作者：陳文莉

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

6月27日，俊發(fā)七彩服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱“俊發(fā)七彩服務(wù)”）向港交所遞交了招股書，聯(lián)席保薦人為中泰國(guó)際及國(guó)泰君安國(guó)際。

這又是一家妥妥的蚊型物企。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年上市物企平均在管面積為1.07億平方米，是俊發(fā)七彩服務(wù)的4倍之多(公司截至2020年底在管總建筑面積約為2800萬(wàn)平)。

風(fēng)財(cái)訊了解到，俊發(fā)七彩服務(wù)的實(shí)控人為李鎮(zhèn)廷，后者為俊發(fā)集團(tuán)的董事長(zhǎng)兼總裁。

而上市前夕，俊發(fā)七彩服務(wù)及實(shí)控人、旗下公司等與小米集團(tuán)的投資公司簽署了業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議。

這是繼世茂服務(wù)與紅杉、騰訊的對(duì)賭協(xié)議之后，第二例在pre IPO階段與投資者簽署對(duì)賭協(xié)議的物企。

在今年短短一半的時(shí)間里，俊發(fā)七彩服務(wù)已經(jīng)在沖刺港股的物業(yè)公司中，排序第24位，如果算上各類商管、垮領(lǐng)域物管，它的排序數(shù)字甚至可以更大。

搶在港交所IPO新政執(zhí)行前上市，似乎一度成為像俊發(fā)七彩服務(wù)這樣的中小型物業(yè)企業(yè)，未來(lái)想要長(zhǎng)久活下去，不得不走的一步。

而這一行為的背后，既是成長(zhǎng)所需，也是形勢(shì)所迫。

“對(duì)賭”上市

招股書顯示，小米集團(tuán)旗下的Fast Pace Limited認(rèn)購(gòu)了俊發(fā)七彩服務(wù)45,180股股份，占公司股權(quán)的4.29%，作價(jià)3000萬(wàn)美元，經(jīng)協(xié)定的投資后估值為人民幣45億元。

值得注意的是，F(xiàn)ast Pace Limited隨后和俊發(fā)七彩服務(wù)、李鎮(zhèn)廷、俊發(fā)服務(wù)控股、俊發(fā)物業(yè)簽署了“補(bǔ)充協(xié)議”。

該補(bǔ)充協(xié)議要求俊發(fā)七彩服務(wù)2021年收入不少于人民幣13.59億元，2022年收入不少于18.04億元，即押注了近兩年收入不低于31.63億元；對(duì)應(yīng)的年度稅后純利不低于 3.53 億元和 5.31 億元。

若無(wú)法達(dá)到，則將以下列公式進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償：

2021年現(xiàn)金補(bǔ)償=30百萬(wàn)美元×{1–（2021年經(jīng)調(diào)整估值÷人民幣45億元}；

2022年現(xiàn)金補(bǔ)償=30百萬(wàn)美元×{1–（2022年經(jīng)調(diào)整估值÷人民幣45億元}–2021年現(xiàn)金補(bǔ)償。

對(duì)此，克爾瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨表示，這更多的是一種投資人的風(fēng)險(xiǎn)控制，（對(duì)賭協(xié)議）只是一些補(bǔ)償方面，且（涉及金額）不大，對(duì)企業(yè)的影響也不大，此前世茂服務(wù)和紅杉以及騰訊也有類似的對(duì)賭協(xié)議。

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題重重，俊發(fā)七彩服務(wù)想實(shí)現(xiàn)對(duì)賭目標(biāo)，很難。

根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2018-2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)分別產(chǎn)生總收益4.01億元、5.93億元及8.25億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為43.5%；純利分別為0.48億元、0.76億元及1.84億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為96.4%。

這也就意味著，2021-2022年，俊發(fā)七彩服務(wù)“最低”要維持現(xiàn)在的年增長(zhǎng)率，“必須”要實(shí)現(xiàn)每年業(yè)績(jī)翻番才行，后路將非常艱辛。

“單一”依賴

招股書顯示，俊發(fā)七彩服務(wù)的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)物業(yè)管理的收入分別為3.29億元、4.75億元和5.84億元，占總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。

這其中，物管業(yè)務(wù)中超九成來(lái)自于俊發(fā)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司。

2018-2020年，俊發(fā)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)分別貢獻(xiàn)了約3.1億元、4.3億元和5.4億元，分別占比約94.0%、91.4%及92.4%。

然而，俊發(fā)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司能提供了俊發(fā)七彩服務(wù)的越發(fā)有限。

以俊發(fā)集團(tuán)的主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為例。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，俊發(fā)地產(chǎn)全年新增土儲(chǔ)建面僅為1100萬(wàn)平方米。

同時(shí)，風(fēng)財(cái)訊發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)的重續(xù)率也在不斷下滑。

2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的重續(xù)率分別為100.0%、93.8%及73.1%。

無(wú)疑，其未來(lái)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的可持續(xù)性，有待考量。

在此之外，俊發(fā)七彩服務(wù)的項(xiàng)目過(guò)度集中在云南省。

招股書顯示，2018-2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)在云南省的物管總建筑面積分別約為2110萬(wàn)平方米、2440萬(wàn)平方米及2580萬(wàn)平方米，占總建筑面積約92.8%、93.3%及92.1%。

然而，在以彩生活、綠城物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)等為首的一批大型外來(lái)物管的猛烈攻勢(shì)下，俊發(fā)七彩服務(wù)的本土優(yōu)勢(shì)還能持續(xù)多久？

不由要打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)了。

形勢(shì)所迫

走出云南，擴(kuò)張規(guī)模，已迫在眉睫。

一方面，“三道紅線”指標(biāo)壓頂，對(duì)于房企而言，特別是俊發(fā)集團(tuán)此類尚無(wú)任何上市平臺(tái)的房企，在融資環(huán)境趨緊的情況下，其融資會(huì)愈發(fā)困難。

而資金，是命脈。

與此同時(shí)，港交所于2021年5月20日刊發(fā)了《資訊文件》，其中提到“將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬(wàn)港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元，該標(biāo)準(zhǔn)將于2022年1月1日起生效。”

這也意味著，今年可能是小型物企最后的上市窗口期。

此時(shí)，讓俊發(fā)七彩服務(wù)遞表上市，無(wú)疑是明智的抉擇，哪怕是對(duì)賭。

另一方面，物管企業(yè)鏖戰(zhàn)正酣，再晚一點(diǎn)，可能連渣渣都不剩了，甚至有被“吃掉”的可能。

近幾年，頭部物企憑借其強(qiáng)勁的資金實(shí)力、強(qiáng)大的母公司扶持等，在收并購(gòu)上體現(xiàn)著著中小物企無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。

最典型的便是，2020年，物管行業(yè)頻繁出現(xiàn)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象。

比如，融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)彰泰物業(yè)；碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶；恒大物業(yè)收購(gòu)亞太酒店物業(yè)。

如此事件，不勝枚舉。

俊發(fā)七彩服務(wù)可能對(duì)此也已經(jīng)有所意識(shí)。

招股書中，俊發(fā)七彩服務(wù)表示，此次IPO所得資金將用于尋求戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資機(jī)會(huì)，以進(jìn)一步擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模并增加物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)，以及物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)專業(yè)服務(wù)的上下游市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。

上市，是俊發(fā)七彩服務(wù)必不可少的一步，也會(huì)是其未來(lái)資本賭局的開(kāi)端。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 對(duì)賭上市資本局：俊發(fā)七彩服務(wù)押注32億給物業(yè)搶尾上市預(yù)警了！