作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

2021年12月25日，新華社“權(quán)威面對面”欄目發(fā)表了對住建部部長王蒙徽的采訪?？紤]到住建部官網(wǎng)沒有掛出學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議的新聞稿，因此，王部長的講話為2022年的工作指明了方向，有較大參考價(jià)值。

一、房地產(chǎn)的地位被提的很高：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費(fèi)市場

自2021年12月11日發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)以來，本次新華社在王部長的采訪導(dǎo)言中特別提及的表述同樣值得關(guān)注，即“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費(fèi)市場，是穩(wěn)增長擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域”，同時王部長也提及“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是穩(wěn)增長擴(kuò)內(nèi)需的重要領(lǐng)域”。因此這應(yīng)該算是一個很重要的信號，意味著房地產(chǎn)被提至比較高的位置，即房地產(chǎn)就是最大的內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需少了房地產(chǎn)肯定不行，同時也意味著2022年在住房銷售和城鄉(xiāng)建設(shè)層面會有比較大的政策傾斜，以提振內(nèi)需。畢竟相較于汽車家電等消費(fèi)領(lǐng)域，房地產(chǎn)的帶動效應(yīng)是不可替代的。

二、在地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和城鄉(xiāng)建設(shè)方面分別提出兩個“不可持續(xù)”

這兩個“不可持續(xù)”分別對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式和城鄉(xiāng)建設(shè)模式。即過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)，“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設(shè)方式不可持續(xù)。前面一種模式也是部分地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)的本源，從大部分地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)指標(biāo)便可以看出來，多數(shù)出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，已經(jīng)和金融行業(yè)差不多。

后一種提法則可以參見2021年8月30日住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（參見城市更新政策收緊），該通知通過拆除比例（不超過20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金漲幅不超過5%等四大指標(biāo)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆遷和增建，意味著傳統(tǒng)急風(fēng)暴雨搬的大拆大建模式已經(jīng)不行了。同時王部長也特別提及“運(yùn)動式”、只顧“顯績”的工作方式，往往會帶來“破壞性建設(shè)”，將堅(jiān)決杜絕“破壞性建設(shè)”行為。

以上提法也意味未來地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合應(yīng)該會成為主要方向，雖然樓市在加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的政策呵護(hù)下會趨于回暖，但部分出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)和還沒有出險(xiǎn)的高杠桿企業(yè)可能會面臨退出市場的命運(yùn)。

三、2022年做好八個方面的工作

（一）因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

王部長重申了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具體和手段”的提法，同時特別提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這個提法不僅中央經(jīng)濟(jì)工作會議提，且央行也多次提及，意味著這個不僅是住建部的工作，實(shí)際上也是央行等金融管理部門的工作。

“因城施策”的提法意味著“一城一策”，即有些城市在地產(chǎn)行業(yè)政策層面是可以定向放松的，亦符合政策導(dǎo)向，如前段時期黑龍江、吉林等東北有些地區(qū)出臺放松政策引起關(guān)注便是一例。當(dāng)然這一現(xiàn)象實(shí)際上也表明各地所承受的壓力和面臨的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀實(shí)際上差異比較大，區(qū)域分化會比較明顯。

例如，2021年12月20日，黑龍江省政府發(fā)布《省住建廳召開調(diào)度會議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長工作》（21日這一新聞便官網(wǎng)被撤下），稱黑龍江省住建廳召開全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會議，要求要想辦法促銷售，落實(shí)購房補(bǔ)貼政策，提振市場信心。

（二）更好滿足群眾的住房剛需和改善性需求，政策支持力度會比較大

第二個任務(wù)便是“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這里的關(guān)鍵點(diǎn)是“更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這個提法銀保監(jiān)會也多次提及，而央行在四季度貨幣政策委員會例會上亦提及“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)”。因此地產(chǎn)行業(yè)銷售端的放開是非常確定的，否則循環(huán)也就無從談起。

就住房剛需而言，目前我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口達(dá)1100萬以上，剛需是客觀存在的，只要預(yù)期不發(fā)生變化，群體則主要針對新市民、青年人群等。這方面的金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度也會比較大。

就住房改善性需求而言，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，因此改善居住條件的需求亦比較旺盛，當(dāng)然這要城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造行動的配合。

（三）全面實(shí)施城市更新行動，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制

中央經(jīng)濟(jì)工作會議沒有提及城市更新，但王部長將“全面實(shí)施城市更新行動”作為2022年的第三大任務(wù)，這是新形勢下的特別提法，意味著2022年城市更新行動的力度可能要比預(yù)期的大，畢竟城市更新實(shí)際上和住房改善性需求的提法是相對應(yīng)的。同時城市更新還包括基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如對地下管線老化、底數(shù)不清等問題進(jìn)行更新改造）。

