該項目預售款相關(guān)資金不會受佳兆業(yè)此前風波影響。

        在這個節(jié)點上,該項目上股權(quán)的變動仍不免讓人關(guān)聯(lián)到佳兆業(yè)正在處置資產(chǎn)的可能。

        時間拉長整個11月份來看,佳兆業(yè)一直處于漩渦之中。11月4日,由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期危機,相關(guān)投資者聚至佳兆業(yè)深圳總部參加溝通會。當日提到,擬處置包括南山東角頭、深圳坂田城市廣場等共計18宗價值818億的深圳項目資產(chǎn),以用于回流資金解決兌付問題。第二天,就有市場消息傳聞華潤等央企國企洽談介入佳兆業(yè)部分舊改項目。

        11月18日,市場消息傳出佳兆業(yè)于11月16日上午召開政府相關(guān)部門、投資人代表及佳兆業(yè)&錦恒財富理財產(chǎn)品違約兌付溝通會。在更新的資產(chǎn)處置方案中,由原來18個項目增加為25個項目,其中包含10個深圳舊改項目。彼時,佳兆業(yè)總裁麥帆表示,集團希望在1年內(nèi)完成127億元財富本息兌付,但沒有以房抵債的可能。

        11月22日,佳兆業(yè)公布錦恒財富產(chǎn)品兌付方案。其中提到,2021年10月、11月已到期產(chǎn)品,已按此兌付方案完成兌付。還表示,正積極處置集團資產(chǎn),回籠資金用于兌付錦恒財富本金、到期利息及延期利息。

        在不久前,廣州市卓佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)于11月18日發(fā)生變更。該公司原由佳兆業(yè)旗下廣州市業(yè)興投資發(fā)展有限公司持股100%,現(xiàn)由平安信托持股100%,認繳出資額1500萬元。

        實際上,平安信托接盤的是佳兆業(yè)的廣州南沙地塊。觀點地產(chǎn)新媒體了解到,卓佳房地產(chǎn)目前主要資產(chǎn)僅為廣州市南沙區(qū)南沙灣住宅地塊,是由佳兆業(yè)于去年底以20.18億元、樓面價22700元/平方米南沙“地王”項目。

        觀之過往,平安在佳兆業(yè)6年前的危機中亦伸過援手。2016年初,平安銀行為佳兆業(yè)提供了500億元戰(zhàn)略資金,表示用于支持佳兆業(yè)全方位未來發(fā)展。此外,平安信托還為佳兆業(yè)發(fā)行的一筆25億元信托產(chǎn)品進行剛性兌付。

        回看此次“燕瀾和鳴”項目公司股權(quán)變動,引入中誠信托以700萬元持股70%,稀釋了此前佳兆業(yè)和新城二者合作權(quán)益。對此,一位市場人士分析表示,“僅從項目層面上看,引入信托后雙方持股比例都有下降,(信托)可能用于項目融資?!?/p>

        值得一提的是,佳兆業(yè)與中誠信托合作的公開資料幾乎很少,而新城控股方面似乎關(guān)聯(lián)稍多。例如,在10月28日,新城控股控股股東富域發(fā)展集團有限公司向中誠信托有限責任公司質(zhì)押股份4700萬股,用于為其償還前期債務(wù)需要。

        綜合來看,受此前理財兌付逾期、機構(gòu)信用評級下調(diào)等系列事件影響,佳兆業(yè)用于回流資金的資產(chǎn)處置動作明顯加速。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標題: 樓市調(diào)查 | 新城深圳坪山項目里淡化的佳兆業(yè)身影

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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