丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
6月1日開始，上海正式迎來復工復產(chǎn)。
生產(chǎn)生活秩序逐漸恢復的同時，對于這座城市，人們經(jīng)歷了一次信心的巨大拆解和重建。其中，也包括如何在一線城市獲得更好生活的信心。
就在幾天前，“打工人”楊楊在復工前收到房租上漲的通知，每個月漲了370元。
這不是個例。
復工復產(chǎn)后，上海房租一個最大的變化是：漲。
克而瑞租售監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，5月上海個人房源月租金每平米破百元，排在全國之首，同環(huán)比均有所上漲，其中環(huán)比漲幅排在全國前三。
原因在于，受到疫情影響，部分租約到期客戶因疫情管控無奈接受漲價續(xù)約，一定程度上拉高了城市整體租金，預計6月租金仍然呈小幅上漲趨勢。
2021年底以來，各城市個人房源租金進入下滑通道，在經(jīng)歷了連續(xù)多月下滑之后，于今年5月開啟小幅上漲模式。
克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，5月，55城個人房源租金為33.43元/平方米/月，環(huán)比上升1.36%。不過租金水平仍然不及去年同期。
上海住宅租賃市場較為堅挺。
5月，上海個人房源租金為102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一個每平米月租金破百元的城市；環(huán)比上漲6%，漲幅排在55城前三。
疫情管控的4月份，上海個人房源租金環(huán)比上漲3%。
也就是說，疫情的兩個月里，上海個人房源租金至少漲了9個百分點。
從各區(qū)域來看，上海全市近六成區(qū)域租金出現(xiàn)上漲，其中黃浦區(qū)租金漲幅最大，上漲15.18%。
此外，集中式公寓租金也出現(xiàn)微漲，5月租金水平為162.55元/平方米/月，同比去年同期還是下降了1.7個百分點。
分散式公寓租金受疫情影響，下跌顯著，5月租金水平為107.05元/平方米/月，同環(huán)比分別下降18%和25%。
集中式公寓市場由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個人房源的波動影響，分散式公寓受到疫情影響，整體需求較弱，導致租金水平下降非常明顯。
從新增房源來看，上海5月新增房源19304套，環(huán)比降2.80%，同比下降56.99%。4月新增房源較3月更是下降了60%。
而4月和5月兩個月，由于全市處于靜止狀態(tài)，上海集中式公寓新增開業(yè)規(guī)模為零。
上一次出現(xiàn)無新增的情況，還要追溯到2020年的2月，兩次的停工停產(chǎn)對行業(yè)影響非常大。
今年前3月供應情況也不太樂觀。由于疫情反復，3月新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)共1618套，較去年同期下降27%。一季度，上海新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)僅為2213套，相較于去年同期減少55%。
那么，上海租房人口有多少呢？
2021年，上海市2489萬常住人口中，外來常住人口達到約1032萬人，也就是說超40%的常住人口會通過租房解決居住問題。
受封控影響，上海部分租約到期的客戶因疫情管控無奈續(xù)租，房東抬高租金，使得整體租金上升，短暫的供不應求情況，也將進一步推動租金上調(diào)。
此外，運營方的運營成本等壓力，也會進一步體現(xiàn)在房租的漲幅中。
除了租金，租客的心態(tài)變化更大。
90后的林青租住在閔行，復工第一天，她買房的心愿又強烈了一些，由于手頭資金不足，租房還將成為她未來幾年的主旋律，但影響其租房的第一要素發(fā)生了變化。
她說：“我的租約9月份到期，計劃搬到物業(yè)好一點的小區(qū)里，人首先要少，有助于疫情防控，物資發(fā)放也快一些?！?/p>
林青開始傾向于租住空間大一些的個人房源，或者選擇功能設備齊全的一居室集中式公寓。
有意思的是，疫情期間林青加入的團購群，如今已變成了“轉(zhuǎn)租群”，不少人在群內(nèi)發(fā)布轉(zhuǎn)租和求租信息。
業(yè)內(nèi)一家租賃平臺曾對上海50位租客進行訪談，結果顯示約有27%的租客想要離開上海或去別的城市。
李先生便是其中之一。他是一名85后，由于跑物流工作，所以他選擇租住在租金比較低的奉賢，疫情期間停工他一直住在車里，沒有收入的情況下，房租還要正常交，5月末租住的小區(qū)解封第一時間他就選擇退租，搬離了小區(qū)。
他告訴我們，他身邊已經(jīng)有一部分人離開上海，回了老家。
租客流失率或許在接下來的一個月里還會不斷上升。
房租上漲，也是刺激租客退租的一大原因。
張齊租住在上海青浦，一居室月租金3600元，與房東簽了一年，今年7月中旬房租到期，因為在一樓還有個小院子，疫情期間也發(fā)揮了不小的作用，復工之后，房東發(fā)來信息說打算漲到4000元，詢問他是否考慮續(xù)租。
張齊認為，原本租金已高于周邊其他房源價格，如果按照新的價格，他可能會忍痛割愛，再另外找合適的房子。
上海租賃市場目前還要經(jīng)歷一段緩慢的調(diào)整期，受疫情影響，租客對于租住空間的需求、租金的承受能力也產(chǎn)生了一定的變化。
復工復產(chǎn)后，再次引發(fā)的人口流動性問題，短期內(nèi)也將對租賃市場帶來不小的影響。
上海個人房源租金在疫情期間的4月和5月出現(xiàn)了“兩連漲”。
從克而瑞租售監(jiān)測的數(shù)據(jù)可以看出，8個重點城市中上海租賃價格指數(shù)較高，且呈上漲趨勢，這也意味著，上海租賃市場的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性領先全國。
實際上，租金的漲與跌，微觀變化的背后反映出經(jīng)濟下行壓力之下，疫情所帶來的個人收入壓力以及運營商成本壓力之間的矛盾。
對于租客而言，復工復產(chǎn)后當務之急是恢復其歸屬感和安全感，對于租賃企業(yè)將在變化之中面臨一場生存考驗。
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