來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

而境內(nèi)房企債券發(fā)行額則再度小幅上漲，同時(shí)伴隨著加權(quán)平均票面利率的首次下跌。從各債券類別來(lái)看，除短期融資券、可轉(zhuǎn)債外，其余類別票面利率未見(jiàn)明顯差異。

海外債券發(fā)行額出現(xiàn)回落，但票面利率與境內(nèi)一樣出現(xiàn)了回調(diào)，債券上市地則以新加坡為主。

從融資成本看，債券融資中，全部樣本房企加權(quán)平均票面利率為5.84%，融資能力排名前30房企加權(quán)票面利率為5.42%。

同時(shí)，全部樣本企業(yè)票面利率中位數(shù)為5.90%，融資能力排名前30的房企債券票面利率中位數(shù)為5.48%，上榜房企的票面利率小幅優(yōu)于整體水平。

另一方面，排名較前的萬(wàn)科、中國(guó)金茂、中國(guó)海外等均是被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為投資級(jí)房企，如招商蛇口等雖然未參與國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，但一直以來(lái)也體現(xiàn)良好的業(yè)績(jī)水平和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)把控。

在最新的“三條紅線”測(cè)評(píng)中，中國(guó)海外、龍湖集團(tuán)等綠線房企和萬(wàn)科、碧桂園等黃線房企都取得了較好的排名。隨著對(duì)房企債務(wù)監(jiān)管的趨嚴(yán)，上榜房企的財(cái)務(wù)水平也將進(jìn)一步改善。

觀點(diǎn)指數(shù)整理部分樣本房企1-8月融資總額（包括已償還部分）如下：

同時(shí)8月也是本年資金來(lái)源的周期性低谷期，資金來(lái)源合計(jì)環(huán)比下降4.7%，主要受到國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比下降19.37%至1885.28億元的影響。

其他到位資金則出現(xiàn)了3年來(lái)首次環(huán)比上升，升幅為13.88%，至518.72億元。而自籌資金環(huán)比上升3.5%，至5277.47億元。

從環(huán)比走勢(shì)中可以發(fā)現(xiàn)投資來(lái)源的周期性規(guī)律，2018至2020年三年間的月度環(huán)比趨勢(shì)基本一致，尤其8月份，三年來(lái)的環(huán)比增長(zhǎng)率基本重合。同時(shí)，整體來(lái)看，上半年波動(dòng)幅度也高于下半年。

個(gè)人按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款占比相對(duì)較小，但仍然顯著，分別為16.7%和11.4%。而利用外資則占比最小，不足1%，在圖中幾乎不可見(jiàn)。

政策方面，國(guó)家發(fā)改委8月3日向社會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，要求各地發(fā)展改革委按要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作。

通知指出，要聚焦重點(diǎn)，準(zhǔn)確把握試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)范圍，聚焦國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的首要目的，便是盤活存量資產(chǎn)從而形成良性循環(huán)，《通知》進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)實(shí)施REITs的試點(diǎn)范圍，對(duì)募集資金的用途也作出了明確規(guī)定，這為REITs工作的持續(xù)推進(jìn)提供了新的指南。

月度來(lái)看，8月單月的債券發(fā)行總額小幅上漲3.1%，88只債券共募資664.8億元，同時(shí)加權(quán)票面利率自4月以來(lái)出現(xiàn)首次環(huán)比下降，從7月5.07%下降到4.58%，降幅9.7%。

從月度對(duì)比來(lái)看，8月加權(quán)票面利率依然高于2-5月。

從債券發(fā)行類別來(lái)看，公司債發(fā)行總額占比下降，由48.8%下降至44.5%，而中期票據(jù)和短期融資券占比上升，分別上升4.0和2.7個(gè)百分點(diǎn)，至23.6%和15.3%。這表現(xiàn)為整體債券的加權(quán)期限的下降，從7月份的4.0年下降到3.8年。

轉(zhuǎn)看1-8月各類債券加權(quán)平均票面利率，可發(fā)現(xiàn)，短期融資券始終是票面利率最低的類別，而企業(yè)債則表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)性，這一定程度上與企業(yè)債發(fā)行數(shù)量不多，受到個(gè)別值影響較大有關(guān)。

