觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
博楓不僅是一個投資者，也是運營者。
編者按：一個博鰲，一個行業(yè)。
觀點地產(chǎn)網(wǎng)：一身精致的西裝，笑容親切，我們在博楓總部會議室見到了司徒默（Stuart Mercier）。
這是我們與他的第一次見面，和博楓資產(chǎn)一般，作為博楓資產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理兼中國區(qū)負責人的司徒默，也一直保持著低調(diào)的作風(fēng)。
博楓資產(chǎn)是全球規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司之一，全球資產(chǎn)規(guī)模達到6000億美金，其中100億美金在中國，專注于房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、可再生能源以及私募股權(quán)領(lǐng)域。
從2014年進入上海，司徒默見證了博楓在中國的8年發(fā)展時光。從最初的3人開荒團隊到如今總部超過140人、全國共500人的規(guī)模，博楓一步一個腳印，一直在不停前進。
不同于同行買進賣出的快節(jié)奏，博楓是堅定的長期主義者，更加關(guān)注長期的發(fā)展而非短期的投資收益，“有耐心地投資”，在邁進存量時代的中國當下而言，這份對于投資+運營的堅持，被廣為關(guān)注。
博楓資產(chǎn)來自加拿大，在世界30多個國家都有投資拓展團隊，超過15萬的員工，對主要國家市場的發(fā)展有著深刻的了解。
談話期間，司徒默向我們講述了博楓對中國市場的看好，指出中國將是博楓重點關(guān)注的市場：“中國作為全球第二大經(jīng)濟體，博楓在中國的布局和占比也希望能夠達到第二大的水平，這就是我們的目標?！?/p>
當下是好時機
基于對外部投資環(huán)境的敏感與對博楓基因的深刻認知，司徒默認為當下對博楓是非常好的時機：“從內(nèi)部來說，博楓已經(jīng)在中國的市場上做好準備了，通過我們8年的成長，我們有自己獨特的特性?！?/p>
此外，中國內(nèi)部的一些政策，比如雙循環(huán)、刺激消費等，也讓司徒默希望可以通過博楓的專長來達到國內(nèi)消費持續(xù)增長的需求。
事實上，博楓一直非?？春弥袊痛笾腥A地區(qū)市場的發(fā)展，目前在中國投資有100億美金的規(guī)模，但在司徒默看來還遠遠不夠。他指出，之后的戰(zhàn)略是要確保在中國持續(xù)性發(fā)展，匹配到中國經(jīng)濟在全世界經(jīng)濟的地位。同時博楓也希望作為一個企業(yè)能為當?shù)亟?jīng)濟帶來更好的發(fā)展，與業(yè)務(wù)發(fā)展實現(xiàn)雙向增長。
目前，博楓中國區(qū)主要關(guān)注房地產(chǎn)的三個領(lǐng)域：辦公樓、零售和工業(yè)物流。自2014年成為中國新天地的基石投資者開始，博楓就深刻意識到中國經(jīng)濟和市場未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
特別是新冠病毒席卷全球，給各個國家的經(jīng)濟與生活帶來了巨大影響，零售業(yè)、酒店業(yè)在北美更是遭到了重創(chuàng)。但是，中國抗疫帶來的經(jīng)濟復(fù)蘇讓博楓看到了零售、酒店資產(chǎn)的希望。
