一、百強(qiáng)房企 5 月全口徑銷售面積同比下降 56.7%，多個(gè)核心二線城市密集出臺(tái)“四限”寬松政策；三季度銷售數(shù)據(jù)或有所修復(fù)

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額約5192億元，同比下降59.9%；全口徑銷售面積約 3187 萬平，同比下降 56.7%。2022 年 1-5 月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額累計(jì)為 26396 億元，較去年同期下降 52.7%；全口徑銷售面積累計(jì)約 2584.8 萬平，較去年同期下降 57.4%。

國盛證券分析表示，在國務(wù)院、央行多次提出支持合理住房需求后，各地房地產(chǎn)放松政策繼續(xù)擴(kuò)散，包括成都、寧波、杭州、珠海、佛山等多個(gè)核心二線城市密集出臺(tái)“四限”寬松政策。其中成都、寧波、佛山均以“組合拳”的形式放松，放松力度較大。此外，國信證券研究表示，429 政治局會(huì)議以后，地產(chǎn)股從“政策放松共識(shí)”階段，進(jìn)入“基本面分歧”階段。從“救不救”的博弈進(jìn)入“能不能救活”的分歧，政策效果成為核心矛盾。5 月份市場并未明顯改善，進(jìn)一步加重了對(duì)基本面的擔(dān)憂，更多人開始認(rèn)為“放松也沒用”，所以出現(xiàn)行情震蕩。不管大家對(duì)房地產(chǎn)的看法如何，房地產(chǎn)回歸正常軌道，是當(dāng)前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒有必要對(duì)銷售過度擔(dān)憂，或者說，沒有必要對(duì)地產(chǎn)銷售有超過對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的擔(dān)憂，三季度銷售修復(fù)是非常大概率的。

二、北京、上海集中供地收官，央國企拿地約占九成；房企新增土地貨值大幅下降

2022年6 月 7 日，北京完成 2022 年二輪土拍，共出讓17宗用地，3宗流拍，14宗成交，其中7宗底價(jià)成交，另有7宗熱點(diǎn)地塊轉(zhuǎn)入線下競拍程序，整體溢價(jià)率5.35% ，土拍熱度有所回溫。參拍房企仍以國央企競拍為主，民營房企龍湖和潤澤參與競拍。上海今年首輪集中土拍共出讓36宗商品住宅地塊，總建筑面積425.19萬平方米，36宗宅地總成交金額達(dá)834.7億元。其中，19宗地底價(jià)成交，13宗地達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。在本輪土拍中，央企、國企仍是拿地主力，招商蛇口成最大贏家。東北證券表示，國央企拿地約占九成。

根據(jù)中信建投分析表示，5 月新增土地貨值金額 TOP100 房企新增土地貨值共 2213.6億元，較上年同期同比下降 85.6%，從企業(yè)類別來看，民企、地方國企、央企的新增土地貨值出現(xiàn)分化。1-5 月新增貨值 Top100 的房企中央企、地方國企和民企的新增土地貨值占比有所提升，分別達(dá) 31.9%、38.2%和 29.9%。

三、房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模持續(xù)下降；及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)行為，目前一些金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)融資有松動(dòng)跡象

根據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)表示，房企債券融資規(guī)模環(huán)比下降，境內(nèi)外發(fā)債利率下行。從發(fā)行總額來看，2022 年 5 月，房企債券融資總額為 456.7 億元，同比下降 35.3%，環(huán)比下降 40.5%。其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模為 361.5 億元，同比上升 14.2%，環(huán)比下降 18.1%；境外發(fā)債規(guī)模折合人民幣為 95.2 億元，同比下降 75.5%，環(huán)比下降 70.8%。從發(fā)債利率來看，2022 年 5 月，境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具，發(fā)行利率分別為 3.39%、2.35%、3.51%、3.45%，總體較上月均有下降，海外債發(fā)行利率為 5.60%，較上月大幅下行。

2022年6月2日，人民銀行、外匯局舉行新聞發(fā)布會(huì)，解讀國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署有關(guān)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的金融政策。會(huì)上中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在回答經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)時(shí)表示“人民銀行堅(jiān)持市場化、法治化原則，配合住建等有關(guān)部門和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大并購金融服務(wù)力度，支持以市場化方式出清風(fēng)險(xiǎn)”。近期我們財(cái)富中心在跟地產(chǎn)同行溝通時(shí)，一些地產(chǎn)公司目前也在跟銀行等金融機(jī)構(gòu)溝通續(xù)貸問題，銀行等金融機(jī)構(gòu)也有溝通續(xù)貸意愿，地產(chǎn)融資環(huán)境有一點(diǎn)松動(dòng)跡象。

