作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年上半年對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)艱難的時(shí)刻。疫情加快了行業(yè)洗牌的進(jìn)度，企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量分化加劇，“爆雷”事件集中爆發(fā)。

蛋殼“爆雷”事件仍然在持續(xù)發(fā)酵。

自上市以來(lái)，蛋殼公寓風(fēng)波不斷，直至11月初，蛋殼深陷流動(dòng)性危機(jī)，并接連傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款及房東租金的消息，11月10日以來(lái)，蛋殼北京總部陸續(xù)出現(xiàn)維權(quán)事件。 

“現(xiàn)在管家聯(lián)系不到，我還沒(méi)有清算，要怎么辦？”在上海一個(gè)蛋殼租客自發(fā)組建的維權(quán)群里，年租已住7個(gè)月的小張?jiān)庥龇繓|驅(qū)趕，陷入兩難境地的他，只能在維權(quán)群里和同路人“抱團(tuán)取暖”。

在杭州的王女士同樣焦頭爛額，11月16日看到蛋殼“破產(chǎn)”的消息之后，不久房東通知盡快搬離，在此之前，她租住的公寓已經(jīng)連續(xù)多月處于無(wú)保潔狀態(tài)，三個(gè)月返現(xiàn)未到賬，租金貸剩余8個(gè)月未解除，直接損失將超過(guò)2.5萬(wàn)元。 

目前，她仍在硬撐著沒(méi)有退租，她在等一個(gè)說(shuō)法。

蛋殼曾于11月16日通過(guò)官方微博發(fā)聲，“我們沒(méi)有破產(chǎn)，也沒(méi)有跑路！”，至今仍未有其他官方層面的解決方案。 

我們以租客的身份向蛋殼方面咨詢(xún)時(shí)，得到的回應(yīng)是“一切正常，招租工作正常運(yùn)營(yíng)中”。

市場(chǎng)占有率第二位、美股上市，這些都曾是蛋殼的光環(huán)。短短10余月，蛋殼走向成立五年來(lái)的至暗時(shí)刻。在這場(chǎng)風(fēng)暴中，從租客、房東、合作方到企業(yè)，似乎沒(méi)有一個(gè)參與者從中獲益。 

蛋殼不是個(gè)例，2017年以來(lái)，全國(guó)共有153家長(zhǎng)租品牌“爆雷”，2020年1-11月多達(dá)84家。其中，多為以“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”運(yùn)營(yíng)模式為主的分散式長(zhǎng)租公寓品牌。

圖：2017年-2020年11月長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售

表：2017年以來(lái)部分問(wèn)題企業(yè)匯總

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售

在各大新聞事件背后有一個(gè)高頻詞：租金貸。這也是此次“爆雷”事件引發(fā)民生問(wèn)題的核心。

不同于傳統(tǒng)的租房生意，蛋殼公寓一開(kāi)始做的是C2B2C模式，即公司處于中立方，將房東的房子統(tǒng)一改造、升級(jí)、運(yùn)營(yíng)后，再出租給租客，提供租后服務(wù)。 

與多數(shù)分散式長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)邏輯相同，為了獲得更多資金流，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)引入金融機(jī)構(gòu)，以房租優(yōu)惠及月付誘導(dǎo)租戶(hù)使用租金貸服務(wù)。即租客與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款條約，分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款，金融機(jī)構(gòu)將全年租金一次性打入長(zhǎng)租公寓企業(yè)賬戶(hù)。 

長(zhǎng)租公寓企業(yè)提前從金融機(jī)構(gòu)拿到長(zhǎng)期租金，以進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張、吸納新房源，金融機(jī)構(gòu)會(huì)從蛋殼方獲得一定的利息收入。 

過(guò)去幾年的擴(kuò)張中，蛋殼公寓嚴(yán)重依賴(lài)此類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2017年-2019年，蛋殼公寓租金貸用戶(hù)占比情況雖大幅度減少，2017年時(shí)占比達(dá)91.3%，至2019年租金貸用戶(hù)占比仍達(dá)到了67.9%。

