作者：王彬

來源：負(fù)險不彬（ID：fuxianbubin）

資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。大體流程上主要是明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)——訂立業(yè)務(wù)委托合同——編制資產(chǎn)評估計(jì)劃——進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查——收集整理評估資料——評定估算形成結(jié)論——編制出具評估報告——整理歸集評估檔案。 

一、明確評估基準(zhǔn)事項(xiàng)

二、資產(chǎn)評估委托合同的訂立 

（一）資產(chǎn)評估委托合同的簽訂

由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（或執(zhí)行合伙事務(wù)合伙人）與委托人簽訂合同，簽訂合同前，應(yīng)對對客戶的履約及誠信能力進(jìn)行必要的風(fēng)險評價、通過法律允許的必要形式取得客戶對其先行開展評估業(yè)務(wù)的請求或確認(rèn)依據(jù)等，保護(hù)自身合法權(quán)益。司法鑒定或其他特殊業(yè)務(wù)建立評估委托關(guān)系所采用的文書并不一定使用資產(chǎn)評估委托合同的形式，對此資產(chǎn)評估委托合同準(zhǔn)則規(guī)定，以其他形式建立委托關(guān)系的應(yīng)符合法律要求。

（二）資產(chǎn)評估委托合同的主要內(nèi)容

三、資產(chǎn)評估計(jì)劃的擬定和調(diào)整 

資產(chǎn)評估計(jì)劃為評估機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的工作思路和實(shí)施方案。涵蓋業(yè)務(wù)開展主要過程、時間進(jìn)度、人員安排等主要內(nèi)容。

在項(xiàng)目正式開展前，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)專業(yè)人員在了解資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合資產(chǎn)評估目的以及相關(guān)管理部門對資產(chǎn)評估開展過程中的管理規(guī)定；評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、評估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度；評估對象及其法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、物理等因素；評估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；委托人及相關(guān)當(dāng)事人的配合程度；相關(guān)資料收集狀況；委托人、評估對象產(chǎn)權(quán)持有人（或被評估單位）過去委托資產(chǎn)評估的情況、誠信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)及人員配備情況；與其他中介機(jī)構(gòu)的合作、配合情況等主要因素，編制資產(chǎn)評估計(jì)劃。 

確定具體評估步驟時，應(yīng)明確如下要素：一是評估項(xiàng)目的背景和相關(guān)條件，包括評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，參與本項(xiàng)目評估的其他中介機(jī)構(gòu)；二是本次評估所采取的評估方法；三是應(yīng)明確資產(chǎn)清查工作的重點(diǎn)及具體要求，如現(xiàn)場調(diào)查目標(biāo)、現(xiàn)場調(diào)查工作總體時間安排、現(xiàn)場調(diào)查的主要內(nèi)容、現(xiàn)場調(diào)查的協(xié)調(diào)方式等內(nèi)容；應(yīng)明確與參與本項(xiàng)目的審計(jì)、律師等其他中介機(jī)構(gòu)的對接安排及注意事項(xiàng)等。 

在評估工作推進(jìn)過程中，由于前期資料搜集不齊全、現(xiàn)場調(diào)查受到限制或委托人提供資料不真實(shí)，工作推進(jìn)后發(fā)現(xiàn)需要進(jìn)一步補(bǔ)充資料和增加現(xiàn)場工作時間，從而造成未能按計(jì)劃完成進(jìn)度?；蛘咴跇I(yè)務(wù)推進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)未預(yù)料到的資產(chǎn)類型或者業(yè)務(wù)形態(tài)，導(dǎo)致原計(jì)劃的評估技術(shù)思路無法滿足需要，又或者由于委托人經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化而導(dǎo)致的評估計(jì)劃不能如期推進(jìn)的。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)盡快與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行溝通，根據(jù)已確定的方案對評估專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)整、對部分評估工作作出重新安排、對評估技術(shù)方案進(jìn)行修正。調(diào)整計(jì)劃要兼顧評估效率和工作質(zhì)量的原則，充分利用已有的工作成果，將評估計(jì)劃調(diào)整導(dǎo)致的成本降低到最低水平。 

