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        5月地產(chǎn)股“跌跌不休”,物業(yè)股平均上漲4.5%

        丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
        2021-08-09 12:18 2387 0 0
        地產(chǎn)股表現(xiàn)一直是投資者關(guān)心的話題,估值低位,股價(jià)“跌跌不休”已成為常態(tài),連續(xù)多月表現(xiàn)不及大盤(pán)。

        作者:CRIC證券CRIC物管

        來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

        地產(chǎn)股表現(xiàn)一直是投資者關(guān)心的話題,估值低位,股價(jià)“跌跌不休”已成為常態(tài),連續(xù)多月表現(xiàn)不及大盤(pán)??硕鹱C券數(shù)據(jù)顯示,2020年1月1日至今,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%,同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%,房地產(chǎn)(申萬(wàn))板塊跌幅11.8%。

        而與之相背離的是,上市房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),同比屢創(chuàng)新高。而“第二增長(zhǎng)曲線”物業(yè)板塊資本市場(chǎng)表現(xiàn)更是超越地產(chǎn)股。

        CRIC數(shù)據(jù)顯示,前5月TOP100房企整體操盤(pán)金額同比增長(zhǎng)51.3%,較2019年同期也出現(xiàn)了39.4%的增長(zhǎng),整體業(yè)績(jī)相對(duì)較好。物業(yè)股表現(xiàn)則好于地產(chǎn)股,5月47家上市物業(yè)企業(yè)整體平均上漲4.5%,恒生物業(yè)指數(shù)上漲1.79%。

        房地產(chǎn)是受政策影響較大的行業(yè),加之受大市影響,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇,估值正迎來(lái)修復(fù),物業(yè)股也將回歸理性。

        5月地產(chǎn)股指數(shù)表現(xiàn)不及大盤(pán)

        過(guò)去一年,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅23.2%,同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅23.6%,恒生指數(shù)跌幅3.4%,房地產(chǎn)(申萬(wàn))板塊跌幅10.9%。2021年以來(lái),地產(chǎn)股較2020年波動(dòng)上升,但整體跑輸大盤(pán)。 

        2月開(kāi)始克而瑞領(lǐng)先股指上漲10.6%,3月克而瑞領(lǐng)先股指再上漲2.1%,但4月樓市成交環(huán)比下降,克而瑞領(lǐng)先股指隨之下降4.5%,5月克而瑞領(lǐng)先股指下降0.9%,月末走勢(shì)略有回升。 

        整體來(lái)看,自2020年1月1日至今,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%,同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%。恒生指數(shù)漲幅2.4%,房地產(chǎn)(申萬(wàn))板塊跌幅11.8%。2021年5月,恒生指數(shù)上升1.5%,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降0.9%,恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降2.2%,房地產(chǎn)(申萬(wàn))板塊上升1.8%。

        圖:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)

        及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)

        備注:1)恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高,在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只,分別為:中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍光集團(tuán)、碧桂園、中國(guó)恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)

        數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind 克而瑞證券研究院

        從估值角度看,2021年5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn),指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回升。

        克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年5月周均值為6.54,低于上月周均值6.82,低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21,低于上月周均值16.28,高于2020年全年的周均值12.49。

        圖:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢(shì)

        數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind 克而瑞證券研究院

        圖:5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股

        相對(duì)恒指整體PE走勢(shì)

        備注:相對(duì)PE=(克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1)*100%

        數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind 克而瑞證券研究院

        市凈率方面,克而瑞領(lǐng)先股指成分股相對(duì)恒指成分股5月較4月有所回落。5月相對(duì)恒指PB周均值為61.4% ,低于上月的周均值62.3%,低于2020年全年相對(duì)恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整體PB均值為0.76,低于與上月周均值0.78,高于2020年全年P(guān)B周均值0.74。

        圖:克而瑞內(nèi)房股

        領(lǐng)先指數(shù)PB估值走勢(shì)平穩(wěn)

