克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。
為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。
1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。
2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。
3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。
2022年4月，市場(chǎng)下行趨勢(shì)依舊，供應(yīng)環(huán)比放量，但成交有增轉(zhuǎn)降，尚未完全恢復(fù)，因疫情多地散發(fā)使得長(zhǎng)、珠三角部分城市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，樓市全面熄火，總體延續(xù)供過(guò)于求，因而狹義庫(kù)存小幅微增至6.08億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期2022年3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
目前來(lái)看，庫(kù)存壓力主要集中在北部和內(nèi)陸因歷史原因庫(kù)存基數(shù)較大的弱二線(xiàn)和東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市。
01 待售面積
待售面積延續(xù)微降至5.57億平方米住宅環(huán)比回落但同比增15%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，4月末，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，與上月基本持平，同比增長(zhǎng)8.4%，整體商品房待售面積延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)，但總體仍算是2019年以來(lái)階段性高位。
具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少339萬(wàn)平方米，環(huán)比回落1.23%，同比上漲14.82%，商品住宅成交仍處底部徘徊，尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.47%。商業(yè)待售面積呈現(xiàn)環(huán)比微增0.35%，同比持降，不及去年同期，不過(guò)考量其基數(shù)原因，未來(lái)去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場(chǎng)銷(xiāo)售呈疲軟態(tài)勢(shì)。
02 狹義庫(kù)存
2022年4月，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年4月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60805萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比增長(zhǎng)5%。4月各地樓市利好政策頻頻，房企推盤(pán)積極性上升，供應(yīng)環(huán)比持增，但購(gòu)房者信心不足，疊加疫情不確定影響，成交由增轉(zhuǎn)降，下行趨勢(shì)依舊，整體呈現(xiàn)“供過(guò)于求”，因而狹義庫(kù)存小幅微增,去化周期則延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2022年3月末的22.58個(gè)月跳增至24.78個(gè)月，較2021年同期近乎翻番。
不同能級(jí)城市庫(kù)存量較上月均保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，二三線(xiàn)漲幅在2%以?xún)?nèi)，一線(xiàn)城市因供應(yīng)集中放量，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲3%。同比來(lái)看，僅二線(xiàn)小幅回落2%，一線(xiàn)、三四線(xiàn)同比持增，漲幅分別為8%和13%。其中三四線(xiàn)庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首。
各能級(jí)城市去化周期均有穩(wěn)步拉長(zhǎng)趨勢(shì)：一線(xiàn)增至19.56個(gè)月，二線(xiàn)增至23.07個(gè)月，同比漲幅均在80%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，而三四線(xiàn)去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月，顯著高于百城平均，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)直線(xiàn)上升，同比增幅達(dá)123%，居不同能級(jí)之首。
附表1：百城2022年4月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）(略)
03 庫(kù)存消化周期
聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫(kù)存總量TOP20來(lái)看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線(xiàn)城市，青島、武漢、沈陽(yáng)4月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來(lái)看，東南沿海弱三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力開(kāi)始顯現(xiàn)，雖然庫(kù)存基數(shù)不大，單城基本都在500萬(wàn)平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫(kù)存同比漲幅均在20%以上， 鹽城、三明、泰州等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比翻番。
值得關(guān)注的是，惠州和鄭州不僅庫(kù)存基數(shù)較大且漲幅顯著。鄭州雖然4月政策利好頻頻，放寬限購(gòu)、限售、人才新政、契稅補(bǔ)貼等相繼落地，但對(duì)樓市提振效果不及預(yù)期，項(xiàng)目平均去化率僅18%，為近五年單月次低，來(lái)訪量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫(kù)存同環(huán)比增幅分別達(dá)到36%和14%?；葜萑缡?，對(duì)于全日制碩士、副高職稱(chēng)以上人才，商轉(zhuǎn)公不受“首房首貸”的限制，并且降首付、房貸利率下調(diào)、公積金貸款優(yōu)惠變相提升居民購(gòu)買(mǎi)力，但因核心城市廣深市場(chǎng)仍處低位，客戶(hù)觀望情緒加劇，供需低迷，市場(chǎng)現(xiàn)房越發(fā)增多。
