丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞證券
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
2021年10月，典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)低位波動(dòng)，整體市場(chǎng)壓力較大，傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季“金九銀十”失約，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不樂(lè)觀，10月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元，受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，10月單月業(yè)績(jī)同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。
在此影響下，克而瑞領(lǐng)先股指連續(xù)2個(gè)月下降，9月下降5%，10月下降8.5%，估值水平維持低位，成分股表現(xiàn)較弱。
具體來(lái)看，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)10月在經(jīng)歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，月內(nèi)表現(xiàn)不及大盤(pán)。10月，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)下降8.5%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降4.7%，恒生指數(shù)上漲3.3%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降8.9%。10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額占香港地產(chǎn)股大樣本周成交額比值的周均值為89.6%，較上月上漲4.9個(gè)百分點(diǎn)。
注：克而瑞領(lǐng)先股指是從“TOP100房企排行榜”內(nèi)選取香港上市市值排名首40位的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商為樣本，采用自由流通調(diào)整市值加權(quán)法計(jì)算。作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領(lǐng)先指數(shù)能反映不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的總體結(jié)構(gòu)與特征。
01
超八成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)下降
下半年樓市降溫的大背景下，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，“十一黃金周”相比往年更是略顯慘淡，房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。
受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。
具體到企業(yè)表現(xiàn)，10月，超八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企達(dá)到44家。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近八成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
整體來(lái)看，10月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。
但同時(shí)值得注意的是，10月也有部分企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企整體水平，共15家企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比提升。其中，金茂、建發(fā)、龍光、華僑城、德信、力高等企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙增。此外，碧桂園、融創(chuàng)、保利10月單月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模均在500億元左右，業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。
圖：2021年1-10月百?gòu)?qiáng)房企
單月操盤(pán)業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
02
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)10月震蕩后下行
2021年10月，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳的情況下，10月地產(chǎn)板塊交易活躍度回落，指數(shù)表現(xiàn)不及大盤(pán)。
10月，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的成交額占恒生綜合行業(yè)總成交額之比月均值較上月回落。本月周均值8.8%，低于18年至今的歷史均值11.3%，較上月下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，成交額出現(xiàn)回落。
圖：10月恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的
周均成交額占比較上月有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)10月在經(jīng)歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，月內(nèi)表現(xiàn)不及大盤(pán)。
自2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅44.0%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅41.0%。恒生指數(shù)跌幅10.8%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅28.2%。2021年10月，恒生指數(shù)上漲3.3%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降8.5%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降4.7%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降8.9%。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及
恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)10月小幅震蕩后繼續(xù)下行
注：恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只，分別為：中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍光集團(tuán)、碧桂園、中國(guó)恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月上升。10月該指數(shù)成交額占比周均值89.6%，高于歷史均值83.3%，高于上月周均值84.7%。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額較上月上升
備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要來(lái)自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司，樣本數(shù)量共計(jì)122家
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
03
整體估值水平維持低位
政策及大市影響在持續(xù)，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值水平由前期平穩(wěn)走向持續(xù)下行。2021年10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值下行，指數(shù)相對(duì)恒指PE較上月有所下降。2021年10月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-62.8%，略低于上月相對(duì)PE周均值-61.6%，低于2020年全年相對(duì)PE周均值-41.8%。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年10月周均值為4.61，低于上月周均值4.65，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年10月整體PE周均值為12.40，高于上月周均值12.12，低于2020年全年的周均值12.61。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢(shì)下行
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
圖：10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股
相對(duì)恒指整體PE維持低位
備注：相對(duì)PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PE 2021年10月保持穩(wěn)定。10月該相對(duì)PE周均值為-10.0%，等于上月周均值，低于2020年周均值-3.6%。香港地產(chǎn)股大樣本10月整體PE周均值為5.12，低于上月周均值5.16，低于2020年全年周均值7.43。
圖：10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股
相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PE保持上月水平
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股10月小幅震蕩，總體繼續(xù)下行并維持低位。10月相對(duì)恒指PB周均值為1.7% ，低于上月的周均值5.2%，低于2020年全年相對(duì)恒指PB周均值69.8%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股10月整體PB周均值為0.86，與上月周均值0.85基本持平，低于2020年全年P(guān)B周均值1.30。恒指成分股10月整體PB均值為0.84，高于上月周均值0.81，高于2020年全年P(guān)B周均值0.77。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PB估值走勢(shì)持續(xù)下行
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
圖：10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股
相對(duì)恒指整體PB繼續(xù)回落
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
10月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月下降。10月該相對(duì)PB周均值為4.8%，低于上月相對(duì)PB周均值5.4%，低于2020年全年相對(duì)PB周均值21.7%。香港地產(chǎn)股大樣本10月整體PB周均值為0.82，略高于上月周均值0.81，低于2020年全年P(guān)B周均值1.07。
圖：10月相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月下降
備注：1）相對(duì)PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報(bào)告采用歷史TTM_整體法（中國(guó)）計(jì)算PE值
3）相對(duì)PB=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報(bào)告均采用整體法（中國(guó)）計(jì)算PB值，使用上年年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
強(qiáng)監(jiān)管下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的變化，盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入下半年，樓市降溫，整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀，不僅“金九銀十”失約，接下來(lái)的兩個(gè)月市場(chǎng)成交或?qū)⒕彶较滦小⒎科箐N(xiāo)售將繼續(xù)承壓，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。
在這樣的整體市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)股整體估值水平仍將維持低位。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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