在此次事件爆發(fā)后，許多租客面臨著被房東趕出長(zhǎng)租公寓的同時(shí)還需償還貸款的問(wèn)題，對(duì)此，“租金貸”涉及金融機(jī)構(gòu)微眾銀行宣布，蛋殼公寓租金貸業(yè)務(wù)截至到2021年3月31日前暫不計(jì)入征信，但對(duì)于貸款終止事宜沒(méi)有清晰聲明。

圖：2017-2019年蛋殼公寓租金貸占比情況

高杠桿下，蛋殼似乎陷入一個(gè)循環(huán)。自2018年9月起，全國(guó)各城市開(kāi)始嚴(yán)查隔斷房、群租房，蛋殼公寓可獲得利潤(rùn)因此降低，加上2020年疫情影響，出租率及租金的下跌，加速了蛋殼公寓資金鏈問(wèn)題的暴露。 

尤其今年以來(lái)，全國(guó)各地監(jiān)管從嚴(yán)，全國(guó)至少11個(gè)城市加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，提出防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)。成都曾明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)租金收入中規(guī)定住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

這意味著，原本依靠租金貸業(yè)務(wù)的蛋殼公寓現(xiàn)金流入將會(huì)大幅減少，而蛋殼公寓2019年租金貸占比已高于警戒線(xiàn)。 

“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”導(dǎo)致資金鏈斷裂，是蛋殼公寓“爆雷”最直接的原因。與蛋殼“爆雷”原因類(lèi)似的是，2017年以來(lái)“爆雷”的150多家長(zhǎng)租公寓品牌多數(shù)是因?yàn)橥瑯拥脑颉?nbsp;

深層次原因來(lái)看，不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)-金融-房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，更有大環(huán)境及蛋殼過(guò)去盲目追求規(guī)模擴(kuò)張等多種原因。

規(guī)模，還是利潤(rùn)？這是全行業(yè)共同的話(huà)題。 

目前“爆雷”的企業(yè)多為分散式長(zhǎng)租公寓，多數(shù)分散式長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式如出一轍，存在較高風(fēng)險(xiǎn)，盲目擴(kuò)張，而高收低租的模式無(wú)法長(zhǎng)久維持，絕不可取。

行業(yè)發(fā)展初期，為搶占市場(chǎng)規(guī)模企業(yè)往往會(huì)把規(guī)模放在首位，畢竟規(guī)模是增厚利潤(rùn)的基礎(chǔ)。放眼分散式長(zhǎng)租領(lǐng)域，蛋殼的擴(kuò)張速度非常典型。

短短五年，蛋殼房源規(guī)模從2000多間增至超41萬(wàn)間，5年增長(zhǎng)了近200倍，成為僅次于自如的第二大分散式長(zhǎng)租企業(yè)。

分散式公寓在房源獲取上更為容易，易快速擴(kuò)大規(guī)模，但各環(huán)節(jié)的租賃關(guān)系穩(wěn)定性較差，較短的租約將成為其資產(chǎn)證券化的障礙。

值得注意的是，在一線(xiàn)城市規(guī)模擴(kuò)張受阻后，蛋殼于2019年明顯開(kāi)始下沉至二線(xiàn)城市，當(dāng)年二線(xiàn)城市房源規(guī)模增長(zhǎng)達(dá)150%。下沉也意味著租金回報(bào)率降低，瘋狂的擴(kuò)張為2020年資金鏈出問(wèn)題埋下隱憂(yōu)。

與規(guī)模增長(zhǎng)相反的是，蛋殼的“貼錢(qián)”模式導(dǎo)致企業(yè)連續(xù)三年虧損，虧損金額持續(xù)擴(kuò)大。 

財(cái)報(bào)顯示，2017-2019年，蛋殼公寓虧損額增長(zhǎng)迅猛，從2億多元飆升至近35億元。2020年一季度，虧損達(dá)12.30億元，單季虧損創(chuàng)下近年新高。

圖：2017年-2020年1季度蛋殼公寓虧損情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：蛋殼公寓

