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        龍湖求變,金科震蕩,協(xié)信爆雷,渝派房企活得咋樣?

        杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
        2021-07-13 12:15 3254 0 0
        幾家歡喜幾家憂。

        作者:桿姐

        來源:杠桿地產(chǎn)(ID:Property-Market)

        最近這周,渝派房企命途多舛,杠桿地產(chǎn)總結(jié)一句話:幾家歡喜幾家憂。

        龍湖組織架構(gòu)大調(diào)整,將地產(chǎn)航道獨立,總部輕量化設置,向管理要紅利,看上去決心滿滿。

        金科則有點小麻煩,黃紅云前妻公開喊話,搞得有點不愉快。

        曾經(jīng)的“渝派房企三甲”之一協(xié)信更惱火,100多億元的債務逾期,前幾天,重慶市第五中級人民法院發(fā)布的公告顯示,重慶市協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司被申請破產(chǎn),申請人為北京易禾水星投資有限公司。

        在重慶地產(chǎn)圈里,除了曾經(jīng)的“三甲”,還有最近的“五朵金花”,從排名也可以看到,他們分別是:龍湖、金科、華宇、東原、協(xié)信。

        龍湖、金科、協(xié)信的消息,最近桿友們應該聽得很多了。華宇和東原活得如何?

        01

        華宇發(fā)債背后

        7月9日,華宇集團2021 年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券(第一期)于在上交所上市。

        根據(jù)此前披露,此次發(fā)行規(guī)模為5.1億元,票面利率7%,主要用于償還即將回售或到期的公司債券。

        因為這次債券發(fā)行,杠桿地產(chǎn)也得以看到并未上市的華宇集團背后的部分財務狀況?;畹玫降兹绾??數(shù)據(jù)來說話。

        下圖可以看到,房地產(chǎn)銷售業(yè)務還是華宇集團的主力軍,2018-2020年,營業(yè)規(guī)模上整體營收呈增長趨勢,分別為103.54億元、135.48億元、163.36億元。但毛利潤和毛利率就沒那么樂觀,2020年的影響還是挺明顯。

        其中毛利潤從2019年的39.28億元降到2020年的37.55億元;毛利率降得更厲害,從2019年的28.99%降到2020年的22.99%。

        再來看看其他財務指標,華宇集團有幾大增降。

        首先是營收穩(wěn)步趨升,上面有說就不贅述了;

        另外還有貨幣資金上升,2020年,華宇集團的貨幣資金為117.8億元,比2019年多了近50億元。

        其次總有息債務大增,同樣2020年,華宇的總有息債務為323.3億元,同比上漲近80億。

        受此影響,資產(chǎn)負債率增加,從2019年的69.35%微增到2020年的71.43%。

        下降方面,2020年,反映企業(yè)經(jīng)營情況的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額,華宇集團降幅明顯,從2019年的16.86億元降至2020年的14.25億元。

        再就是毛利率,前文杠桿地產(chǎn)有說;連帶營業(yè)利潤率有所下滑;凈資產(chǎn)收益率逐年下降。

        錢越來越不好賺了,大部分房企都不例外。

        此外,從華宇的有息負債期限結(jié)構(gòu)可以看到,3年內(nèi)要償還的債務占比達到78.41%,短期債務壓力還是比較明顯。好在融資渠道還算通暢。比協(xié)信活得好。

        項目品質(zhì)問題需要注意,就杠桿地產(chǎn)了解,最近維權(quán)的情況有點多。

        02

        東原滑落

        接下來是東原地產(chǎn)。

        2014年,東原地產(chǎn)重組迪馬股份,完成借殼上市。目前,上市公司迪馬股份的主營業(yè)務分為房地產(chǎn)和專用車制造兩大板塊。但從收入占比來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務絕對是他的“頂梁柱”。

        如2020年報披露,迪馬股份房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)服務收入195.77億元,同比增長7.48%,毛利率20.09%;

        專用車生產(chǎn)業(yè)務收入9.76億元,同比增長3.24%,毛利率21.80%;

        建筑業(yè)收入4.21億元,同比增長86.43%,毛利率13.37%。

        以東原的體量,這個營收增速和毛利率實際上都是偏低的。

        2021年上半年,東原地產(chǎn)的表現(xiàn)如何?

        從中指院統(tǒng)計的銷售榜單里杠桿地產(chǎn)看到,和2019上半年比,東原掉出前50,滑落至53位,權(quán)益銷售額排名第72位。

        前段時間,迪馬股份發(fā)布了關于2021年當年累計新增借款的公告。

        公告顯示,截至2021年5月31日,公司借款余額(含發(fā)行債券)為人民幣207.19億元,較2020年末借款余額162.11億元增加45.08億元。公司當年累計新增借款超過2020年末凈資產(chǎn)182.89億元(經(jīng)審計)的20%。

        五個月規(guī)模增長了27.8%,超過了去年央行和住建部制定的房企融資新規(guī)里的上限15%。

        不過話說回來,能融到資都是好事。

        7月初,迪馬股份發(fā)布公告,從業(yè)務發(fā)展、融資和信批等方面全面調(diào)整,側(cè)面也可以看到其求變的決心。

        03

        會更好嗎?

        回顧上半年,我們聽到了太多悲傷的故事。

        閩系房企先后折戟、某位川派大佬也傳出不好的消息,大魚吃大魚的跡象漸顯,跑可能死,不跑死的概率更大。

        與閩系等相比,渝派房企還算是堅強的。雖然各自都有些大小問題,但目前尚在合理范圍。

        其他如愛普、新鷗鵬、財信等在重慶樓市上的動靜也越來越小,但對于如今的地產(chǎn)圈來說,沒有消息就是最大的好消息,某種程度上是對的。

        下半年會更好嗎?就在杠桿地產(chǎn)寫這篇文章時,傳來上頭全面降準的消息,這或許是個好消息。

        一切還在進行時,結(jié)果如何尚未可知,但愿都會更好。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標題: 龍湖求變,金科震蕩,協(xié)信爆雷,渝派房企活得咋樣?

        杠桿地產(chǎn)

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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