作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

近期，城市更新模式成為了許多地方政府的“新寵”。當(dāng)然，城市更新的爆紅也是有多方面的因素；這是“十四五規(guī)劃”中全面提升城市品質(zhì)的重要模式，也是踐行新型城鎮(zhèn)化的重要路徑，更是支撐地方進(jìn)一步發(fā)展的可持續(xù)渠道。

在城市更新逐漸推進(jìn)的過(guò)程中，我們可以明顯看到，城市更新早已不再局限于單純的建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施，也不僅僅是保障性住房政策的一系列延伸。

如今的城市更新已經(jīng)開(kāi)始與地方發(fā)展的各項(xiàng)訴求進(jìn)行充分結(jié)合，成為了各項(xiàng)“城市更新+”項(xiàng)目：

城市更新+新基建

自去年國(guó)家提出新基建概念以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施終于擺脫了“傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”、“落后產(chǎn)能”的帽子；標(biāo)志著技術(shù)發(fā)展將使得基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)全面的提升，不僅帶來(lái)新的投資空間，也將改變困擾基建與公共服務(wù)長(zhǎng)期以來(lái)的運(yùn)營(yíng)難題。

但是，雖然各地區(qū)都普遍認(rèn)識(shí)到新基建是未來(lái)的大方向，但是如何推動(dòng)新基建項(xiàng)目、從哪些領(lǐng)域入手，倒對(duì)地方政府造成了不少的困擾，在推動(dòng)實(shí)施的時(shí)候缺乏頭緒。但如果新基建與城市更新相結(jié)合，其建設(shè)思路、運(yùn)作模式與資金來(lái)源，就變得非常明確了。

在地方政府實(shí)施城市更新行動(dòng)時(shí)，可以根據(jù)地方實(shí)際情況，在整體更新時(shí)加入基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)的信息化、數(shù)字化、智能化改造，并城市信息模型（CIM）平臺(tái)建設(shè)，打造智慧城市的基礎(chǔ)操作平臺(tái)；以及通過(guò)推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)智能化管理，提升公共服務(wù)的運(yùn)維效率，拓展城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的潛在空間。

并且，城市更新在區(qū)域內(nèi)整體修繕、重建、升級(jí)的建設(shè)過(guò)程中，是結(jié)合城市更新中的需求設(shè)計(jì)并導(dǎo)入新基建的最佳機(jī)會(huì)；也是發(fā)改委所說(shuō)，讓新基建成為配置傳統(tǒng)基建投資效率的最佳工具。

城市更新+TOD模式

TOD模式是指transit-oriented development，即以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)。對(duì)于許多城市建成區(qū)來(lái)說(shuō)，如何改善交通狀況、緩解交通擁堵、提升交通效率，同樣是城市更新的核心需求；因此，采用TOD的模式與理念來(lái)推動(dòng)城市更新的開(kāi)發(fā)與落地，同樣是一個(gè)非常好的辦法與途徑。

自2020年以來(lái)，國(guó)家發(fā)改委再次開(kāi)始審批各地的軌道交通規(guī)劃，二三線城市又掀起一輪軌道交通潮；各地緩解城市建成區(qū)的交通擁堵、公共出行上，也開(kāi)始優(yōu)化交通配置，配置BRT等新型公共交通工具。在這樣的背景下，多地也具備了在城市更新的同時(shí)推進(jìn)公共交通及交通樞紐的建設(shè)，并綜合考慮用地效率、交通需求與項(xiàng)目產(chǎn)出，取得一個(gè)投資建設(shè)的相對(duì)平衡。

因此，未來(lái)五年是許多地區(qū)基于城市更新模式改善交通狀況的最佳契機(jī)，城市更新模式也是在不增加政府債務(wù)的前提下，平衡公益性公共交通投資建設(shè)的最佳方案。

城市更新+產(chǎn)業(yè)升級(jí)

對(duì)于許多城市建成區(qū)來(lái)說(shuō)，不僅居住環(huán)境需要進(jìn)行改善，既有產(chǎn)業(yè)也走到了需要轉(zhuǎn)型升級(jí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；傳統(tǒng)生產(chǎn)型的企業(yè)早已應(yīng)當(dāng)搬遷，傳統(tǒng)商貿(mào)商戶正在面臨互聯(lián)網(wǎng)沖擊，文旅產(chǎn)業(yè)也正急速更新迭代。

因此，對(duì)于許多城市來(lái)說(shuō)，城市更新還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)會(huì)；以城市更新為契機(jī)，培育、引導(dǎo)地方現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，孵化本地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)擁有的土地與既有建筑物，還可以共同發(fā)展，進(jìn)行低效用地再開(kāi)發(fā)以及在符合規(guī)劃的情況下調(diào)整用途，共享城市更新收益。

并且，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程中，對(duì)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)與消費(fèi)都有極大的促進(jìn)；是建立地方經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、培育新消費(fèi)的最佳動(dòng)能來(lái)源。

城市更新+EOD模式

EOD是指Ecology-Oriented Development，即生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式；是基于環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的理念、由自然資源部推動(dòng)的一種新型片區(qū)開(kāi)發(fā)理念與模式。當(dāng)前的EOD，不僅與許多城市更新片區(qū)的生態(tài)修復(fù)和功能完善需求具有相當(dāng)高的匹配程度，也是許多地方政府完成環(huán)保任務(wù)的重點(diǎn)研究方式。

對(duì)于城市更新來(lái)說(shuō)，將EOD模式要求的“堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境優(yōu)先，踐行綠色發(fā)展理念，構(gòu)建生態(tài)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，將生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為發(fā)展優(yōu)勢(shì)”融合到城市發(fā)展中去，也是一個(gè)非常好的總體要求與理念；不僅實(shí)現(xiàn)提升城市生態(tài)系統(tǒng)，也可以靈活運(yùn)用、申請(qǐng)多項(xiàng)環(huán)境領(lǐng)域的專項(xiàng)資金支持。

并且，未來(lái)我們即將邁入“碳達(dá)峰、碳中和”的雙碳時(shí)代；如何將城市的總體碳排放量降下來(lái)，實(shí)現(xiàn)低碳城市、可持續(xù)發(fā)展城市的目標(biāo)，同樣是城市更新中所需要思考的重要板塊。

如今的城市更新模式，已經(jīng)完全打開(kāi)；可以因地制宜、積極的將各項(xiàng)需求與城市更新模式進(jìn)行有機(jī)結(jié)合?？梢允找孀云胶獾某鞘懈履Ｊ?，是未來(lái)五年地方政府推動(dòng)城市發(fā)展的最佳實(shí)踐。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “城市更新+”，城市更新的新玩法