四、評估現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查主要是通過走訪，以便對影響資產(chǎn)價值的物理、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)等因素進(jìn)行客觀、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價值提供合理依據(jù)。因此，現(xiàn)場調(diào)查主要是了解評估對象的現(xiàn)狀（核實(shí)評估對象的存在性和完整性、了解評估對象的現(xiàn)實(shí)狀況）、關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬。

（一）了解評估對象的現(xiàn)狀

一是核實(shí)評估對象的存在性和完整性。其中，在評估對象的存在性上，主要判斷評估對象是否真實(shí)存在：實(shí)物資產(chǎn)主要是通過實(shí)地査看、核查合同、盤點(diǎn)、函證等方式核實(shí)其存在性；無形資產(chǎn)上主要是通過核査權(quán)屬文件、申請登記材料、技術(shù)文件、第三方證明文件等核實(shí)其存在性；應(yīng)收賬款、股權(quán)或其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益主要是通過核查會計(jì)記錄、公司章程、權(quán)益證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及函證等方式核實(shí)其存在性。評估對象的完整性要求上，主要是關(guān)注評估對象符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)范圍的要求，能夠有效實(shí)現(xiàn)其預(yù)定功能。因此既要關(guān)注資產(chǎn)物理意義上的完整性，也要關(guān)注資產(chǎn)功能上的完整性。

二是了解評估對象的現(xiàn)實(shí)狀況。對于評估對象現(xiàn)實(shí)情況的了解，既要與資產(chǎn)價值的影響因素相關(guān)，支持資產(chǎn)價值的評定和估算，也要能夠系統(tǒng)、全面、充分的反映資產(chǎn)價值的影響因素的實(shí)際情況。不同類型的評估對象其關(guān)注重點(diǎn)也各有不同：針對整體企業(yè)，主要關(guān)注企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)；企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃；影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素；企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景等內(nèi)容。針對房屋建筑物，主要關(guān)注取得方式、建筑物結(jié)構(gòu)、建成時間、地址、用途、建筑面積、長度、寬度、層高、層數(shù)等。針對機(jī)器設(shè)備，主要關(guān)注設(shè)備名稱、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號、安裝地點(diǎn)、規(guī)定使用年限、購置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設(shè)備使用狀況、設(shè)備維修情況等。 針對存貨，通常應(yīng)了解名稱及規(guī)格型號、計(jì)量單位、存放地點(diǎn)、數(shù)量、單價等。針對應(yīng)收賬款等債權(quán)債務(wù)，則需了解債權(quán)債務(wù)人名稱、業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。 

（二）關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬

在現(xiàn)場調(diào)查時間，應(yīng)取得評估對象的權(quán)屬證明，對于取得的權(quán)屬證明進(jìn)行核查驗(yàn)證，包括但不限于采用與原件核對，向有關(guān)登記管理機(jī)構(gòu)查閱登記記錄等方式。針對不同的評估對象，權(quán)屬證明文件各有不同：如針對不動產(chǎn)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、礦業(yè)權(quán)、車輛等實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的資產(chǎn)，權(quán)屬證明為相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記文件，比如房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、專利權(quán)證、著作權(quán)登記證書、采礦許可證、勘探許可證、車輛行駛證等；針對機(jī)器設(shè)備和存貨等，權(quán)屬證明主要包括購置合同、購置發(fā)票、付款證明、出庫入庫記錄等；針對企業(yè)價值評估涉及的股東全部權(quán)益和股東部分權(quán)益，權(quán)屬證明主要包括權(quán)屬證明主要包括公司章程、工商登記材料、股東登記名冊、出資證明、出資協(xié)議等；涉及國有資產(chǎn)的，還包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證。 

