靜水深漩 作者：守望者
來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）
房價長期看人口、中期看土地、短期看金融，在《西安住宅市場投資札記1-5》中討論了西安作為西北五省的中心人口流入的邏輯和存在的問題，本文將討論當(dāng)前金融政策對房價的短期影響。
金融政策對房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在房地產(chǎn)從拿地到購買全流程和各個方面，本文將按照房地產(chǎn)的開發(fā)到銷售的流程分析金融政策對房地產(chǎn)的影響，具體框架如下：
國家對房地產(chǎn)的定位
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)杠桿
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)杠桿
房價預(yù)期
正文
一、國家對房地產(chǎn)的定位
進(jìn)入2019年二季度后，中央政治局會議重申了對房地產(chǎn)市場的定位：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制和結(jié)構(gòu)化去杠桿。在隨后的幾個月中，我們看到中央和地方圍繞結(jié)構(gòu)化去杠桿出臺了系列政策和規(guī)定。系列政策出臺從兩個大的方面影響房地產(chǎn)市場：第一，住房信貸政策收緊，居民購買力下降。首付比例，利率，期限，獲得難易度等影響了居民購房時機(jī)和購房選擇。第二，房地產(chǎn)資金緊張，加大力度促銷回款。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張時，將加大折扣和回款。
結(jié)構(gòu)化去杠桿具體體現(xiàn)在資金總量控制，放款通道控制，嚴(yán)格審查標(biāo)準(zhǔn)，加大違規(guī)處罰力度等，通過全鏈條控制和降低杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力增強(qiáng)，居民購買力下降，兩者相互加強(qiáng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房價下行，流動性降低。
二、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)
在規(guī)模管控的大的趨勢下，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會面臨資金緊張問題。對于金融機(jī)構(gòu)來說，大房企優(yōu)于中小房企，國企優(yōu)于民企。金融機(jī)構(gòu)總額度管控的背景下，有限的額度下，主體風(fēng)險更低，項目規(guī)模更大，資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)，合作金融機(jī)構(gòu)更多的大房企將受到資金的青睞。
1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金構(gòu)成：
以2019年上半年為例，全國房地產(chǎn)到位資金為11萬億元，其中其他資金，自籌資金，應(yīng)付賬款和國內(nèi)貸款占比分別為40.7%，24.2%，23%和12.1%。其中2019年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分子項到位情況如下圖：
金額（億） | 占比（%） | 對應(yīng)的主要融資渠道 | |
國內(nèi)貸款 | 13,330 | 12.1% | 銀行貸款，非銀金融機(jī)構(gòu)貸款 |
自籌資金 | 26,731 | 24.2% | 非標(biāo)融資，境內(nèi)外債券和股票融資，資產(chǎn)支持證券融資 |
其他資金 | 44,863 | 40.7% | 銷售回款（包含按揭和定金及預(yù)付款），債券融資，資產(chǎn)支持證券融資 |
各項應(yīng)付款 | 25,396 | 23.0% | 應(yīng)付工程款，應(yīng)付物料款等，供應(yīng)鏈ABS |
資料來源：恒大研究院
銷售回款一直是房地產(chǎn)企業(yè)第一大資金來源。2015年-2018年商業(yè)個貸和公積金貸款占房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模比例大約在40%，過去幾年情況見下表：
商業(yè)個貸+公積金貸款（億） | 房地產(chǎn)主要渠道融資規(guī)模（億） | 占比 | |
2015 | 50526 | 139467 | 36.2% |
2016 | 81016 | 182400 | 44.4% |
2017 | 74249 | 185620 | 40.0% |
2018 | 80484 | 202851 | 39.7% |
平均 | 71569 | 177585 | 40.3% |
資料來源：恒大研究院
各類應(yīng)付款主要取決于開發(fā)商對上下游企業(yè)的博弈能力，受金融政策影響小，對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的政策集中在，其他資金，自籌資金，國內(nèi)貸款幾個方面，這幾個方面政策收緊將影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，導(dǎo)致企業(yè)被迫降價。我們對房地產(chǎn)企業(yè)的觀察也集中在政策對這幾個方向的影響上。
2. 近期主要政策影響
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成，近期主要政策和影響梳理如下：
政策文件 | 影響 | |
自籌資金 | 2019.5關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)” | 禁止直接或變相為房企繳交土地出讓價款提供融資 |
國內(nèi)貸款 | 2019.7 房地產(chǎn)信托余額管控 | 房地產(chǎn)信托余額不得超過2019.6.30的規(guī)模 |
2019.7房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報備標(biāo)準(zhǔn) | 需滿足項目公司或直接控股股東具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。 | |
2019.5關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)” | 嚴(yán)控向“四證”不全，資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資 | |
其他資金 | 2019.7關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知 | 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù) |
LRP | 房地產(chǎn)類個人按揭貸款二套以上至少加60個基點(diǎn) |
通過上表我們看到，最近的房地產(chǎn)政策從自籌資金，國內(nèi)貸款，其他資金幾個方向上對房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，通過降低購房者杠桿的方式降低開發(fā)商銷售回款。在融資快速收緊疊加市場降溫下，部分資金緊張的中小房企大幅降價，延期交樓甚至倒閉的事件將越來越多（截止2019年7月24日，全國共有274家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，較去年同期大幅增加41.2%）
西安市場的資深銷售人員提供的信息如下，供大家參考:
1.近期的樓盤熱銷是局部現(xiàn)象，大部分區(qū)域銷售數(shù)據(jù)已下滑。
2. 近期大的地產(chǎn)商在通過包銷模式快速清理庫存。該模式下通過給予包銷方高折扣，增加包銷方銷售動力的方式實現(xiàn)快去去化.