與高速擴(kuò)張的分散式長(zhǎng)租公寓不同，集中式長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張速度相對(duì)較慢，其中部分采取與業(yè)主方簽訂長(zhǎng)期的整租協(xié)議后運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式，也有部分采取購(gòu)買(mǎi)物業(yè)進(jìn)行更新改造或者是取得土地后開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式，這就使得集中式長(zhǎng)租公寓在某種程度上獲取房源的難度與整體投入都相對(duì)較高。但這并不代表集中式長(zhǎng)租公寓就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)論是集中式長(zhǎng)租公寓還是分散式長(zhǎng)租公寓，其中最大的問(wèn)題都是在于對(duì)規(guī)模的盲目追求，從而導(dǎo)致獲取房源成本過(guò)高，自身現(xiàn)金流承壓。

數(shù)據(jù)顯示，在上半年疫情影響下，不少規(guī)模品牌集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始放慢規(guī)模擴(kuò)張速度以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

以萬(wàn)科泊寓為例，在政策利好和資本熱潮影響下，2017-2019年規(guī)模型企業(yè)進(jìn)入快速擴(kuò)張規(guī)模的發(fā)展階段，單月開(kāi)店數(shù)量一度超過(guò)3000間。2020年在疫情影響下規(guī)模擴(kuò)張速度開(kāi)始放緩，轉(zhuǎn)而提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。同樣，龍湖冠寓近三年整體出租率提升，上半年攀升至85.3%，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效率提升，上半年開(kāi)業(yè)房間僅4000間，規(guī)模擴(kuò)張放緩。

受整體市場(chǎng)融資規(guī)模限制，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在自身現(xiàn)金流壓力下，選擇放棄規(guī)模追求利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展。這對(duì)于行業(yè)而言，是一個(gè)很有代表性的信號(hào)。 

在目前行業(yè)發(fā)展初期，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)和企業(yè)需要這樣慢慢的沉淀。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的“爆雷”是行業(yè)誕生以來(lái)一直存在的問(wèn)題，但從2019年初至今，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，租賃行業(yè)逐漸變成低毛利行業(yè)，加上今年7、8月，各地政府密集發(fā)布相關(guān)政策，部分抗風(fēng)險(xiǎn)較弱的長(zhǎng)租企業(yè)預(yù)知到風(fēng)險(xiǎn)，提前跑路。

“爆雷”事件，反應(yīng)出長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式中隱藏的痛點(diǎn)，即資金投入大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、回報(bào)率低。需要注意的是，企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)所擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。因?yàn)橐?guī)模越大，就需要企業(yè)同時(shí)搶占供應(yīng)和需求市場(chǎng)，原本長(zhǎng)租公寓只是簡(jiǎn)單的賺“租金差”的商業(yè)模式，但租金貸抬高了經(jīng)營(yíng)杠桿率，很容易變成不賺錢(qián)的事情，同時(shí)能夠造成資金鏈斷裂的致命性問(wèn)題。

在行業(yè)發(fā)展初期，市場(chǎng)端進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)無(wú)序擴(kuò)張、野蠻生長(zhǎng)，導(dǎo)致資金鏈惡意違約；而市場(chǎng)制度建設(shè)仍有空白。此次蛋殼公寓“爆雷”，恰恰給長(zhǎng)租市場(chǎng)敲響了警鐘，在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，要注意維護(hù)企業(yè)安全邊際。 

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，租賃行業(yè)將進(jìn)入市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)的狀態(tài)。資金監(jiān)管將是重要的領(lǐng)域，既要加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴(yán)控高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、租金貸等市場(chǎng)亂象。

對(duì)于企業(yè)而言，任何行業(yè)在發(fā)展初期都是不盈利的?，F(xiàn)如今的長(zhǎng)租公寓正如早期的共享單車(chē)、滴滴，拼資金、拼實(shí)力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)，“大浪淘沙”之后，行業(yè)逐漸走向成熟后將形成兩端分化現(xiàn)象，中端企業(yè)會(huì)逐漸退出，行業(yè)最終將達(dá)到多方制衡的健康狀態(tài)。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 蛋殼爆雷為行業(yè)敲響警鐘，如何才能走出陣痛期？