而從去化周期來(lái)看，我們篩選了4月庫(kù)存去化周期超30個(gè)月且同比漲幅翻番的26個(gè)城市，華南城市占據(jù)了半壁江山，以三四線(xiàn)城市為主，除了廣西防城港、北海、欽州、柳州等因歷史原因庫(kù)存積壓較多的城市之外，還有惠州、珠海、東莞、中山等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二線(xiàn)城市去化周期也呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，以哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特、南寧、鄭州、武漢、昆明為典型代表，長(zhǎng)春、哈爾濱因疫情原因，樓市供求一度停擺，鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部，尚無(wú)復(fù)蘇跡象，短期去化承壓。
附表2：百城2022年4月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）
04 廣義庫(kù)存
廣義庫(kù)存延續(xù)上月微降態(tài)勢(shì)，2022年4月末達(dá)383526萬(wàn)平方米，較上月回落0.14%，同比上漲2%。主要源于全國(guó)疫情多地散發(fā)，部分城市土拍延遲，4月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍舊處于歷史低位，同比去年同期有明顯的差距，加之各地區(qū)堅(jiān)持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動(dòng)前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項(xiàng)目的建設(shè)，使得未開(kāi)工地塊量維持穩(wěn)中有降。
不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一：一線(xiàn)城市同環(huán)比齊跌，跌幅分別6%和2%，在不同能級(jí)中居首，基本不存在庫(kù)存積壓情況；二線(xiàn)與上月基本持平，同比上漲4%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；三四線(xiàn)最為平穩(wěn)，無(wú)論是同環(huán)比漲跌幅均在2%以?xún)?nèi)。具體來(lái)看，
一線(xiàn)城市中北京、上海、廣州均保持同環(huán)比齊跌，上海首輪集中土拍因疫情延期，北京、廣州4月也僅分別成交了1幅和4幅商辦用地，整體土地成交規(guī)模受限下，未開(kāi)工地塊量整體穩(wěn)中有降；深圳則因集中土拍和成交低迷綜合影響致廣義庫(kù)存大增，同比漲幅達(dá)到了115%。
二三線(xiàn)城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)4月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、滄州、岳陽(yáng)、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。
變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。杭州因集中土拍致未開(kāi)工地塊量攀升，廣義庫(kù)存環(huán)比上漲18%，不過(guò)相較于2021年同期，漲多跌少：以西安、長(zhǎng)沙為代表的中部二線(xiàn)城市和以鎮(zhèn)江、保定、云浮等為代表的基本面較差的三四線(xiàn)城市，同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、汕頭、江陰等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
附表3：百城2022年4月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）
綜上，4月供應(yīng)略有放量，但但成交尚屬低迷，狹義庫(kù)存小幅微增至6.08億平，去化周期穩(wěn)中有增至24.78個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38.4億平高位波動(dòng)。
分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線(xiàn)因疫情不確定影響，狹義庫(kù)存穩(wěn)中有增，去化周期拉長(zhǎng)至19.56個(gè)月，不過(guò)仍顯著低于百城平均，廣義庫(kù)存同環(huán)比齊降，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線(xiàn)“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫(kù)存基本與上月持平，去化周期增至23.07個(gè)月，短期去化承壓。三四線(xiàn)庫(kù)存高企，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線(xiàn)城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
預(yù)判2022年5月，我們認(rèn)為，庫(kù)存壓力能否緩解與各地政策寬松程度和疫情控制情況密切相關(guān)，樂(lè)觀預(yù)期，若核心城市疫情得以階段性控制，同時(shí)有更大更大力度的刺激性政策落地，狹義庫(kù)存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會(huì)隨之高位回落，一線(xiàn)城市大概率率先復(fù)蘇，而后市場(chǎng)熱度將逐步由東南沿海向內(nèi)陸城市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線(xiàn)城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線(xiàn)城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線(xiàn)城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。不過(guò)對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線(xiàn)城市，諸如防城港、連江、煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，整體未開(kāi)工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。
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原標(biāo)題： 庫(kù)存月報(bào) | 百城去化周期超2年，華南三四線(xiàn)半數(shù)承壓超30個(gè)月