三、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)杠桿
住房信貸政策收緊，居民購買力下降。我國的住房信貸政策工具可分為貸款額度、成本和資質(zhì)三大類，主要工具包括首付比例、貸款利率和首套二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年930的熱點(diǎn)城市嚴(yán)格限貸，房價上漲壓力大的城市陸續(xù)出臺提高首付比例，收緊首套二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的差異化信貸政策。2017年開始，房貸總額度收緊，利率上??；2018年開始嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)流入住房市場；2019年以來，監(jiān)管要求房地產(chǎn)類貸款規(guī)?？刂?，開發(fā)貸和按揭貸款合并考慮。預(yù)計在“房住不炒”，“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”的政策導(dǎo)向下，住房信貸政策仍然偏緊，未來住房信貸政策難以實質(zhì)性放松。
過去幾年房地產(chǎn)政策和房價的關(guān)系圖如下：
以西安為例近期政策情況如下：
1. 購買資格：
項目 | 內(nèi)容 |
限購區(qū)域 | 臨潼區(qū)、新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城 |
落戶年限 | 從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。 |
非本市戶口 | 非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。 |
購買套數(shù) | 家庭戶名下最多能有兩套房，18歲以上子女無論是否分戶可算作獨(dú)立一戶；購房資格審查制，已擁有2套房產(chǎn)的家庭無法獲得購房資質(zhì)，合同無法網(wǎng)簽備案。 |
購買資格收緊，相當(dāng)于限制了區(qū)域財富進(jìn)入房地產(chǎn)的總量，按照之上的規(guī)定，理論上一戶只能購買2套房產(chǎn)，按照90-120平米的主力銷售戶型來講，限購后一個家庭可沉淀在房產(chǎn)上的資產(chǎn)總量粗略的計算為（首付比例問題會在后面進(jìn)一步討論）：
1) 沒有子女可持有房產(chǎn)：1.56萬/平米*90*2=280.8萬至1.56萬/平米*120*2=374.4萬?？紤]到稅費(fèi)后，大約在300-400萬元。
2) 有子女可持有房產(chǎn)：會在沒有子女可持有房產(chǎn)的基礎(chǔ)上翻倍，即600-800萬元。
考慮到可使用的杠桿率后實際家庭購買時支出為：
1)首套購房：商業(yè)貸款最大為總房屋評估值的80%，公積金90平米以下為90%，90平米以上為70%。如不考慮公積金，首套房支出約為28.08-74.88萬元。
2)第二套房：商業(yè)貸款最大為總房屋評估值的70%，部分銀行為40%。二套房支出約為84.24-112.32萬元。
3)合計支出：理想情況下，首套加二套合計首付支出為112.32-187.2萬元?？紤]到未來房貸政策，尤其是二套房貸政策以及二手房房貸政策進(jìn)一步收縮，該數(shù)字可能會上升。
4)現(xiàn)有杠桿率不變的情況下，由于限購政策的存在，房產(chǎn)作為儲值的功能被限制，可吸附的資金量有限。
根據(jù)《2018胡潤財富報告》西安擁有600萬資產(chǎn)富裕家庭數(shù)量達(dá)到1.63萬戶；擁有千萬資產(chǎn)高凈值家庭數(shù)量達(dá)到7180戶；擁有億元資產(chǎn)超高凈值家庭達(dá)到640戶；擁有3000萬美金國際超高凈值家庭數(shù)量達(dá)到390戶。在新的限購政策下，西安富裕人群新增資產(chǎn)量和存量資產(chǎn)進(jìn)一步進(jìn)入西安住宅市場的受阻。
2. 首付比例
首付比例的高低決定了居民的購買力，通常情況下越低的首付比對應(yīng)了越激進(jìn)的房地產(chǎn)市場漲幅。截止2019.9.1西安市部分銀行放貸政策見下表：
銀行 | 首套首付比例 | 首套利率 | 二套首付比例 | 二套利率 | 可貸年限 |
民生銀行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
華夏銀行 | 30% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
建設(shè)銀行 | 20% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
中信銀行 | 30% | 各個樓盤看具體合作 | 60% | 各個樓盤看具體合作 | 30年 |
西安銀行 | 30% | 4.9% | 各個樓盤看合作，40%起 | 上浮10% | 一般20年，不超過30年；年齡<65歲 |
招商銀行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
