在“房住不炒”的政策背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，房地產(chǎn)基金也在逐步謀求退出。房地產(chǎn)基金牽涉利益主體復(fù)雜，涉及的組織形式多樣，退出階段也更易發(fā)生糾紛或者沖突，因此應(yīng)當(dāng)格外謹(jǐn)慎，嚴(yán)格依法依約進(jìn)行，否則將產(chǎn)生不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文即從法律角度，對(duì)房地產(chǎn)基金退出的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行初步總結(jié)歸納。

其中，（1）（2）情形屬于正常退出，基金一般能獲得合同約定的投資收益；（3）（4）項(xiàng)屬于非正常退出，基金退出可能無(wú)收益甚至?xí)馐軗p失。除協(xié)商一致退出的外，基金方與項(xiàng)目方存在爭(zhēng)議的，則可能需要提起仲裁或者訴訟實(shí)現(xiàn)退出。

就房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)退出，通常就是發(fā)生了合同約定或者法律規(guī)定的解散事由，基金進(jìn)行自行清算或者破產(chǎn)清算，最終終止運(yùn)作退出市場(chǎng)。

此處的合同，是指基金管理人與基金投資者簽訂的有限合伙協(xié)議等。契約型基金、有限合伙型基金和公司型基金都可以通過(guò)合同約定解散事由。而法定解散事由主要適用于有限合伙型基金和公司型基金，適用的法律規(guī)定分別是《合伙企業(yè)法》第85條（規(guī)定了七種解散情形）和《公司法》第180條（規(guī)定了五種解散情形）。此外，《證券投資基金法》還規(guī)定了“基金份額持有人大會(huì)決定終止”以及“基金管理人、基金托管人職責(zé)終止，在六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有新基金管理人、新基金托管人承接”等兩種情形。從中基協(xié)的角度，對(duì)于基金終止的原因規(guī)定如下：①基金存續(xù)期屆滿且決定不展期；②基金展期協(xié)議屆滿，結(jié)束運(yùn)作；③基金存續(xù)期間，所有投資者全部贖回；④觸發(fā)基金合同約定的清算事件（包括止損機(jī)制等），導(dǎo)致基金提前終止；⑤依基金合同約定，基金合同當(dāng)事人協(xié)商一致決定終止；⑥份額持有人大會(huì)/股東大會(huì)/合伙人會(huì)議決議通過(guò)，決定終止；⑦基金管理人依法解散，被依法撤銷(xiāo)或者被依法宣告破產(chǎn)；⑧基金管理人被依法取消私募基金管理人相關(guān)資質(zhì)；⑨托管人依法解散、被依法撤銷(xiāo)或者被依法宣告破產(chǎn)；⑩托管人被依法取消基金托管資格。這些情形都將觸發(fā)基金的解散清算。

房地產(chǎn)基金投資退出方式，既有和其他私募基金共有的退出方式，又有其自身特殊性。比如，不同于股權(quán)投資基金，房地產(chǎn)基金通過(guò)IPO退出的方式較為少見(jiàn)。實(shí)務(wù)當(dāng)中，常見(jiàn)的退出方式有：

房地產(chǎn)基金所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，順利完成竣工驗(yàn)收并開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，項(xiàng)目公司就可以通過(guò)銷(xiāo)售回款，實(shí)現(xiàn)資金回籠，轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。此時(shí)，基金可以參與項(xiàng)目公司的利潤(rùn)分配，從而收回投資成本，并可獲得增值收益。這種退出方式，在住宅、商場(chǎng)等房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中還是比較常見(jiàn)的，也是比較成功的退出方式。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出

當(dāng)被投資房地產(chǎn)企業(yè)獲得一定的價(jià)值增值后，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金為實(shí)現(xiàn)投資退出，往往會(huì)將其股權(quán)出售給另一家私募股權(quán)基金或其他意向企業(yè)，在此過(guò)程中，尋求退出的房地產(chǎn)基金獲得投資資本增值。

就該種方式而言，應(yīng)特別關(guān)注以下事項(xiàng)：房地產(chǎn)基金對(duì)外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的流程（包括是否需要在特定場(chǎng)所進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目公司其他股東優(yōu)先受讓權(quán)的行使與放棄等）、房地產(chǎn)基金所持項(xiàng)目公司股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定、房地產(chǎn)基金是否有權(quán)要求其他股東以相同條件一并對(duì)外轉(zhuǎn)讓其所持項(xiàng)目公司股權(quán)以及項(xiàng)目公司和其他股東的配合義務(wù)等。