“在中國，我們可以看到隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，包括疫情得到很好的控制，疫苗快速接種?？梢詭椭覀儗崿F(xiàn)業(yè)務(wù)的增長，從中看到很多投資的機會。”而博楓早早的布局，也讓他們較其他外資競爭對手抓住更多機會，有更強的執(zhí)行力。
在當今利率走低的環(huán)境下，司徒默認為持有資產(chǎn)是一個很好的投資渠道。而全球零碳化的趨勢也給新能源業(yè)務(wù)帶來了更好發(fā)展前景。
隨著中國“一帶一路”在新能源方面的政策傾斜，博楓也會加大投資，合理運用資本創(chuàng)造更大的收益。
2018年，博楓與普洛斯設(shè)立了一家合資公司，專注于屋頂分布式太陽能，使用普洛斯物流倉儲空間打造一個分布式太陽能電網(wǎng)。
作為一個全球化的企業(yè)，博楓對后疫情時代有著自己的了解。從中國的經(jīng)驗來看，未來線上線下融合將是商業(yè)地產(chǎn)新的消費模式。線下體驗不可取代，如何制造出獨特性會是關(guān)鍵。
而線上的流通離不開物流和倉儲，隨著電商需求不斷增大，更加便捷的物流和高質(zhì)量現(xiàn)代化的倉儲也蓬勃發(fā)展，因此物流地產(chǎn)也一直是博楓關(guān)注的重點之一。
“中國對物流倉儲需求的增大，尤其是高質(zhì)量、現(xiàn)代化的物流倉儲的需求增大，對我們來說是一個絕佳的機會。”
既是投資者，亦是運營者
在司徒默看來，博楓不僅是一個投資者，也是運營者。
親手將中國團隊從3人擴張至500人的司徒默，向我們總結(jié)博楓的特點。他認為，區(qū)別于競爭對手，博楓的關(guān)鍵資產(chǎn)其實是“每位員工”，幫助博楓一起更好地升級資產(chǎn)，從而得到更大的價值。
“我們專長在運營，我們的員工有主人翁意識，他們會從自己的角度出發(fā)把商場做得更好，這也是我們對待投資資產(chǎn)的態(tài)度?！?/p>
司徒默在建設(shè)團隊時一直希望能夠“以人為本”，注重企業(yè)的文化和員工發(fā)展，招聘更多年輕有活力的人才加入團隊。他指出：“資本固然很重要，但是所有資本都是靠人才來運營的。”
隨著博楓中國的不斷成長，司徒默也一直在精心培養(yǎng)團隊和創(chuàng)造機會，而高于同行的待遇也讓博楓對有實力的年輕人有著更多吸引力。
博楓的全球人才儲備，也給中國本地員工帶來不一樣的學(xué)習(xí)經(jīng)驗。利用全球化的優(yōu)勢和信息優(yōu)勢搭成橋梁，博楓的員工可以隨時和外國員工進行充分的交流和互相學(xué)習(xí)，不斷優(yōu)化管理經(jīng)驗，讓中國的團隊始終擁有全球化視角，領(lǐng)先行業(yè)一步。
在項目層面，比起同行有名的“buy、fix、sell”機會投資模式，博楓一直在非常有耐心地投資未來。
司徒默強調(diào)，比起直接收購一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，博楓更希望將一個具有潛力的資產(chǎn)通過運營專長進行升級。所以博楓在每個項目都會進行自己的判斷，具體項目具體分析，實現(xiàn)精準投資。
除此之外，博楓非常關(guān)注項目運營的細節(jié)，這是為投資者帶來更大收益的關(guān)鍵。司徒默向我們舉例：“比如我們把洗手間的用戶體驗做到極致，通過這些細節(jié)吸引更多人到商場來，同時提升店鋪銷量，增加租戶留存率?！?/p>
以博薈廣場為例，考慮到上海零售市場的同質(zhì)性后，博楓分析消費者需求，通過獨具特色的品牌計劃使得該項目自成一派，成為魅力地標。
與此同時，博薈廣場的大空間和花園設(shè)計以及品牌帶來的獨特性體驗，也吸引了一批年輕消費者，讓他們更加關(guān)注線下體驗，這也讓博楓在面對電商沖擊時，可以更加游刃有余。