工商銀行 | 20% | 4.9%（看樓盤合作） | 30% | 上浮10%（看樓盤合作） | 年齡<69歲 |
中國銀行 | 30% | 4.9% | 30-40%（看具體合作） | 上浮10% | 30年 |
農(nóng)業(yè)銀行 | 20% | 4.9% | 30-40%（看具體合作） | 上浮10% | 年齡<65歲 |
交通銀行 | 最低20%（看具體合作） | 最低下浮5%（審核資質(zhì)） | 30%（看具體合作） | 上浮10%（看具體合作） | 30年 |
LRP的推行開啟了房地產(chǎn)類貸款和傳統(tǒng)貸款定價的雙軌制，為后期進(jìn)一步提升房地產(chǎn)類貸款融資成本預(yù)留了空間。目前LRP的影響為，首套房：LRP+人民銀行西安分行加點(diǎn)+銀行自主加點(diǎn)；二套房：LRP+60個基點(diǎn)+人民銀行西安分行加點(diǎn)+銀行自主加點(diǎn)。根據(jù)LRP的原則，貸款利率會在上表的基礎(chǔ)上上浮，尤其是二套房上浮至少60個bp。
從杠桿的比例上近期變化不大，變化主要在成本上，二套房的貸款成本在LRP的指引下提高（從之前的9折，9.5折到目前的上浮）。
成本上浮對居民購房的成本支出情況如下（200萬本金，20年貸款期限，上浮5%為例）：
利率折扣 | 每月還款（元） | 還款總額（元） |
8.5折 | 每月還款：12,300 省：789 | 還款總額：2,951,882 ?。?89,449 |
9折 | 每月還款：12,556 省：533 | 還款總額：3,013,447 ?。?27,884 |
9.5折 | 每月還款：12,826 ?。?63 | 還款總額：3,078,329 ?。?3,002 |
基準(zhǔn) | 每月還款：13,089 | 還款總額：3,141,331 |
上浮5% | 每月還款：13,360 增：271 | 還款總額：3,206,362 增：65,031 |
上浮10% | 每月還款：13,634 增：545 | 還款總額：3,272,110 增：130,779 |
上浮20% | 每月還款：14,191 增：1,102 | 還款總額：3,405,722 增：264,391 |
上浮20%比之前8.5折的利率環(huán)境下每月多還1891元，總成本高了453,840元?？紤]到之前帖子中討論的2018西安人均收入4203元/月和2019夏季求職平均薪酬7281元/月，放貸成本上漲帶來的壓力較為明顯。后期如首付比例進(jìn)一步調(diào)升，對西安房地產(chǎn)市場的沖擊將更為明顯。
3. 獲得難易度
國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)杠桿的調(diào)控力度后，目前銀行對開發(fā)貸和個人貸款統(tǒng)一納入總額度控制，據(jù)了解，7月份開始，就有銀行額度不夠用，只能對個人貸款規(guī)模進(jìn)行控制，調(diào)整了房貸利率或停止二手房貸業(yè)務(wù)。
小結(jié)：貸款獲得的成本，杠桿率以及難易程度上看，均處于收縮狀態(tài)，西安市民購房的整體購買力下降。高凈值群體受制于限購政策無法將更多的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)市場。西安房地產(chǎn)市場整體購買力下降，相信很快會看到去化率數(shù)字下滑。
四、房價預(yù)期和機(jī)會
西安房價走勢：西安二手房房價近期走勢情況見下面兩張圖：
資料來源：諸葛找房
資料來源：諸葛找房
從諸葛找房提供的數(shù)據(jù)看西安二手房市場價格開始走低，9.1-9.7掛牌的二手房降價套數(shù)高于漲價套數(shù)，從目前的數(shù)據(jù)看西安市場已不如上半年的活躍。
2. 短期漲跌的邏輯
相信看到這里大家已有答案，西安房價短期很難再出現(xiàn)2017年-2019年的上漲行情，基于幾個因素的歸納：
1)開發(fā)商償債壓力大，需通過促銷快速回籠資金。
2)購房者受制于限購政策和金融杠桿的政策，購買力下滑。
3)購買預(yù)期發(fā)生調(diào)整后，會加大房地產(chǎn)企業(yè)銷售的難度，推動房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步降價銷售。
4)房屋作為抵押品向銀行申請貸款，資金用途不得為購房款，常見為用于企業(yè)經(jīng)營，部分銀行可批為消費(fèi)用途，但審批難度很大。資金用途監(jiān)管使得房產(chǎn)流動性下滑。
5)預(yù)計西安一部分本土中小開發(fā)商開始出現(xiàn)資金困難，實際上市場上已經(jīng)聽到一些企業(yè)資金出現(xiàn)問題。負(fù)面信息的出現(xiàn)將助推市場預(yù)期。
從我的角度來講，短期對西安房價看跌，這個過程會持續(xù)多久，取決于金融政策的變化，如果金融政策持續(xù)收緊，西安房價會持續(xù)下滑。所以當(dāng)下不建議買房，除非你是剛需非買不可。還有購房名額的，不如等等再說，或者看看其他大類資產(chǎn)的配置機(jī)會。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 西安房子買不買？
