阿信雜貨院 作者：阿信
來源：阿信雜貨院（ID：xintuoer1）
大家好，我是阿信。
最近的投資者對地產(chǎn)信托產(chǎn)品都有一個疑惑，以前常見的土地抵押風控措施現(xiàn)在幾乎看不到，如果房地產(chǎn)信托沒有了土地抵押，風險還如何保證？
這個問題我分兩個層面解答一下。
第一個層面，為什么現(xiàn)在的地產(chǎn)信托沒有土地抵押？原因很簡單，因為現(xiàn)在地產(chǎn)信托的交易結構都是股權投資，屬于股權法理關系。以前的地產(chǎn)信托交易模式是貸款模式，屬于債權債務法理關系。債權債務法理關系的本質(zhì)是“欠債還錢”，天荒地老也不能變，而股權法律關系的本質(zhì)是“同股同權，共享收益，共擔風險”。兩者是兩種完全不同的法律概念。抵押，只能存在于債權債務法律關系中，他保護的是債權人的利益，他不能存在于股權法律關系中，不保護股東的利益。因此，在現(xiàn)在以股權模式為主的地產(chǎn)信托模式中，并不是信托公司不辦理抵押，而是股權法律關系無法辦理抵押。不僅沒辦法辦理抵押，與抵押同樣屬于擔保方式的股權質(zhì)押、連帶責任保證擔保也同樣無法辦理，即使簽署了這樣的合同，合同到了法院也是無效的。
第二個層面，如果無法辦理土地抵押等擔保措施，地產(chǎn)信托的風險怎么把控呢？我告訴你，有辦法把控。要說明白這個事兒，我們還是得先從抵押說起來。抵押為什么可以保障債權人的利益呢？因為債權人一旦變成抵押權人，他就對抵押物的價值享有優(yōu)先受償權，這個優(yōu)先受償權是相對于其他債務人而言的，舉個例子，阿信欠張三李四各500萬，阿信將房子抵押給了張三，某天阿信還不上錢了，阿信的房子拍賣了800萬，這800萬怎么樣來還張三李四呢？因為張三辦理了抵押，所以先償還張三500萬，再償還李四300萬。在受償順序上，張三優(yōu)先于李四。但如果，阿信只有張三一個債務人，且阿信的房屋沒辦法辦理抵押呢？張三怎么保障自己對房子的優(yōu)先受償權呢？很簡單，不讓阿信增加新的債務人，不讓阿信把房子抵押給別人，在阿信只有自己一個債務人的情況下，張三對阿信的房子是可以主張全部權利的。這也是現(xiàn)在地產(chǎn)信托的思路：我變成股東了，怎么保證我對地產(chǎn)項目收益的控制權呢，兩點：嚴格控制項目公司對外負債，嚴格控制土地抵押。在做到這兩點的前提下，信托公司對于地產(chǎn)項目的價值是可以實現(xiàn)控制的。具體操作中，是采取這三項措施：
第一：項目公司章證照共管，嚴格限制項目公司對外簽署損害信托利益的合同；
第二：禁止項目公司對外抵押土地及在建工程；
第三：嚴格控制地產(chǎn)項目現(xiàn)金流，尤其是銷售資金。
在做到這三點的情況下，基本可以實現(xiàn)和抵押權同樣的效果。
但能實現(xiàn)同樣的效果，并不代表風險就比抵押的小。相反，我覺得地產(chǎn)股權模式的風險還是比較大的，主要有以下幾點：
第一，訴訟時主張債權還是主張股權。一旦發(fā)生風險，信托公司進入訴訟后，大概率要主張項目屬于明股實債，自己是債權人，要求項目公司還本付息，而交易對手大概率要主張信托公司是股東，要同股同權，共同承擔項目風險，據(jù)我所知，有些信托公司在做假股真?zhèn)椖繒r過分注重項目的股性，這其實是給出險后的訴訟留下了隱患，因為一旦法院無法根據(jù)合同判斷這是個債，而判斷為股，那很難主張還本付息；
第二，交易對手的誠信風險。不排除有些小交易對手采取各種手段偷摸加蓋公章，增加隱形負債，或者偷摸將銷售資金轉(zhuǎn)移。
第三，綁定地產(chǎn)集團主體信用較弱。股權模式下，地產(chǎn)集團無法簽署連帶責任保證合同，多為各種支持函，這種支持函的效力和保證合同的效力是不可同日而語的，未經(jīng)過法院判決，不敢輕言有效還是無效。
所以，投資者在購買地產(chǎn)信托股權項目時盡量堅持這兩點原則：
第一，堅持大地產(chǎn)商原則。要我說百強排名30名開外，盡量可以不考慮了，因為大的地產(chǎn)商道德風險低，對于類似假股真?zhèn)捻椖克麄兯Ｙ嚨目赡苄员容^小，投資者找不到好的產(chǎn)品能可等一等，多看看市場上其他產(chǎn)品，做個比較；
第二，堅持選擇央企或國企背景的信托公司。這類信托公司整體來說風控比較嚴，不會為了業(yè)績壓力無端放任風險，雖然是假股真?zhèn)?，但還是做的比較扎實。
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原標題： 地產(chǎn)股權信托沒有抵押怎么辦？