司徒默對未來零售業(yè)尤其是線下店的發(fā)展持積極正向態(tài)度，他認為線下店一直在人們生活中扮演非常重要的角色，尤其是一些不可復(fù)制的線下店體驗，是不會被取代的。
但同時，司徒默也認為線上線下體驗的結(jié)合非常重要。他以盒馬為例，指出這種新的消費模式在全球范圍內(nèi)的需求都在增加，這也是疫情帶給傳統(tǒng)零售新的方向。
6月初，博楓繼續(xù)加碼中國的商業(yè)布局，以89億人民幣收購麥格理、阿布扎比投資局旗下五個購物中心資產(chǎn)包，項目分別位于上海、北京、青島、西安、重慶。
作為外資企業(yè)，博楓在中國也非常注重合作發(fā)展。
博楓在物流領(lǐng)域就與普洛斯成立了合資企業(yè)，為普洛斯的物流倉儲提供太陽能可持續(xù)新能源的支持。
在地產(chǎn)領(lǐng)域，博楓全球投資運營方面的長足經(jīng)驗也讓其成為一個能力強大又包容的獨特合作者。
即使是面對發(fā)展策略大不相同的黑石，司徒默也認為他們之間的關(guān)系是一切皆有可能，近期博楓和黑石在英國聯(lián)合收購學(xué)生公寓就是一個例子。
司徒默回顧博楓的發(fā)展，認為作為全球化企業(yè)，有能力做更多，但亦不是面面俱到，有些業(yè)務(wù)和事情可能其它公司做得更好。
因此博楓的愿景是希望找到這樣的公司進行合作，以創(chuàng)造更大的價值。
“這樣的合作模式，讓我們有更多機會在中國市場上更好地發(fā)揮自己。未來不只是新能源業(yè)務(wù)，我們其它業(yè)務(wù)也會采用這種模式，對我們和合作伙伴來講都是1+1＞2的?！?/p>
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對博楓資產(chǎn)管理公司的董事總經(jīng)理兼中國區(qū)負責人Stuart Mercier（司徒默）先生的專訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)是博楓資產(chǎn)管理的最大領(lǐng)域，能否談?wù)勀鷮Σ魑磥淼念A(yù)期？
司徒默：我先簡單介紹一下博楓，我們在全球有超過6000億美金的在管資產(chǎn)規(guī)模，其中房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)占到了2000億美金，同時還有一些關(guān)于可再生能源，包括私募股權(quán)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資。
在我們的6000億美金的資產(chǎn)規(guī)模里面，目前只有100億在中國，這個規(guī)模還是太小了。我們之后的戰(zhàn)略就是要確保在中國的持續(xù)性發(fā)展，可以匹配到中國經(jīng)濟在全世界經(jīng)濟的地位。
現(xiàn)在可以看到，當下對博楓是非常好的時機。從內(nèi)部來說，博楓已經(jīng)在中國的市場上做好準備了，通過我們8年的成長，有自己獨特的特性，其中一個最重要的特性就是我們既是這個業(yè)務(wù)的持有者，也是運營者。
博楓一直認為，員工是我們成長的根本，在8年前剛在中國開始運營的時候，我們辦公室只有三個人，經(jīng)過這8年的成長，已經(jīng)有超過140人的專業(yè)團隊，如果算上所有整體運營項目上的員工，已經(jīng)超過500人，這樣的成長路徑顯示了博楓在中國的快速成長。
另外我們看到當下的機會，由于中國內(nèi)部的一些政策，比如說雙循環(huán)，還有刺激消費的政策。我們也希望能夠快速成長起來，能夠通過我們的專長來達到國內(nèi)消費持續(xù)增長的需求。
