作者：好貓

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

“尚坤塬”是一個(gè)位于北京平谷的時(shí)尚創(chuàng)意園區(qū)，總建筑面積高達(dá)12.6萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，目前仍處于開(kāi)發(fā)階段。

這個(gè)項(xiàng)目原本為中國(guó)紡織業(yè)工業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，2017年融創(chuàng)入股60%，經(jīng)過(guò)四年多的運(yùn)作，融創(chuàng)收購(gòu)了另外40%的股份。

十多天前，融創(chuàng)將這個(gè)項(xiàng)目100%的股權(quán)轉(zhuǎn)手出售給了中南控股，中南控股旗下的上市公司中南建設(shè)，是這幾年地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模“黑馬”。

融創(chuàng)的出售，以及中南沒(méi)有用上市公司直接收購(gòu)項(xiàng)目，都顯示出對(duì)這類投資周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的謹(jǐn)慎。

這種橫跨多年的并購(gòu)、然后再出售的案例還有金科，融創(chuàng)出售了所持大部分金科股票后，浮盈超過(guò)70億元。

兩個(gè)出售案例之前，融創(chuàng)成功的并購(gòu)案例還有收購(gòu)泛海、成都環(huán)球。

在國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普看來(lái)，融創(chuàng)在并購(gòu)與出售之間取舍，證明了“與項(xiàng)目收購(gòu)相關(guān)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)仍將基本可控，同時(shí)顯現(xiàn)出識(shí)別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并迅速執(zhí)行的能力?！?/p>

另一評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪則認(rèn)為，融創(chuàng)加快了部分非核心資產(chǎn)的處置，以增強(qiáng)流動(dòng)性和資本結(jié)構(gòu)。

上述是標(biāo)普和穆迪提升融創(chuàng)評(píng)級(jí)的依據(jù)之一，剛剛過(guò)去的一周，這兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連均將融創(chuàng)的主體、債券評(píng)級(jí)上調(diào)一級(jí)。

穆迪給予融創(chuàng)主體企業(yè)Ba3級(jí)、債券B1級(jí)評(píng)級(jí)。鑒于不同評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一企業(yè)，標(biāo)普給出的評(píng)級(jí)通常比穆迪高一級(jí)，標(biāo)普給予融創(chuàng)主體企業(yè)BB級(jí)、債券BB-的評(píng)級(jí)。

這兩家機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，過(guò)去的12-18個(gè)月里，融創(chuàng)通過(guò)控制拿地支出和投資，以及資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)到期狀況和資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性，改善了財(cái)務(wù)管理。

未來(lái)12-18個(gè)月里，預(yù)計(jì)融創(chuàng)將繼續(xù)保持財(cái)務(wù)審慎，并限制債務(wù)增長(zhǎng)，保持良好流動(dòng)性，并擴(kuò)大融資渠道，追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平衡增長(zhǎng)。

相較于穆迪，標(biāo)普的評(píng)級(jí)依據(jù)分析更加細(xì)節(jié)化，也更加貼近實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)展。

除了上述提到的處置非核心資產(chǎn)之外，標(biāo)普總結(jié)了融創(chuàng)之前和未來(lái)的降負(fù)債重點(diǎn)：

融創(chuàng)將優(yōu)先考慮現(xiàn)金流管理和資產(chǎn)負(fù)債表恢復(fù)，如融創(chuàng)的土地投資額占銷售額比例，從2017年的80%下降至2020年的30%；

融創(chuàng)具備了通過(guò)控制開(kāi)支迅速扭轉(zhuǎn)局面能力，當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境也讓恢復(fù)大規(guī)模舉債擴(kuò)張變得不可行；

融創(chuàng)的業(yè)務(wù)地位持續(xù)提升，其中包括規(guī)模多樣性（80%儲(chǔ)備在一二線城市）、保持與同行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（2020年在37個(gè)城市合同銷售額排名前五，2018年為25個(gè)）、擴(kuò)大土地補(bǔ)充渠道有助于緩解利潤(rùn)壓縮。

對(duì)于被打上重資產(chǎn)標(biāo)簽的文旅業(yè)務(wù)，標(biāo)普認(rèn)為將與主業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同，通過(guò)文旅業(yè)務(wù)將目標(biāo)鎖定在20個(gè)一二線城市，有助于融創(chuàng)資本配置，維持快速周轉(zhuǎn)率，這個(gè)渠道在2020年給融創(chuàng)貢獻(xiàn)了2500億元可銷售資源。

目前已開(kāi)工建設(shè)的深圳融創(chuàng)冰雪文旅綜合體，是一個(gè)很好解釋標(biāo)普分析依據(jù)的例子。

這樣一個(gè)頗具北方特色的業(yè)務(wù)，幫助了融創(chuàng)在南方核心城市深圳，獲取了這宗建筑面積131萬(wàn)平方米的土地，并且是挨近國(guó)際機(jī)場(chǎng)的核心位置。

融創(chuàng)為了打造好這個(gè)世界級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目，也考慮到長(zhǎng)期穩(wěn)定投資，聯(lián)合了國(guó)資地產(chǎn)商華發(fā)股份共同開(kāi)發(fā)。

對(duì)于未來(lái)繼續(xù)調(diào)升或者調(diào)降評(píng)級(jí)的驅(qū)動(dòng)因素，標(biāo)普和穆迪關(guān)注的重點(diǎn)也略有不同。

如果下調(diào)評(píng)級(jí)，穆迪看的是融創(chuàng)對(duì)合資公司的投入是否顯著增加，這重點(diǎn)關(guān)注的是表外的或有負(fù)債；標(biāo)普則看重融創(chuàng)未來(lái)收入是否低于預(yù)期，以及土地收購(gòu)、其他投資是否超過(guò)預(yù)測(cè)。

如果繼續(xù)調(diào)升評(píng)級(jí)，穆迪同樣看重對(duì)合資公司投入降低，以及保持良好流動(dòng)性和審慎投資策略，并繼續(xù)降低非標(biāo)準(zhǔn)借款風(fēng)險(xiǎn)，追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

標(biāo)普則認(rèn)為，如果融創(chuàng)保持投資和支出紀(jì)律的同時(shí)，建立一個(gè)較長(zhǎng)的杠桿管理記錄，則將繼續(xù)上調(diào)融創(chuàng)的評(píng)級(jí)。

很顯然，在中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格的未來(lái)，投資紀(jì)律和把控風(fēng)險(xiǎn)正成為房企必修課，也是控制負(fù)債的關(guān)鍵因素。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 穆迪、標(biāo)普眼里的降負(fù)債樣本