四、湖南省發(fā)文：國企建設(shè)非經(jīng)營性項(xiàng)目必須使用財(cái)政資金，不得違規(guī)使用市場化融資；1-5月城投債融資規(guī)模收縮，5月交易所城投債審批邊際放松，但不新增隱性債務(wù)的底線不會(huì)動(dòng)搖

2022年6 月 7 日，湖南省人民政府發(fā)布《進(jìn)一步規(guī)范政府性投資項(xiàng)目決策和立項(xiàng)防范政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理辦法》，《辦法》指出，嚴(yán)禁為規(guī)避項(xiàng)目審批監(jiān)管而新成立融資平臺(tái)公司等來開展政府性投資項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)于黨政機(jī)關(guān)、各類事業(yè)單位建設(shè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目和國有投融資公司投資建設(shè)的非經(jīng)營性固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等重大政府性投資項(xiàng)目，必須使用財(cái)政資金、政府債券資金，不得違規(guī)使用市場化融資新增政府隱性債務(wù)。在同級(jí)政府常務(wù)會(huì)議研究決策前，須由上級(jí)財(cái)政部門對(duì)資金來源進(jìn)行評(píng)估論證。

根據(jù)方正證券分析，今年以來，低級(jí)別、區(qū)縣級(jí)平臺(tái)城投債壓縮最為明顯，交易所私募債審核收緊或是城投債融資規(guī)模收縮的主因。今年 1-5 月份，城投債發(fā)行規(guī)模和凈融資規(guī)模分別達(dá)到 21689 億元和 7478 億元，同比分別減少 1731 億元和 1736 億元。而從發(fā)行人行政級(jí)別來看，區(qū)縣級(jí)平臺(tái)今年新增融資受限較大。1-5 月份，全國區(qū)縣級(jí)平臺(tái)凈融資規(guī)模僅 2502 億元，而去年同期為 5033 億元，同比減少了 2531億元。交易所私募債的發(fā)行規(guī)模同比減少了 1798 億元。交易所私募債的限制主要集中在補(bǔ)流、項(xiàng)目建設(shè)等增量領(lǐng)域，符合當(dāng)前“嚴(yán)控增量，力保存量”的監(jiān)管格局。在審批端，交易所城投債審批邊際放松，私募債項(xiàng)目審核情況近期存在邊際改善。5 月份，交易所新受理項(xiàng)目規(guī)模同比增加 193億元，過會(huì)項(xiàng)目規(guī)模同比增加 235 億元。成功過會(huì)的項(xiàng)目用時(shí)逐漸縮短，說明交易所項(xiàng)目審批速度有提升。城投債后續(xù)發(fā)行可能提速。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，適當(dāng)放松城投債融資為基投資提供一定的助力，存在可行性。但不新增隱性債務(wù)的底線不會(huì)動(dòng)搖，城投債發(fā)行也很難大幅放松。城投債發(fā)行的邊際放松，短期內(nèi)可能主要以放開對(duì)借新還舊的限制為主，后續(xù)在項(xiàng)目收益成本自求平衡的情況下也存在邊際放松建設(shè)型城投債的發(fā)行審批的可能。

五、私募基金管理人登記、基金產(chǎn)品備案迎來新規(guī)定

2022年月2日，中基協(xié)發(fā)布《關(guān)于私募基金管理人登記備案工作相關(guān)事宜的通知》，更新《私募基金管理人登記申請(qǐng)材料清單》（以下簡稱《登記材料清單》）、發(fā)布《私募投資基金備案關(guān)注要點(diǎn)》（以下簡稱《備案關(guān)注要點(diǎn)》）。

新版《登記材料清單》分類細(xì)化了負(fù)責(zé)投資的高管人員投資能力材料內(nèi)容，明確了不同類別高管人員應(yīng)具備的工作經(jīng)歷，加強(qiáng)高管人員穩(wěn)定性材料要求。另一方面，強(qiáng)化誠信信息填報(bào)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。從主要出資人、實(shí)際控制人、高管人員等方面，細(xì)化了誠信信息填報(bào)內(nèi)容，加強(qiáng)過往誠信記錄情況核查。對(duì)存在誠信問題、嚴(yán)重負(fù)面輿情、重大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)綜復(fù)雜集團(tuán)化運(yùn)作等問題的申請(qǐng)機(jī)構(gòu)，協(xié)會(huì)可以采用征詢相關(guān)部門意見、加強(qiáng)問詢等方式進(jìn)一步了解情況。

《備案關(guān)注要點(diǎn)》從體例上看，分為私募證券投資基金備案關(guān)注要點(diǎn)和私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金備案關(guān)注要點(diǎn)兩類，針對(duì)不同類型基金特點(diǎn)梳理了差異化備案要求。從內(nèi)容上看，囊括產(chǎn)品備案須遵守的各類規(guī)則，特別是對(duì)于規(guī)則只有原則性規(guī)定的，明確規(guī)則落地的具體執(zhí)行要求，提高規(guī)則理解度和適用性。