作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

盡管LPR保持穩(wěn)定，但2月信貸持續(xù)寬松，多城房貸利率有所回落，銀行放款加速，降低首付比例。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月北京、上海、深圳、廣州首套主流利率下調(diào)達(dá)到5個(gè)基點(diǎn)；北京、廣州、上海、深圳銀行放款時(shí)間均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個(gè)月，深圳放款周期不足一個(gè)月。

風(fēng)財(cái)訊從北上廣深圳等一線城市的銀行及中介處了解到，北京、上海、深圳廣州房貸利率均有所下降，目前房貸放款時(shí)間普遍縮短，廣州個(gè)別銀行放款最快一個(gè)星期。

此外，目前降低首付比例的隊(duì)伍已增至7城。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，首付比例下調(diào)說(shuō)明二三線城市開始出現(xiàn)政策松綁的信號(hào)。后續(xù)隨著信貸政策的進(jìn)一步放松，購(gòu)房交易將活躍，地產(chǎn)行情的冬季會(huì)逐漸進(jìn)入春季，樓市會(huì)趨穩(wěn)但不會(huì)反彈。

 01 北上廣深首套主流利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)

2月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，與上月持平。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

具體來(lái)看，房貸降息的城市范圍擴(kuò)大。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月103個(gè)城市中87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，無(wú)利率提高的城市。2月首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來(lái)單月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下調(diào)幅度較大，達(dá)到30個(gè)基點(diǎn)。

其中，包括一線城市在內(nèi)的30個(gè)城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。北京、上海、深圳、廣州首套主流利率下調(diào)達(dá)到5個(gè)基點(diǎn)。

從2月21日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

一名國(guó)有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，與去年同期市場(chǎng)需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來(lái)，房地產(chǎn)成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來(lái)一段時(shí)間房貸仍有持續(xù)下行空間。

“之前首套房貸利率5.8%-6.1%，現(xiàn)在降到5.2%-5.5%，是買房好時(shí)機(jī)?！睆V州一房產(chǎn)中介表示。

深圳一國(guó)有銀行信貸經(jīng)理向風(fēng)財(cái)訊表示，首套利率4.9%，二套利率5.2%，整體下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

深圳建行支行信貸經(jīng)理對(duì)風(fēng)財(cái)訊表示，近期該行利率為4.9-5.05%，具體執(zhí)行利率會(huì)因區(qū)域、樓盤不同而有所差異，具體執(zhí)行利率參考以具體樓盤為準(zhǔn)。

深圳廣發(fā)銀行信貸經(jīng)理向風(fēng)財(cái)訊表示，本月首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率5.5%，較上個(gè)月下降5個(gè)基點(diǎn)。

“上海房貸利率小幅下降，首套目前4.95%，二套5.65%?！鄙虾Ｒ环慨a(chǎn)中介表示。

北京多位房產(chǎn)中介表示，北京房貸利率下降，目前首套利率4.6%，年前4.85%。利率降低，是買房好時(shí)機(jī)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當(dāng)房?jī)r(jià)在歷史最高位時(shí)，過(guò)高的按揭利率對(duì)需求的阻礙就比較大，下調(diào)按揭利率對(duì)需求的釋放效應(yīng)也比較明顯。特別的，目前市場(chǎng)需求仍比較弱勢(shì)，預(yù)期比較悲觀，下調(diào)按揭利率，并形成持續(xù)下調(diào)的預(yù)期，對(duì)需求的激活有幫助。另外，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，利率下調(diào)期間，往往是樓市回升期。于是，就會(huì)促成需求加速入市的局面，當(dāng)下就是這種局面。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行利率下調(diào)和銀行的額度充裕有關(guān)，同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有恢復(fù)正常的景氣度，所以后續(xù)會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)的空間。房貸利率下調(diào)客觀上為房貸市場(chǎng)創(chuàng)造了更為寬松的環(huán)境。

 02 廣州、深圳銀行額度多，廣州部分銀行放款時(shí)間一個(gè)星期

房貸利率普降的同時(shí)，房貸放款時(shí)間也在縮短。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月百城銀行放款周期環(huán)比繼續(xù)下行，本月為38天，較1月縮短12天。

一線城市中，北京、廣州、上海均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個(gè)月；杭州、武漢、南京、成都、無(wú)錫、嘉興等二三線城市放款速度也加快了一個(gè)月以上，目前包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個(gè)月。

“現(xiàn)在房貸額度多，放款快，放款時(shí)間縮短到一個(gè)星期或半個(gè)月左右，是適合買房的好時(shí)機(jī)。”廣州一家房產(chǎn)中介對(duì)風(fēng)財(cái)訊表示，此前廣州房貸放款時(shí)間普遍較長(zhǎng)，兩三個(gè)月到半年不等。

