任博宏觀倫道 作者：毛小柒
來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)
物業(yè)由于具有典型的輕資產(chǎn)、逆周期等特征，很大程度上被認為是地產(chǎn)企業(yè)的另一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，市場也會給予充分認可。2015-2020年期間，各大地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)主體紛紛被拆分出來進入資本市場，如今沉淀許久的萬科，也開始有所動作，不過這個動作背后卻隱含著很多東西。
一.
2021年11月6日，“A+H股”地產(chǎn)企業(yè)萬科（000002.SZ、2202.HK）發(fā)布公告稱，將拆分旗下物業(yè)公司《萬物云空間科技服務(wù)股價有限公司》到香港上市，意味著頭部地產(chǎn)企業(yè)中，一直保持相對靜默的萬科，也開始將其旗下的物業(yè)公司推向了資本市場。不過，這件事讓我們想起來近期陷入困境的陽光城，仔細梳理會發(fā)現(xiàn)萬物云的上市與陽光城之間可能有著特殊的關(guān)系。
二.
021年5月14日，陽光城旗下的物業(yè)公司，陽光智博向證監(jiān)會遞交了關(guān)于其擬發(fā)行境外上市外資股掛牌上市的申請材料。6月11日陽光智博向香港聯(lián)交所遞交IPO的申請材料。9月15日，陽光城第十屆董事局第二十七次會議決議明確“陽光城及控股子公司陽光智博其他各股東在進行股權(quán)歸集后擬以其持有的陽光智博100%股權(quán)戰(zhàn)略投資萬物云空間科技服務(wù)Pre-IPO輪，換取萬物云4.80%的股權(quán)”，即陽光智博將終止H股發(fā)行。
這里就很明白了，即陽光城放棄陽光智博前往港股上市的計劃，并用其持有的陽光智博100%股權(quán)換取萬物云4.80%的股權(quán)，并寄希望于推動萬物云上市。因此我們理解，這背后的條件應(yīng)該是萬科給予陽光城一定現(xiàn)金補償，并向陽光城承諾將推動萬物云盡快在港股上市。如果萬物沒有在承諾期限內(nèi)完成上市，則萬科可能會向陽光城支付一筆費用。否則陽光城用陽光智博100%的股權(quán)換取萬物云不到5%的股權(quán)，很難解釋得通。
三.
今年9月底，陽光城的其他權(quán)益工具投資由8972.66萬元大幅增至36.41億元（同比增幅高達3957.59%），實際上正是由于換入萬物云股權(quán)所致。其他權(quán)益工具投資由0.90億元增至36.41億元，意味著陽光城持有萬物云4.80%股權(quán)的對價應(yīng)為35.50億元左右，如果沒有現(xiàn)金補償，則相當于萬物云的市值要達到740億元，這顯然是一個龐大的數(shù)字，畢竟目前市值超過千億的物業(yè)公司只有碧桂園一家。不過從萬物云的創(chuàng)收能力來看，其市值后續(xù)突破千億可能并不是奢望。而我們更為好奇的是，這筆現(xiàn)金補償大概是多少？是否能夠用來緩解陽光城目前陷入的困境？這還有待繼續(xù)觀察。
四.
萬物云空間科技服務(wù)是萬科旗下的物業(yè)公司。2001年2月20日萬科物業(yè)發(fā)展正式注冊成立，2020年10月31日萬科物業(yè)發(fā)展正式更名為萬物云空間科技服務(wù)。根據(jù)萬科披露的停牌，萬科直接或間接合計持有萬物云的股權(quán)比例為62.889%（表決權(quán)占71.43%），而陽光城持有萬物云的股權(quán)比例為4.80%，即萬科、陽光城合計持有萬物云的股權(quán)比例應(yīng)為67.689%。
五.
今年上半年，萬物云總資產(chǎn)達到190.10億元，實現(xiàn)營業(yè)收入103.80億元（同比增速達到33.30%），其在社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)領(lǐng)域的品牌分別為萬科物業(yè)、萬物染行和萬物云城。其中，住宅物業(yè)服務(wù)收入57.10億元（占比達到55%）、商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)收入31.60億元（占比達30.40%）、智慧城市服務(wù)收入6.30億元（占比達到6.10%）、社區(qū)生活服務(wù)收入5.60億元（占比達5.40%）、萬物成長收入3.20億元（占比達到3.10%）。
六.
我們進一步對比了目前主流的上市物業(yè)主體，發(fā)現(xiàn)萬物云雖然不規(guī)模最大的，但創(chuàng)收能力卻是最強的。例如，截至今年上半年，萬物云的總資產(chǎn)為190.10億元，在上市物業(yè)主體中位列第五位（低于碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活以及雅生活），但今年上半年萬物云創(chuàng)收達到103.80億元，僅略低于碧桂園服務(wù)的115.60億元，在上市物業(yè)主體中位列第二。若以同等資產(chǎn)的創(chuàng)收能力來看，萬物云在所有上市物業(yè)主體中無疑具有絕對優(yōu)勢。
陽光城主動旗下旗下的物業(yè)主體，轉(zhuǎn)而推動萬物云，應(yīng)是看好萬物云的市場價值。畢竟，若陽光城自身的物業(yè)主體上市，按照目前的市場環(huán)境來看，估值應(yīng)很難上去，甚至早晚也要陷入被甩賣的境地，因此還不如全力推動市場認可度較高、創(chuàng)收能力較強的萬物云，反而有可能實現(xiàn)增值。
事實上，在物業(yè)主體紛紛赴港上市的大環(huán)境下，一直保持相對平靜的萬科顯得有點特立獨行，借助于市場對物業(yè)主體的認可環(huán)境，推動萬物云上市顯得越來越符合潮流，畢竟萬物云的價值與市場地位是確定的。一旦萬物云的市值得到認可，則陽光城的這筆股權(quán)互換操作將被證明是極其明智的。
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