2010年11月，甲市政府通過招商引資方式，與普實(shí)公司簽訂了某地區(qū)舊城改造項(xiàng)目系列協(xié)議，約定由普實(shí)負(fù)責(zé)該地區(qū)整體舊城改造事宜。普實(shí)公司依約于2016年3月完成了舊城改造事宜（含地標(biāo)性大廈的建設(shè)），項(xiàng)目建設(shè)中的各項(xiàng)規(guī)劃、審批、銷售等均具有合法手續(xù)，取得相應(yīng)行政許可。項(xiàng)目建成后，普實(shí)公司便開始招商經(jīng)營其具有所有權(quán)的地標(biāo)性工程MOCO大廈。

2018年3月,普實(shí)公司為進(jìn)一步的提升MOCO大廈的經(jīng)營價值，遂與廣和公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定將MOCO大廈租賃給廣和公司經(jīng)營，租賃期限20年，租金按年支付，大廈內(nèi)的現(xiàn)有商戶與廣和公司重新簽訂租賃合同。合同簽訂后，普實(shí)公司依約移交了財務(wù)、商戶、場地等，廣和公司也依約支付了當(dāng)期租金。租賃雙方合作融洽。

但在租賃合同履行的過程中，住建部門認(rèn)為該大廈不符合甲市城市總體規(guī)劃、文物保護(hù)等要求，導(dǎo)致舊城改造區(qū)域內(nèi)的某文物周邊環(huán)境遭到破壞，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，系違法建筑，責(zé)令限期整改。甲市政府遂根據(jù)住建部門的要求又撤銷了MOCO大廈的規(guī)劃許可證，于2019年4月開始驅(qū)離商戶，并對該大廈進(jìn)行強(qiáng)制改造，拆除部分房屋的工作持續(xù)到當(dāng)年6月。期間，甲市政府向商戶發(fā)放了兩個月的補(bǔ)償費(fèi)用。普實(shí)公司根據(jù)與甲市政府簽訂的補(bǔ)償協(xié)議的約定，通過仲裁方式，獲得了拆改部分房屋補(bǔ)償費(fèi)及重新招商補(bǔ)償費(fèi)。為能及時使甲市政府支付該筆補(bǔ)償費(fèi)用，彌補(bǔ)因拆改房屋行為所造成的自身現(xiàn)金流的不足，普實(shí)公司按照甲市政府的要求出具了不再追究甲市政府責(zé)任的承諾函。而甲市政府給予普實(shí)公司的補(bǔ)償費(fèi)用并不能彌補(bǔ)普實(shí)公司所遭受的實(shí)際損失。

后直至2020年1月，該大廈才消防驗(yàn)收合格，在此之前并不具備使用條件。商戶因此未向廣和公司交納租金，廣和公司也以此為由未繼續(xù)向普實(shí)公司交納租金并要求解除雙方租賃合同，甲市政府也不愿意承擔(dān)因強(qiáng)制改造而產(chǎn)生的房屋空置期間的費(fèi)用。而普實(shí)公司又認(rèn)為廣和公司一直實(shí)際占有使用房屋至今未向其移交，應(yīng)該交納相應(yīng)的租賃費(fèi)，且其向廣和公司移交房屋時，該大廈內(nèi)商戶繁多，經(jīng)營狀態(tài)正常，廣和公司即便要求解除合同，亦應(yīng)向其移交商戶及經(jīng)營狀態(tài)正常的大廈?？陀^上，因?yàn)榧资姓畬OCO大廈的強(qiáng)制改造、部分拆除的行為，使該大廈已不具有地標(biāo)性，商業(yè)價值極具降低，商戶喪失了經(jīng)營信心，流失嚴(yán)重，大廈難以重新招租、恢復(fù)經(jīng)營。普實(shí)公司與廣和公司之間矛盾不斷激化，大廈移交工作也一直未能完成。租賃雙方陷入僵局。

二、律師介入辨法理，客戶認(rèn)可避訴累

普實(shí)公司委托筆者所在律師團(tuán)隊(duì)，欲以租賃合同糾紛為由起訴廣和公司主張相應(yīng)權(quán)利。律師團(tuán)隊(duì)審查了當(dāng)事人提供的材料，多次前往甲市現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘查，并通過信息公開申請、調(diào)取檔案等多種方式了解拆建背景實(shí)情，與甲市各級政府溝通協(xié)調(diào)、厘清了案件的基礎(chǔ)事實(shí)。律師團(tuán)隊(duì)將案情和法律相結(jié)合，組織專家論證、檢索案例、研討綜合分析后認(rèn)為：

第一，普實(shí)公司作為出租人，應(yīng)向廣和公司交付合格的租賃房屋，但案涉房屋因規(guī)劃許可證被撤銷開始降層改造時，租賃房屋非因廣和公司過錯而發(fā)生了重大變動，廣和公司承租房屋的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)。相對于廣和公司而言，普實(shí)公司已屬違約，廣和公司依法應(yīng)享有合同解除權(quán)。雖然普實(shí)公司的該違約行為是由政府違法行政造成的，但根據(jù)《合同法》第一百二十一條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成的違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！惫势諏?shí)公司應(yīng)向廣和公司承擔(dān)違約責(zé)任，至于普實(shí)公司與甲市政府之間的糾紛屬其他法律關(guān)系，應(yīng)另行解決。