        數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind 克而瑞證券研究院

        物業(yè)股平均漲4.5%

        相對(duì)于地產(chǎn)股的波動(dòng)下跌,物業(yè)股因發(fā)展?jié)摿^大繼續(xù)受投資者青睞,整體股價(jià)則延續(xù)上漲趨勢(shì)??硕鹞锕鼙O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月A+H股47家物業(yè)企業(yè)平均上漲4.50%,自2020年房企分拆上市節(jié)奏加快,截止5月31日,47家上市物企總市值突破萬(wàn)億元。 

        從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看,5月A+H股47只物業(yè)股中上漲的數(shù)量達(dá)到28只,其中濱江服務(wù)漲幅最大,單月上漲33.8%,佳兆業(yè)美好和星盛商業(yè)則位于第二、第三位,分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業(yè)股大多數(shù)仍然處于上漲狀態(tài),最新數(shù)據(jù)顯示,6月8日,截至香港聯(lián)交所下午收盤(pán),42只H股物業(yè)股中21只錄得上漲,其中最大漲幅為12.1%。

        值得注意的是,隨著收并購(gòu)的不斷升溫,物業(yè)板塊市場(chǎng)集中度進(jìn)一步增強(qiáng),中小企業(yè)股價(jià)承壓明顯。5月18家股價(jià)下跌企業(yè)中,有2/3為市值排名30名以后的尾部企業(yè)。 

        反觀地產(chǎn)股個(gè)股表現(xiàn),5月漲幅前五房企不及物業(yè)股,其中,中國(guó)奧園漲幅最高為12.7%,前五平均漲7.9%,地產(chǎn)股最高下跌超50%。

        表:5月末物業(yè)股市值排行TOP10及漲幅情況

        數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞物管

        分拆上市潮仍在繼續(xù)

        融資渠道進(jìn)一步收緊,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)長(zhǎng)期下行,房企紛紛謀求上市或分拆業(yè)務(wù)上市獲取更多資金支持。

        截至2021年5月31日,在港交所遞交招股書(shū)但仍未上市的房企共有11家,其中2021年以來(lái)共有5家房企房企遞交招股書(shū)。值得注意的是,2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū),其余企業(yè)均顯示“招股書(shū)已過(guò)期”。

        表:房企赴港上市排隊(duì)情況

        數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞物管

        在分拆物業(yè)公司上市方面似乎更為順利,5月多家房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市,包括北京城建、德商以及祥生,并且有新希望服務(wù)1家物企在5月完成上市。截至5月31日,在港交所遞交招股書(shū)仍未上市的物業(yè)企業(yè)共有20家,其中越秀服務(wù)已通過(guò)上市聆訊,融信服務(wù)則兩次遞表。

        整體來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)上市之路頗為波折,然而分拆旗下物業(yè)板塊上市的熱潮仍然在持續(xù)。

        值得注意的是,5月碧桂園服務(wù)和雅生活分別進(jìn)行配股融資104港元和32億港元,其中碧桂園服務(wù)再次刷新物業(yè)股單次配股籌資金額記錄,此舉或?qū)⒁l(fā)物管行業(yè)新一輪“軍備競(jìng)賽”,加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

        表:房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市排隊(duì)情況

        數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞物管

        整體來(lái)看,在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下,“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化,估值水平處于歷史低位,且克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn),指數(shù)相對(duì)恒指PE繼續(xù)回升,整體而言,2021年全年估值空間修復(fù)可期。 

        隨著行業(yè)安全墊增厚,地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。對(duì)于個(gè)股而言,房企只有強(qiáng)化成本控制能力、融資能力及周轉(zhuǎn)速度,靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,建立可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),才能跑贏大市。 

        與此同時(shí),物管行業(yè)發(fā)展空間仍然較大,因此備受投資者青睞,但從估值來(lái)看物業(yè)股已逐漸回歸理性,隨著行業(yè)集中度不斷提升,物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇,企業(yè)仍需增厚安全墊。

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 5月地產(chǎn)股“跌跌不休”,物業(yè)股平均上漲4.5%

        丁祖昱評(píng)樓市

        大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國(guó)樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見(jiàn)行業(yè)趨勢(shì)!

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          蔣陽(yáng)兵

          蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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