克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
在二季度房企償債壓力即將到來的情況下，或?qū)⒁l(fā)更多房企的違約。
近期房地產(chǎn)項目并購融資落地、商品房預售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁，但值得注意的是當前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，大部分的企業(yè)的償債壓力并未有所好轉，行業(yè)至暗時刻仍在繼續(xù)，當前房企的債券到期壓力情況如何？仍有哪些房企在發(fā)債？
01 1月發(fā)債量不及歷史一半 房企發(fā)債未迎來爆發(fā)
據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年1月100家典型房企發(fā)債475億元，環(huán)比上升50.3%，較2021年4季度的月均水平上漲90.2%。開年以來得益于機構額度充足，另外政策支持并購貸款發(fā)放以及保障房租賃不計入“三條紅線”等宏觀環(huán)境回暖，也促使房企的發(fā)債量較去年年底進一步上升。
不過值得注意的是，歷年來1月房企的發(fā)債量一般較高，2019-2021年的1月房企發(fā)債量均超過千億元，而今年1月房企的發(fā)債量則不足500億元，同比下降63.0%，降幅較大。雖政策持續(xù)出臺維穩(wěn)市場，但房企違約潮仍在持續(xù)爆發(fā)，在此情況下，大部分的房企發(fā)債受限，使得房企發(fā)債總量遠低于歷史同期。而2月份房企的發(fā)債情況來看，截止2月18日，100家典型房企發(fā)債約為150億元左右，企業(yè)的發(fā)債量也并沒有迎來大爆發(fā)，房企當前的發(fā)債情況仍顯“克制”。
02 當前新發(fā)債券以國資隊為主 部分企業(yè)也積極拓展新型融資方式
而從發(fā)債的企業(yè)來看，2022年1月國資隊發(fā)債占比達到49.6%，較2021年四季度約70%及以上的占比有所下降。一方面主要在于隨著更多宏觀政策的支持，機構的發(fā)債企業(yè)白名單也擴大到了更多優(yōu)秀的民營房企；另一方面部分房企也積極尋求境外到期債券的展期工作，上坤、大發(fā)、榮盛、禹洲、祥生等企業(yè)展期成功，發(fā)行新債完成了交換要約。所以整體來看，當前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主，輔以少部分優(yōu)秀的民營房企。
特別值得注意的是，在保障性租賃住房貸款、并購貸款等多種融資方式受支持的情況下，有部分房企積極拓展自身融資渠道，發(fā)行了綠色債券、并購票據(jù)、住房租賃公司債。招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、華僑城等多家國資房企成功發(fā)行并購債。此外，旭輝控股、遠洋集團、中海地產(chǎn)等發(fā)行綠色債券也進一步拓寬了企業(yè)的融資渠道。
03 上半年房企境外債到期壓力較大 或?qū)⒂瓉硇乱徊ǖ倪`約潮
在當前機構的白名單主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民營企業(yè)的情況下，房企債券違約還在不斷發(fā)生，且由境外債券的違約帶來的連鎖反應也可能引發(fā)境內(nèi)債券危機。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，近幾年來房企境內(nèi)債違約規(guī)模連年翻番，2021年房企境內(nèi)信用債違約數(shù)量就達到52只，約是2020年的3.5倍，重點房企債券違約涉及金額約506億元。
根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元，雖較2021年降低了約20%，但在監(jiān)管去杠桿的趨勢下，壓力仍然相對較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。
特別值得注意的是，上半年房企的境外債償還壓力較大，1-6月境外債到期占總債券到期量超過60%，3、4、6月份到期境外債分別約為401億元、461億元、432億元，在當前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對較難，需動用自有資金進行償債，這對部分本就流動性緊繃的企業(yè)來說則是雪上加霜，或?qū)⑦M一步引發(fā)更多房企的違約。
總的來看，近期并購貸、保障性租賃住房、預售監(jiān)管資金相關政策的發(fā)布，進一步展現(xiàn)了監(jiān)管層對于維護房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度，部分房企的正常融資需求得到滿足，但由于監(jiān)管趨勢、房企違約潮持續(xù)等多重影響，房企發(fā)債量雖有所恢復，但相較于歷史同期仍下滑較大，當前諸如并購貸、保障性租賃住房、綠色票據(jù)等融資只有小部分優(yōu)質(zhì)房企得以發(fā)行，流動性困難房企仍需自救，因此行業(yè)困局短期內(nèi)難言改善，而在二季度房企償債壓力即將到來的情況下，或?qū)⒁l(fā)更多房企的違約。
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