第二，2019年7月，廣和公司向普實(shí)公司發(fā)送了解除通知，普實(shí)公司接收該通知后3個月內(nèi)，并未通過訴訟或者仲裁的方式確認(rèn)合同解除的效力，因此雙方租賃合同已于2019年7月予以解除。按照《合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行。故廣和公司自2019年7月，不再負(fù)交納租金的義務(wù)，其未繼續(xù)按照合同約定交納下一年度租金并不構(gòu)成違約。

第三， 《消防法》第十五條規(guī)定：未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的公眾聚集場所，不得投入使用、營業(yè)。案涉租賃房屋系商場，應(yīng)待消防驗(yàn)收合格后方能使用、經(jīng)營。案涉租賃房屋的降層改造開始時間為2019年4月，消防驗(yàn)收合格時間為2020年1月，在此期間，案涉租賃房屋屬于不可使用、無法經(jīng)營的狀態(tài)。即便該期間內(nèi)案涉租賃房屋由廣和公司占有，人民法院在審理時，對該期間的房屋占用費(fèi)也不會支持。

綜合以上分析，普實(shí)公司欲起訴廣和公司租賃合同糾紛案，難以獲得法院支持，存在極大訴訟風(fēng)險。而因強(qiáng)制拆遷引發(fā)的賠（補(bǔ)）償責(zé)任，因普實(shí)公司通過仲裁方式已獲政府補(bǔ)償，獲得補(bǔ)償時未提出異議，如再以補(bǔ)償不足為由起訴政府，與法無據(jù)，違反一事不二理原則。律師團(tuán)隊(duì)慎重考慮后，建議普實(shí)公司通過與政府協(xié)調(diào)的方式主張權(quán)利，而非針對廣和公司提起租賃合同之訴。經(jīng)與普實(shí)公司反復(fù)溝通，普實(shí)公司采納了律師的意見，不再執(zhí)著于起訴廣和公司或甲市政府，通過漫長的訴訟程序來獲得 “賠償”。而是轉(zhuǎn)變思路，及時止損，將主要精力重新投入大廈運(yùn)營，爭取政府的部分政策支持，經(jīng)營逐漸回暖獲益。

三、多元方式化糾紛，庭前辨理也必要

化解矛盾糾紛的思路、方法、措施、途徑等是多元化的。訴訟律師通過訴訟方式解決矛盾糾紛是一種必然要求，但是對于通過訴訟方式難以解決的問題，庭前明法辨理勸導(dǎo)當(dāng)事人作出正確的選擇，同樣尤為重要。本案中，甲市政府先是通過許諾和招商引資的方式引進(jìn)了普實(shí)公司，普實(shí)公司履行舊城改造項(xiàng)目建設(shè)義務(wù)并開始經(jīng)營后，甲市政府又輕易撤銷了先前的行政許可，該行為直接導(dǎo)致了租賃雙方矛盾的發(fā)生。甲市政府的不誠信行為屬于租賃合同雙方都無法預(yù)見的客觀情況。租賃合同的雙方其實(shí)都是受害者，僅僅以租賃合同糾紛為由通過訴訟途徑根本無法真正解決租賃雙方之間的矛盾，因?yàn)殡p方均非真正的責(zé)任人。

由此可見，誠信政府的建設(shè)是至關(guān)重要的。2016年12月30日發(fā)，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)政務(wù)誠信建設(shè)的指導(dǎo)意見》，要求要探索構(gòu)建廣泛有效的政務(wù)誠信監(jiān)督體系。建立政務(wù)誠信專項(xiàng)督導(dǎo)機(jī)制，實(shí)施政務(wù)誠信考核評價。各級政府、單位在對《法制政府實(shí)施綱要（征求意見稿）》提出建議時，也建議將誠信作為考核政府的范圍。只要誠信政府建設(shè)不斷在路上，類似于本案的糾紛也就會越少。但是，如果不可避免地遇到了此類案件，通過庭前辨理，勸導(dǎo)當(dāng)事人作出最合理地行為也是律師的基本功之一。

同時，筆者在辦理本案過程中，對于決勝法庭也有了新的感悟。法庭上能夠決勝是律師的榮耀，但任何事都企圖通過在法庭上予以解決，無疑是對當(dāng)事人的不負(fù)責(zé)任。律師在承辦具體案件時，應(yīng)牢記職業(yè)操守，從多元的糾紛解決機(jī)制中選取最符合案情需要、最能維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的方式。而不是一味鼓勵當(dāng)事人進(jìn)行訴訟，甚至作出一些不合理的承諾，從而賺取代理費(fèi)。促使客戶按訴訟以外的方式解決訴訟案件是律師的專業(yè)能力之一，也更能反映律師的職業(yè)使命和辦案水平。不忘執(zhí)業(yè)初心，牢記職業(yè)使命，方得始終。