類似的，可轉(zhuǎn)換債僅在3月、6月和7月有發(fā)行，票面利率也顯著高于其他類別。其他債券類別的票面利率相差不大，尤其在8月，除短期融資券有著較低的票面利率外，其余類別票面利率相對(duì)集中。

募資用途方面，57只債券用途表明將償還或歸還債務(wù)，共涉及資金492.36億元，平均加權(quán)期限3.42年，加權(quán)票面利率4.55%。

有11只債券用途表明用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，共涉及資金65.8億元，平均加權(quán)期限為4.13年，加權(quán)票面利率4.01%。

海外債券市場(chǎng)方面，內(nèi)地房企8月共融資458.6億元，較7月小幅下降6.27%，而加權(quán)平均票面利率則降幅較大，降至6.72%，降幅10.59%。

除1、4、5月受到疫情等因素影響外，其他月份融資金額與票面利率均相對(duì)平穩(wěn)且集中。

債券上市地點(diǎn)以新加坡為主，除4月僅有一只債券發(fā)行外，1月新加坡上市的債券占全部?jī)?nèi)房海外債券發(fā)行額的71%，為今年以來(lái)最高比例；5月占比最低，僅占51%。8月份新加坡上市債券發(fā)行額占比再次下降，至58%。

8月房企的股權(quán)融資動(dòng)作不多，共有兩家房企發(fā)布招股書(shū)，均為分拆物業(yè)管理公司，分別為融創(chuàng)服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象。

企業(yè)擔(dān)保情況方面，根據(jù)擔(dān)保公告，部分房企及控股子公司對(duì)外擔(dān)保情況如下，個(gè)別房企統(tǒng)計(jì)口徑或有差異，保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城、綠地控股、華夏幸福擔(dān)保金顯著高于同行業(yè)房企。

同時(shí)，信托產(chǎn)品平均年收益率7.67%，環(huán)比下降1.7%，這也是今年以來(lái)最低值。相較之下，最高值出現(xiàn)在一月，平均年收益率8.44%。往后，收益率則一直處于持續(xù)下降之中。另外可以發(fā)現(xiàn)，信托產(chǎn)品的平均期限也有一定程度上升。

從投資方式看，8月權(quán)益投資的信托產(chǎn)品發(fā)行額最多，總發(fā)行規(guī)模達(dá)482.33億元，環(huán)比增幅達(dá)54.1%；其次是采用貸款投資方式的信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)257.3億元，與7月發(fā)行額基本持平。

采用股權(quán)投資的信托產(chǎn)品，是唯一發(fā)行額下降的子類別，發(fā)行總額73.85億元，環(huán)比下降15.0%。采用組合運(yùn)用的信托產(chǎn)品發(fā)行總額增幅最大，環(huán)比上升61.5%，但發(fā)行總額僅為38.11億元。

8月用益信托網(wǎng)發(fā)布的具體產(chǎn)品信息共有197只，仍以權(quán)益投資的信托產(chǎn)品占比最高，采用信托貸款的信托產(chǎn)品占比次之，以下分析均以此信托產(chǎn)品信息為基礎(chǔ)。

根據(jù)信托產(chǎn)品的融資方信息，追溯到參股或控股樣本房企，可發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城、雅居樂(lè)集團(tuán)在8月發(fā)行的信托產(chǎn)品中參與度最高，涉及金額分別達(dá)37.7億元和30億元。

從信托產(chǎn)品的預(yù)期收益來(lái)看，大部分信托產(chǎn)品預(yù)期收益集中在7%-8%之間，僅有極少數(shù)產(chǎn)品預(yù)期收益率超過(guò)9%。

從投向地預(yù)期收益看，海南的收益狀況好于其他地區(qū)，這一定程度歸結(jié)于宜居別墅等高端產(chǎn)品的貢獻(xiàn)。

而投向地信區(qū)域分布上，以信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模計(jì)，投向廣東省的信托產(chǎn)品規(guī)模最大，總額達(dá)56.79億元，其次是北京，總額達(dá)44.19億元，隨后是海南省，總額達(dá)31.08億元；分布情況與7月基本保持一致。

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原標(biāo)題： 1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力TOP30報(bào)告·觀點(diǎn)月度指數(shù)