深圳多位信貸經(jīng)理向風(fēng)財(cái)訊表示，現(xiàn)在銀行額度沒(méi)有限制，放款比之前快，資料齊全，達(dá)到放款條件的情況，放款時(shí)間一個(gè)月左右。

“二手房放款比之前快多了，做完抵押大概一周左右就能放款。”深圳一房產(chǎn)中介表示。

上海多位房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在上海部分銀行放款比之前更快，客戶資料齊全的情況，放款時(shí)間一個(gè)月，前一段時(shí)間放款時(shí)間為4-6個(gè)月不等。

“年初銀行放款快，銀行額度充足，從簽約到放款保守兩個(gè)月尾款能到賬，之前至少3個(gè)月。”北京一房產(chǎn)中介表示。

“1月5年期以上LPR下降是帶動(dòng)2月房貸降息的基礎(chǔ)。2月按揭貸款利率下降空間加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態(tài)，這是住房信貸環(huán)境寬松力度加大的表現(xiàn)，對(duì)于改善市場(chǎng)預(yù)期、加快市場(chǎng)成交將發(fā)揮更積極的作用?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè)表示。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長(zhǎng)，周度房?jī)r(jià)指數(shù)基本止跌。

許小樂(lè)分析，代表市場(chǎng)預(yù)期的景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)未來(lái)信貸環(huán)境保持寬松，加快市場(chǎng)量?jī)r(jià)修復(fù)。

李宇嘉則認(rèn)為，在LPR框架下，由于LPR不變，加點(diǎn)的影響只是邊際的影響。最新一期調(diào)節(jié)窗口，5年期LPR并未下調(diào)，略超出預(yù)期，因?yàn)?月20日5年期LPR在2020年2月份后再次下調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)節(jié)窗口打開了。監(jiān)管層可能是考慮到市場(chǎng)在回升，各地積極紓困，對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的激活，擔(dān)心LPR再次下調(diào)，可能會(huì)導(dǎo)致明顯反彈。總之，在長(zhǎng)效機(jī)制架構(gòu)下，樓市會(huì)趨穩(wěn)，但很難大幅上漲。

相比利率下降，首付比例政策下調(diào)對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)影響更大。

2月21日，市場(chǎng)消息顯示，佛山限購(gòu)區(qū)域?qū)κ赘秾徍吮容^嚴(yán)格，不限購(gòu)區(qū)域需要增加成交量，近期非限購(gòu)區(qū)域部分樓盤首付降低為2成。

2月21日，南寧公積金中心發(fā)布《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》明確，二套房首付比例下調(diào)至30%。

截至目前，北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州、佛山共計(jì)7個(gè)城市加入降低首付行列。其中，包括公積金首付比例下調(diào)的三個(gè)城市，即北海、自貢和南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的菏澤、重慶、贛州和佛山。

李宇嘉分析，降低首付，該政策看似力度很大，但國(guó)家對(duì)于差別化住房信貸政策，早已明確規(guī)定，2016年，央行就發(fā)文，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首套個(gè)人住房最低首付款比例允許下調(diào)，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首付比例下調(diào)和限購(gòu)松綁是房地產(chǎn)放松政策中影響較大的兩個(gè)工具，也是鼓勵(lì)住房消費(fèi)的重要舉措。當(dāng)前首付比例下調(diào)后，預(yù)計(jì)后續(xù)部分城市也會(huì)有限購(gòu)等松綁。目前全國(guó)至少有7個(gè)城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的利好政策，充分說(shuō)明二三線城市都開始出現(xiàn)了政策松綁的信號(hào)。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)前全國(guó)70城房?jī)r(jià)已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進(jìn)一步放松，購(gòu)房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會(huì)逐漸進(jìn)入春季。

“首套首付比例下調(diào)至20%或預(yù)示需求側(cè)政策放松開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場(chǎng)基本面不會(huì)有大的改觀。特別是當(dāng)下的住房供求關(guān)系、居民對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期、銀行對(duì)住房風(fēng)險(xiǎn)的判斷都與之前完全不同，控制住底線的情況下，再加上長(zhǎng)效機(jī)制(比如貸款集中度)已經(jīng)開始落地，樓市會(huì)趨穩(wěn)但不會(huì)反彈?！崩钣罴伪硎尽?/p>

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原標(biāo)題： 調(diào)查：降息降首付，一線城市房貸資金放量，銀行放款最快一個(gè)星期