觀點地產(chǎn)新媒體：您談到管理的規(guī)模6000億美金，在國內(nèi)只有100億，有計劃在多長時間內(nèi)擴大到多大的規(guī)模嗎？
司徒默：在這里我可能需要引用我們?nèi)駽EO的一句話，中國作為全球第二大經(jīng)濟體，博楓在中國的布局和占比也希望能夠達到第二大的水平，這就是我們的目標。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年新冠疫情不是很樂觀，博楓對此有什么看法？
司徒默：新冠病毒對經(jīng)濟或者人的生活有正向的也有負向的影響，我們可以看到零售業(yè)、酒店業(yè)在北美遭到了重創(chuàng)，但是由于中國的抗疫讓我們的零售和酒店極快地復(fù)蘇。
經(jīng)濟影響方面，各國中央銀行都做出了非常迅速的反應(yīng)，包括降低利率等舉措來幫助經(jīng)濟的復(fù)蘇，增長的資本可以流向一些可以幫助他們獲得更大收益的項目。
現(xiàn)在中國已經(jīng)在快速復(fù)蘇，美國和歐洲也即將進入到快速復(fù)蘇期，美國和歐洲已經(jīng)在底部待了很長時間，我們相信增長速度會非常高。
從全球的角度我們也看到了很多的機會，尤其是在中國，我們可以看到隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，包括疫情得到很好控制，疫苗的快速施打，從中看到很多投資的機會，可以幫助我們實現(xiàn)業(yè)務(wù)的增長。
作為一個全球化的企業(yè)，博楓擁有超過15萬員工遍布全球，這些員工可以讓我們實時掌握當?shù)厥袌龅膭討B(tài)，隨時了解當?shù)厥袌龅陌l(fā)展取向。
后疫情時代的零售、商場、辦公樓是什么樣子？作為一個全球化的企業(yè)，博楓可以幫助我們看到全局。
觀點地產(chǎn)新媒體：在中國人眼里對黑石、華平的認知比較高，博楓在業(yè)內(nèi)的名聲比較大，但是在社會上還是比較低調(diào)的，想知道博楓在管理上有哪些特點？
司徒默：我們不僅是一個投資者，我們也是運營者。
博楓已經(jīng)有超過120年的歷史，在這120年的發(fā)展歷程中，不僅只是針對某一項業(yè)務(wù)做一個單純的投資，我們是希望拿到這個項目之后，把資產(chǎn)進行升級。
我們區(qū)別于競爭對手的，主要是我們15萬員工都是關(guān)鍵資產(chǎn)，他們會幫助我們更好地升級資產(chǎn)，從這個資產(chǎn)中得到更多價值。我們的員工在當?shù)刈鲆粋€項目，除了會有一些本地人才支持之外，還會利用全球化的關(guān)系、信息、專家來幫助一起進行資產(chǎn)的升級。
我們一直更注長期的發(fā)展，而非短期的投資收益，一直是非常有耐心地投資，希望投資未來。
第二是我們有很好的運營思維，希望通過運營升級資產(chǎn)，把這個資產(chǎn)做得更好。因為專長在運營上，我們的商場所有員工有主人翁意識，會從自己的角度出發(fā)把這個商場做得更好，這也是我們對待投資資產(chǎn)的態(tài)度。
觀點地產(chǎn)新媒體：博楓不僅是有寫字樓，還有零售、物流，不動產(chǎn)方面除了這三種業(yè)態(tài)，是不是還會擴大到其它的業(yè)態(tài)？這三種業(yè)態(tài)中哪一類是最具有投資價值的？
司徒默：首先我們這三個業(yè)務(wù)是在同步發(fā)展的，從小體量做起，現(xiàn)在也是在高速發(fā)展期。
我們在投資的時候，針對具體的投資項目來判斷，主要關(guān)注細節(jié)和回報表現(xiàn)。比如說有兩家商場，一家的租戶和管理各個方面條件都很好，另外一家表現(xiàn)一般，這種情況下顯而易見知道要選哪一家。但是我們希望能夠發(fā)揮我們的運營專長，如果拿到了一個表現(xiàn)一般但具有潛力的項目，能夠用運營讓它提升一個等級。