五、現(xiàn)場調(diào)查的手段 

六、現(xiàn)場調(diào)查的方式

1、逐項(xiàng)調(diào)查：逐項(xiàng)調(diào)查是指對納入評估范圍的所有資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行逐項(xiàng)核實(shí)，并進(jìn)行相應(yīng)的勘査和法律權(quán)屬資料核實(shí)。逐項(xiàng)調(diào)查主要適用于評估范圍內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量少、單項(xiàng)資產(chǎn)的價值量大，比如不動產(chǎn)評估項(xiàng)目；或者資產(chǎn)存在管理不善等風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)持有人或被評估單位提供的相關(guān)資料無法反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，并且從其他途徑也無法獲取充分、恰當(dāng)?shù)脑u估證據(jù)，比如停產(chǎn)多年的企業(yè)資產(chǎn)評估項(xiàng)目、企業(yè)破產(chǎn)清算項(xiàng)目等。

2、抽樣調(diào)查：抽樣調(diào)査是按一定程序從研究對象的全體（總體） 中抽取一部分單位（樣本）進(jìn)行調(diào)查或觀察獲取數(shù)據(jù)，并以此對總體的一定目標(biāo)量作出推斷。主要是針對無法或不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)清查的項(xiàng)目，具體的抽樣調(diào)查方法較為多元，主要包括簡單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、系統(tǒng)抽樣、整群抽樣、不等概率抽樣、多階段抽樣、重點(diǎn)項(xiàng)目抽樣等。其中，適用最多的是重點(diǎn)項(xiàng)目抽樣，即對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，遵循重要性原則，對于價值量大的、關(guān)鍵或重要的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查。在進(jìn)行抽樣調(diào)查時，要考慮到抽樣風(fēng)險，并確保由抽樣調(diào)査形成的調(diào)查結(jié)論合理、能夠基本反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，抽樣誤差要適度。在進(jìn)行抽樣調(diào)査時，其樣本選擇的理由要形成評估底稿。

七、現(xiàn)場調(diào)查受限時處理方式 

如果資產(chǎn)由于本身本身的特征、存放地點(diǎn)、法律限制等導(dǎo)致評估專業(yè)人員無法采用常規(guī)的調(diào)查技術(shù)手段對資產(chǎn)的數(shù)量、品質(zhì)等進(jìn)行實(shí)地勘查，又或者委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人不提供資產(chǎn)明細(xì)資料、產(chǎn)權(quán)持有人或者被評估單位不配合進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查工作等導(dǎo)致的現(xiàn)場調(diào)查受限時，如果所受限制并未對評估結(jié)果的合理性或評估目的所對應(yīng)的而經(jīng)濟(jì)行為構(gòu)成重大影響，或者能夠采取必要措施彌補(bǔ)不能實(shí)施調(diào)查程序的缺失，則可以持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，但需要在工作底稿中予以說明，分析其對評估結(jié)論的影響程度，并在資產(chǎn)評估報告中以恰當(dāng)?shù)姆绞秸f明受限情況，所采取的替代程序的合理性以及其對評估結(jié)論合理性的影響。如果無法采用替代措施對評估對象進(jìn)行勘查核實(shí)，或即使履行替代程序，也無法消除其對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事實(shí)。則必須終止執(zhí)行評估業(yè)務(wù)。

八、收集整理評估資料

對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核査驗(yàn)證事項(xiàng)以及法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無法實(shí)施核查和驗(yàn)證的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)對措施：一是對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核查驗(yàn)證事項(xiàng)，委托或要求委托人委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具意見；二是對于因法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無法實(shí)施核查和驗(yàn)證的事項(xiàng)，應(yīng)在工作底稿中予以說明，分析其對評估結(jié)果影響程度。如果無法核査驗(yàn)證的資料是評估結(jié)論的重要依據(jù)，該資料的不確定性將較大程度影響評估結(jié)論的合理性，評估機(jī)構(gòu)不得出具資產(chǎn)評估報告。