具體看，針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，王部長提出要創(chuàng)新金融支持方式，落實(shí)閑置土地利用、存量房屋用途調(diào)整等政策，加快形成推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制。這里的舊改對象應(yīng)會聚焦于2000年之前建成的小區(qū)，實(shí)際上這個提法在住建部的官網(wǎng)中已經(jīng)多次被提及。

（四）其它幾個工作任務(wù)

其它幾個工作任務(wù)主要包括全面實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動（推動農(nóng)房和村莊建設(shè)現(xiàn)代化）、制定實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)碳達(dá)峰碳中和工作方案、推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展、加快形成與高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的城鄉(xiāng)建設(shè)體制機(jī)制和政策體系以及推進(jìn)全面從嚴(yán)治黨。這里不再贅述。

四、將采取多個措施促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

（一）總體原則：加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、因城施策

王部長提出將采取四個措施來促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，總結(jié)下來實(shí)際上就是“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)和因城施策”幾個字，這主要是因?yàn)槭艿禺a(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露影響、市場預(yù)期發(fā)生了變化，同時部分地區(qū)受到地產(chǎn)行業(yè)波及影響較大（如部分城市為穩(wěn)定樓市而出臺“限跌令”、部分城市為項(xiàng)目完工而憂慮、部分城市則遭遇了土地出讓收入大幅下滑和土拍市場遇冷），需要通過諸多連環(huán)政策來穩(wěn)定地產(chǎn)市場、穩(wěn)定購房者和部分地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期，否則銷售端與并購端的潛力很難從根本上得到釋放，畢竟現(xiàn)在觀望情緒還是比較濃厚。

（二）保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，三穩(wěn)仍然最關(guān)鍵

王部長特別提出要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定，并將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的地位提的很高，實(shí)際上這也比較符合中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及的“穩(wěn)字當(dāng)頭”導(dǎo)向，而“三穩(wěn)”的主體責(zé)任實(shí)際上在地方政府，因此地方政府在穩(wěn)定地產(chǎn)市場方面需要承擔(dān)的責(zé)任仍然很重。

（三）更加強(qiáng)調(diào)政策靈活性，部分地區(qū)料將開啟救市之路

王部長提出要增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，這個表述的內(nèi)涵應(yīng)該是增強(qiáng)政策的靈活性，政策只有更靈活，協(xié)調(diào)性與精準(zhǔn)性才能更有效，即對于出險(xiǎn)的地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目需要進(jìn)行精準(zhǔn)拆彈，對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與符合調(diào)控政策導(dǎo)向的企業(yè)，則要精心呵護(hù)。

同時王部長特別提及“加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強(qiáng)對城市調(diào)控工作‘一對一’的指導(dǎo)監(jiān)督”，意味著地產(chǎn)政策的彈性空間在擴(kuò)大，放松傾向更為明顯，部分地區(qū)可能將開啟救市之路（過程應(yīng)該是曖昧的），實(shí)際上一些城市已經(jīng)在這樣做，如先前部分城市發(fā)布了”限跌令“（參見“限漲令”與“限跌令”并存，有何深意？）等。而這里面銀保監(jiān)會已經(jīng)明確要加大剛需房與改善性住房的支持力度，而央行會不會相應(yīng)下調(diào)5年期LPR則值得關(guān)注，同時住建部的協(xié)調(diào)作用也會增強(qiáng)。

（四）穩(wěn)預(yù)期：處置逾期項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)，以“三?！睘槭滓繕?biāo)，恒大發(fā)聲

王部長提及要堅(jiān)決有力處置個別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失，這就需要強(qiáng)化出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)的主體責(zé)任，出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)在未完工項(xiàng)目的完工和完工項(xiàng)目的交付方面可能需要面臨來自政府的監(jiān)督，需要承擔(dān)更大的責(zé)任。

例如，廣東省政府入駐恒大地產(chǎn)便可能會成為一個風(fēng)向標(biāo)（參見恒大想躺平？），其它地區(qū)政府應(yīng)也會效仿，督促出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)盡職盡責(zé)。

再比如，2021年12月26日晚間，恒大集團(tuán)官方微信披露恒大集團(tuán)召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會，指出目前恒大集團(tuán)全國項(xiàng)目復(fù)工率為91.7%，較9月初“保交樓誓師大會”時提高40個百分點(diǎn)；復(fù)工人數(shù)8.9萬人，在北方多個省份進(jìn)入冬歇期的情況下，仍較9月提高31%。恒大董事會主席許家印特別提及恒大在9、10、11月的交樓量都不足1萬套，而12月份恒大有115個項(xiàng)目計(jì)劃交付、將全力沖刺確保完成本月交樓3.9萬套的目標(biāo)。

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原標(biāo)題： 住建部定調(diào)2022