例如2019年收購的博薈廣場，我們通過改造和運營的手段升級，實現(xiàn)高出租率，現(xiàn)在這個項目的運營情況非常好。
辦公樓這一塊，我們在去年達成了第二大的辦公樓租賃交易。
觀點地產(chǎn)新媒體：博薈里面很多品牌都比較另類，不像其它商場一樣是大眾的品牌，博楓的招商有什么特色？
司徒默：我們挑選的所有時尚品牌都有一批忠實的用戶，而且非常年輕。
我們想為所有消費者創(chuàng)造一種體驗，而這種體驗是不可被其它商場所復(fù)制的，包括餐廳也是如此。
我們希望消費者愿意來到這個商場進行消費，給他們帶來的體驗也是獨一無二的。
觀點地產(chǎn)新媒體：博楓希望大家把消費體驗放到線下，是不是電商對博楓的零售物業(yè)沒有太大沖擊？由于電商的發(fā)展，物流這一領(lǐng)域也有爆發(fā)式的增長，博楓對此有什么計劃和調(diào)整？關(guān)于REITs有什么動作嗎？
司徒默：物流一直是我們關(guān)鍵的投資方向之一，我們在中國和全球物流上有非常大的投資。
隨著電商需求不斷增大，大家對物流倉儲的需求也會增大，都希望有更自動化的物流倉儲，能用越來越多機器人。中國對物流倉儲需求的增大，尤其是高質(zhì)量、現(xiàn)代化的物流倉儲需求，對我們來說是一個絕佳的機會。
我們對未來的零售業(yè)尤其是線下店的發(fā)展態(tài)度還是非常積極正向的，線下店一直會在人們生活中扮演非常重要的角色，這些不可復(fù)制的體驗在線下店都是不會被取代的。
有個非常好的例子就是盒馬，線上線下一起創(chuàng)造了一個新的消費模式。隨著消費模式的進步，全球?qū)@種消費模式的需求增多，我們在其它地方也可以看到這種消費情況的產(chǎn)生。
REITs是我們比較重視的一種投資模式，已經(jīng)發(fā)過也投過一些REITs相關(guān)的產(chǎn)品，對我們來說是很好的機會，我們也希望中國未來能有跟其它市場相關(guān)的舉措。
觀點地產(chǎn)新媒體：倉儲方面會加大跟普洛斯、萬緯、京東、順豐的投資和合作嗎？在冷鏈這一塊會不會加大投資？
司徒默：我們一直非常歡迎和這些企業(yè)的戰(zhàn)略性合作，可以達到雙贏的目標，包括之前提到的普洛斯，和我們成立了一個合資企業(yè)，專注在屋頂分布式太陽能方面，會在他們的物流倉儲屋頂上建造一些太陽能板進行發(fā)電，到明年發(fā)電量能達到1GWh。
觀點地產(chǎn)新媒體：最近收購的5個城市購物中心資產(chǎn)包是基于什么考量？在挑選區(qū)域或者城市方面有什么標準？
司徒默：我們一直希望能夠?qū)Ｗ⒃陧椖可?，通過更好的管理來使這個項目升級，也希望通過專注在運營細節(jié)上面，包括如何把這個項目通過各方面的情況、各方面的細節(jié)來運營得更好，為我們的投資者賺取收益。
舉幾個具體的例子，比如說我們怎么降低商場運營的成本，怎么提升我們給客戶帶來的體驗。
觀點地產(chǎn)新媒體：剛才談到人才優(yōu)勢，博楓的團隊全部是本土化的嗎？
司徒默：我們大多數(shù)的員工是本地的，當然也有一些外國人，能夠幫助我們連接全球業(yè)務(wù)時起到橋梁的作用，也能幫我們獲取一些國外其它地區(qū)或國家的資源。
我們可以從對方身上學(xué)到管理經(jīng)驗，外國員工也可以從本土同事身上了解中國業(yè)務(wù)的情況。
在人才方面，如果有優(yōu)秀的人才，我們都愿意吸納，也愿意給予高出同行的待遇。我們一直希望能夠招募到一些年輕有活力的人才加入公司進行培養(yǎng)，博楓也可以在成長過程中為這些年輕人創(chuàng)造更多的機會。