（三）股權(quán)回購(gòu)?fù)顺?/strong>

地產(chǎn)基金約定在一定條件下被投資企業(yè)以協(xié)定價(jià)格和方式回購(gòu)基金所持企業(yè)股份，當(dāng)被投資企業(yè)獲得一定發(fā)展而房地產(chǎn)私募股權(quán)基金希望收回投資，企業(yè)又達(dá)不到上市要求或回購(gòu)更有利于退出時(shí)，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金此時(shí)會(huì)要求企業(yè)回購(gòu)股份，有時(shí)，被投資企業(yè)管理層希望維持控制權(quán)也會(huì)主動(dòng)要求管理層回購(gòu)。

（四）處置底層資產(chǎn)退出

鑒于底層項(xiàng)目資產(chǎn)處置可能存在較大的不確定性，該種方式也通常作為房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)投資退出的一種補(bǔ)充救濟(jì)手段，即在發(fā)生項(xiàng)目方未按照交易文件約定保障房地產(chǎn)基金順利實(shí)現(xiàn)投資退出的情形時(shí)，房地產(chǎn)基金有權(quán)選擇通過(guò)處置底層項(xiàng)目資產(chǎn)并以處置變現(xiàn)款優(yōu)先分配的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)投資退出。

就該種方式而言，應(yīng)特別關(guān)注以下事項(xiàng)：底層項(xiàng)目資產(chǎn)的處置是否存在特殊限制、底層項(xiàng)目資產(chǎn)處置價(jià)格和處置方式的確定以及底層項(xiàng)目資產(chǎn)處置變現(xiàn)款的處理以及項(xiàng)目公司和其他股東的配合義務(wù)等。

（五）破產(chǎn)退出

當(dāng)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金判斷失誤投資不具備成長(zhǎng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)商后期發(fā)展能力不足經(jīng)營(yíng)面臨困境時(shí)，該基金的預(yù)期投資回報(bào)就很難實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以通過(guò)申請(qǐng)項(xiàng)目公司破產(chǎn)的方式退出項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)基金可以根據(jù)自身身份的不同，如作為項(xiàng)目公司股東或者項(xiàng)目公司債權(quán)人，選擇適用破產(chǎn)清算、破產(chǎn)重整或者破產(chǎn)和解等程序，以最大可能地減少投資損失而撤回資本開(kāi)展下一輪投資。

房地產(chǎn)基金在完成投資退出后，即可依法或依約謀求市場(chǎng)退出。市場(chǎng)退出其實(shí)就是解散清算，基金清算又分為自行清算和破產(chǎn)清算，其中自行清算為常見(jiàn)的退出方式。

（一）自行清算

房地產(chǎn)基金自行清算因其組織形式的不同，清算程序要求也略有差異。公司型私募基金，可直接適用《公司法》的解散清算程序，合伙型私募基金，可直接適用《合伙企業(yè)法》的解散清算程序，《合伙企業(yè)法》無(wú)規(guī)定的，亦可參照適用《公司法》的相關(guān)規(guī)定。契約型私募基金因無(wú)明確法律規(guī)定，則可參照適用《公司法》和《合伙企業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定。

無(wú)論是公司型還是合伙型的私募基金，一般都應(yīng)當(dāng)遵照如下步驟展開(kāi)解散清算工作：

1、決議解散基金

該項(xiàng)決議屬于重大事項(xiàng)，應(yīng)該嚴(yán)格按照公司章程或者合伙協(xié)議規(guī)定的召集、通知和決議程序?qū)嵤?。重點(diǎn)關(guān)注決議通過(guò)是否決議程序是否合法合規(guī)，決議通過(guò)是否達(dá)到了規(guī)定的決議人數(shù)和比例。如果基金被吊銷(xiāo)或撤銷(xiāo)，屬于依法應(yīng)當(dāng)解散或終止基金的事由，無(wú)需就解散或終止基金單獨(dú)決議。

2、成立清算組

公司章程及合伙協(xié)議規(guī)定了清算組組成事宜的，則應(yīng)當(dāng)予以遵照。實(shí)踐當(dāng)中，清算組大部分情況下是由基金管理人擔(dān)任，經(jīng)決議，亦可吸收托管人、一個(gè)或者數(shù)個(gè)合伙人或者外部專(zhuān)業(yè)人士共同組成清算組。合規(guī)要點(diǎn)包括清算組成立的合法性，以及清算組名單的工商備案。

3、執(zhí)行清算事務(wù)