九、評估資料的歸納、整理及評估結(jié)論的形成

首先，由于收集的資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進(jìn)行鑒別和剔除；其次，要對所收集的評估資料信息、數(shù)據(jù)的合理性、相關(guān)性進(jìn)行分析，以提高評估資料的可靠性。在此基礎(chǔ)上，要恰當(dāng)?shù)倪x擇評估方法（資產(chǎn)評估方法包括收益法、市場法和成本法三種基本方法及其衍生方法，每種基本方法下還有具體的評估方法，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況恰當(dāng)選擇評估方法。其中，成本法應(yīng)合理確定重置成本和各相關(guān)貶值因素；市場法應(yīng)合理選擇可比案例，分析評估對象和可比參照物的相關(guān)資料和價值影響因素，通過可比因素的差異調(diào)整，得出評估對象的價值；收益法應(yīng)合理預(yù)測未來收益，并合理確定收益期和與收益口徑一致的折現(xiàn)率，通過折現(xiàn)計(jì)算，得出評估對象的評估值），資產(chǎn)評估專業(yè)人員還需要合理選擇技術(shù)參數(shù)，應(yīng)用評估模型等，形成初步評估結(jié)論，并對結(jié)論的合理性進(jìn)行分析。 

十、編制出具評估報告 

評估機(jī)構(gòu)對評估報告的審核應(yīng)注重審核的內(nèi)容及效果，具體審核的內(nèi)容主要包括：評估程序履行情況；評估資料完整性、客觀性、適時性；評估方法、評估技術(shù)思路合理性；評估目的、價值類型、評估假設(shè)、評估參數(shù)以及評估結(jié)論在性質(zhì)和邏輯上一致性；對計(jì)算公式及計(jì)算過程正確性；對技術(shù)參數(shù)選取合理性；計(jì)算表格之間鏈接關(guān)系正確性；采用多種方法進(jìn)行評估時，需審查對各種評估方法所依據(jù)的假設(shè)、前提、數(shù)據(jù)、參數(shù)可比性；最終評估結(jié)論合理性；評估報告合規(guī)性。

提交正式報告前，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及評估專業(yè)人員與委托人或者相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行必要的溝通，既有助于了解委托人或者相關(guān)當(dāng)事人對評估結(jié)論的反饋意見，也有助于委托人或者相關(guān)當(dāng)事人合理理解評估結(jié)論，正確使用評估報告。與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事人溝通的內(nèi)容包括但不限于：是否存在與評估對象實(shí)際情況不一致的情況；是否履行了評估委托合同約定的內(nèi)容；評估方法的適用性、參數(shù)選取的合理性、模型計(jì)算的正確性，評估目的、價值類型和評估方法的匹配性等；評估報告披露信息的正確性和恰當(dāng)性。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及評估專業(yè)人員與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事人就評估報告有關(guān)內(nèi)容所進(jìn)行的溝通，應(yīng)在不影響其對最終評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下進(jìn)行。 

十一、外部審核意見的處理

企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門、金融企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門和文化企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門等管理的國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目，要在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交評估報告后，按照國家有關(guān)規(guī)定組織專家對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行外部審核。根據(jù)現(xiàn)行的國有資產(chǎn)評估管理規(guī)定，對國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目實(shí)行“核準(zhǔn)備案”的管理制度，國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的核準(zhǔn)備案通常實(shí)行專家評審制度，由國有資產(chǎn)管理部門組織專家對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行評審。審核主要包括以下內(nèi)容：一是資產(chǎn)評估所涉及的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)情況；二是評估基準(zhǔn)日的選擇是否適當(dāng)，評估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求；三是資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致；四是評估方法運(yùn)用的合理性和評估依據(jù)的適當(dāng)性；五是企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾；六是評估程序是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定；七是評估報告是否符合相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定和要求。 

外部審核意見的應(yīng)對外部審核意見進(jìn)行分析，形成意見回復(fù)，并根據(jù)需要對評估報告的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充或修改。評估報告如有修改應(yīng)按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部的審核要求履行審核程序，重新出具評估報告，并按規(guī)定提交資產(chǎn)評估報告委托人。

十二、整理歸集評估檔案 

資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報告日后90日內(nèi)，整理工作底稿，并與其他相關(guān)資料形成評估檔案，交由所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)妥善管理。重大或者特殊項(xiàng)目的歸檔時限不晚于評估結(jié)論使用有效期屆滿后30日。應(yīng)整理歸集的評估檔案包括：工作底稿、評估報告、其他相關(guān)資料。工作底稿的整理和評估檔案的歸集應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定。

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原標(biāo)題： 資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)筆記4：資產(chǎn)評估基本流程