觀點地產(chǎn)新媒體：博楓跟黑石在英國聯(lián)手做一些項目，您認為一個共同成長的優(yōu)秀合作伙伴是怎樣的？現(xiàn)在資金比較多，博楓是不是會加快收購一些資產(chǎn)？
司徒默：對于一個好的合作伙伴來說，我們最看重的是對方可以帶來什么額外價值。作為一個全球化的企業(yè)，博楓實力雄厚，但我們也不是所有事情都能做到，有些業(yè)務(wù)其它公司會做得更好，我們就希望找到這樣的公司來一起創(chuàng)造更大的價值，實現(xiàn)雙贏的局面。
我們一直非常愿意和合作伙伴進行合作，尤其是新能源領(lǐng)域和普洛斯的合作，這樣我們也有更多的機會在中國市場上更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢，未來我們其它的業(yè)務(wù)也會采用這種模式，對我們和合作伙伴來講是1+1>2。
觀點地產(chǎn)新媒體：博楓有一個著名的逆向投資理論，中國現(xiàn)在都還處在向上成長周期，逆向投資理論在中國成立嗎？
司徒默：我們投資關(guān)注兩個要素，一是可能的情況下進行逆向價值投資，另外一個是可以創(chuàng)造價值的項目，我們希望找到二者兼有其一的項目。
目前在中國線下并沒有很多符合逆向投資理念的機會出現(xiàn)，但我們會一直關(guān)注在運營方面通過細節(jié)創(chuàng)造價值的項目。同時也會加大對零售、辦公樓這些在當下相對非熱門項目上的投資。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年是您加入博楓第10年，這10年您覺得博楓在國內(nèi)的表現(xiàn)如何？
司徒默：博楓這10年的發(fā)展非常迅速，也非常優(yōu)秀。博楓有很好的領(lǐng)導(dǎo)團隊，而且有一個非常好的定位和對未來的期望。
在當今利率低的經(jīng)濟環(huán)境下，擁有資產(chǎn)是一個很好的投資渠道，全球零碳化的趨勢和可再生能源業(yè)務(wù)發(fā)展前景也是非?？捎^的，博楓可以合理運用資本幫助投資者創(chuàng)造更大的收益。
觀點地產(chǎn)新媒體：內(nèi)地現(xiàn)在很多開發(fā)商也想轉(zhuǎn)型做資管公司，您會給他們什么建議？
司徒默：我一直認為是要以人為本。作為一個資管公司，資本很重要，但文化更為重要，博楓一直以來成功的關(guān)鍵之一就是擁有一個非常好的專業(yè)團隊。
我最基本的建議就是專注人才培養(yǎng)，資本固然很重要，但是所有資本都是靠人才來運營的。
觀點地產(chǎn)新媒體：博楓一直在中國都很低調(diào)，您會改變博楓的文化嗎？會適度的高調(diào)一點嗎？
司徒默：我們在中國一貫秉承低調(diào)的做事風(fēng)格，不管是在過去還是在未來，都希望用資產(chǎn)表現(xiàn)來說話，未來會在市場上有更多動作，但依然會保持一個非常低調(diào)、用事實說話的態(tài)度。
觀點地產(chǎn)新媒體：如果給博楓一些標簽，您希望用哪些形容詞？
司徒默：低調(diào)、有一致性、有創(chuàng)造力。
觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么平衡工作和生活？
司徒默：我覺得自然就好，首先我很熱愛我的工作，同時我也很關(guān)注維護和家人、朋友的關(guān)系。
從這次疫情中我也感受到世事多變，和家人之間有一個強烈的紐帶是很重要的。
我的業(yè)余生活最喜歡做的事情就是去看看女兒踢足球，帶著家人在家附近走一走、逛一逛。
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