清算組成立后，應(yīng)當(dāng)將公司解散事項(xiàng)通知基金債權(quán)人，并在全國(guó)或地方性的報(bào)紙上刊登公告，以便債權(quán)人能夠及時(shí)申報(bào)債權(quán)。若清算時(shí)間較長(zhǎng)，還要向中基協(xié)辦理清算開(kāi)始備案，若清算時(shí)間較短，則可待清算完成后，直接辦理。

此外，清算組還負(fù)有清理基金財(cái)產(chǎn)、處理與清算有關(guān)的未了結(jié)事務(wù)、清繳所欠稅款、清理債權(quán)債務(wù)、代表基金參加訴訟或者仲裁等職責(zé)。

4、處置和分配基金財(cái)產(chǎn)

根據(jù)《公司法》和《合伙企業(yè)法》規(guī)定，基金財(cái)產(chǎn)在支付清算費(fèi)用和職工工資，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、法定補(bǔ)償金以及繳納所欠稅款、清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照基金合同或者合伙協(xié)議分配。合規(guī)要點(diǎn)是基金財(cái)產(chǎn)分配的順序和比例。實(shí)踐當(dāng)中，基金的財(cái)產(chǎn)多以股權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)為主，需要重點(diǎn)關(guān)注如何確定非現(xiàn)金資產(chǎn)的價(jià)值及其分配方式。

5、編制清算報(bào)告

清算結(jié)束，清算組應(yīng)當(dāng)編制清算報(bào)告。公司型基金依《公司法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)報(bào)股東會(huì)確認(rèn)，合伙型基金依《合伙企業(yè)法》應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體合伙人簽名、蓋章。清算組還應(yīng)當(dāng)將清算報(bào)告報(bào)送基金托管人確認(rèn)。涉及張財(cái)務(wù)審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估的，清算組還應(yīng)當(dāng)開(kāi)展審計(jì)和評(píng)估工作，將審計(jì)和評(píng)估情況載入清算報(bào)告。清算報(bào)告最終應(yīng)當(dāng)報(bào)送給工商部門(mén)以辦理注銷(xiāo)登記。合規(guī)要點(diǎn)是注意法律和基金合同對(duì)清算報(bào)告的簽章確認(rèn)要求。

6、辦理工商、稅務(wù)等注銷(xiāo)手續(xù)

基金清算結(jié)束時(shí)，應(yīng)當(dāng)向中基協(xié)辦理清算結(jié)束備案，該步驟可在申請(qǐng)注銷(xiāo)工商登記前完成。工商注銷(xiāo)前需取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的清稅證明，如果基金存在欠稅的，需待稅務(wù)機(jī)關(guān)核查欠稅情況并繳清稅款后方可開(kāi)具清稅證明，辦結(jié)稅務(wù)注銷(xiāo)。通常，基金銀行賬戶(hù)注銷(xiāo)可在工商注銷(xiāo)前辦理，但實(shí)踐中也有銀行要求提供工商注銷(xiāo)核準(zhǔn)文件的情況。公司型和合伙型基金，均應(yīng)按照工商部門(mén)要求的材料辦理工商注銷(xiāo)登記。注銷(xiāo)登記后，還應(yīng)當(dāng)注意保管基金信息披露相關(guān)的文件資料，保管期限自基金清算終止之日起不得少于10年。該階段應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注各注銷(xiāo)事項(xiàng)的順序和材料要求。

（二）強(qiáng)制清算與破產(chǎn)清算

區(qū)別于自行清算，強(qiáng)制清算與破產(chǎn)清算均是由法院主導(dǎo)，并由法院指定清算組開(kāi)展的清算工作。強(qiáng)制清算是在基金自行清算出現(xiàn)障礙（違法清算、拖延清算等情形）的情況下，債權(quán)人或者基金份額持有人可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制清算。強(qiáng)制清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)基金資不抵債，清算組或者債權(quán)人均可申請(qǐng)破產(chǎn)清算，基金或者債權(quán)人發(fā)現(xiàn)基金抵不抵債的，亦可直接申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

最后需要說(shuō)明的是，很多基金在清算時(shí)，可能面臨還未能從投資項(xiàng)目中退出的情形。實(shí)現(xiàn)投資退出后再做基金清算，無(wú)疑是最理想的狀態(tài)，但并非是基金市場(chǎng)退出的根本障礙，此處建議基金管理人仍應(yīng)依法及時(shí)推動(dòng)基金清算，在清算過(guò)程中，解決資產(chǎn)處置和分配的問(wèn)題，借助清算組乃至法院的專(zhuān)業(yè)力量，重點(diǎn)解決非現(xiàn)金資產(chǎn)分配等疑難問(wèn)題，最終仍有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)基金依法合規(guī)的市場(chǎng)退出。